楼市低迷就要割肉降价吗？伦敦业主改策略,趁租金上涨先出租静待行情好转,英国房产周刊微信公众号文章

一石激起千层浪，英国脱欧这只黑天鹅不仅影响了英国未来几年的政治经济形式，同样影响着普通居民的财务决定。在脱欧不确定性的冲击下，英国住宅市场，尤其是伦敦和英格兰东南部的房产销售陷入挣扎。房价增幅较前几年明显下滑。

考虑到英国楼市当前的价格调整期，以及租赁市场的强劲表现两方面因素。英国国内市场最直接的表现有：无价无市、本地买家持币观望；不是迫于财务压力的业主，不急于卖房；急需买房子的人很难找到合适的房子、按揭贷款过于严格贷不到足够款；等等。

因此在自由市场的自然调解下，过去一年中成千上万的业主意外地变成了“房东”。地产中介Countrywide公布的调查显示，约8万套房产在进入租赁市场的前6个月内为待售状态。

尽管过去一段时间政府出台了一系列打击出租房房东的政策，但业主们为了搬家决定继续持有房产并将其出租。Countrywide表示，全英范围内每12套可供出租的房产中就有1套曾是待售状态。

虽然目前不是一个卖房的好时机，许多业主都重新调整了策略将房子放到市场上出租。但这个选择对业主们而言有不少优势：大部分业主都享受着低利率的抵押贷款，租金可以轻松填补上贷款月供；如果业主必须搬到新房子去住，也无需急于降价销售，完全可以耐心等待市场回暖。

毕竟即使卖房要不到好价钱，租金还在稳稳地上涨着。包括伦敦在内，过去一年英国的租金上涨了1.2%。这意味着英国的平均月租成本约为£958，而伦敦的平均租金高达£1,702。

2016年11月-2017年11月英国各地区租金变化

然而，选择将房产出租也有一些劣势，比如业主需要获得贷款方同意将房产出租的许可，或将贷款更换成BtL的方案；租金收益需要缴纳个人所得税；同时，如果业主在卖掉老房子前就购买了新房产，还要面临额外3%的印花税。

6个月前曾进入市场待售的出租房产数量变化

调查发现，伦敦是这种意外被房东比例最高的地区，12.5%的可出租房产在最近几个月内是待售房产。

包括新进入市场的12.5%出租房产，今年伦敦地区的非职业房东数量创下2007年来的最高纪录，同时超过了2010年金融危机之后的峰值12.1%。

在伦敦这种做法更为普遍。Rightmove最新公布的数据显示，由于房产市场陷入挣扎，伦敦地区的房产要价出现下滑。过去一年中，伦敦的房产要价下滑了£11,000或1.8%。

2017年英国各地区曾经“待售”的出租房比例

与之形成鲜明对比的是，今年苏格兰租赁市场中只有5.6%的房产在最近几个月中曾经待售。在英格兰东北部，威尔士，东南部和East Midlands，此类房产的占比分别为9.1%，8.2%，7.6%和5.9%。

尽管近几年这些临时房东的数量有所增加，但与传统职业房东相比，二者之前存在明显差异。统计发现，在最终卖掉自己的房产前，临时房东的状态通常只持续大约15个月。一旦有房客搬进这类待售的出租房产中，不太可能会有下一为房客出现。近9成房东会在第一位房客搬走后将房产挂牌销售。

Countrywide的研究负责人Johnny Morris表示：“虽然大部分房东是出于自己的选择才去经营出租房产的，但过去三年中，先尝试销售再决定出租的业主数量有所增加。”

“目前抵押贷款利率仍保持低位，这些谨慎的买家有能力将房产出租，同时他们可以耐心等待并观察市场前景。”

“伦敦的租金增幅再次表现的乐观。全英各地区的租金都有所上涨。”

“同时，进入租赁市场的房产数量保持相对低的水平，这也将持续将租金增长稳定在积极态势。但增幅仍低于长期平均水平。”

“临时”房东收益如何？

既然越来越多业主决定先把房产出租，以等待市场售房行情好转。那么在短暂的租房期间，还是要考虑一下租金收益的。虽然伦敦是临时房东比例最多的地方，但无奈过高的房价拉低了他么的收益率。

国家统计局(ONS)今年11月公布的数据显示，截至9月英国的平均房价为£226,000，与去年同期相比增长了£11,000。而伦敦仍是全英房价最高的地区，均价为£484,000。其次是英格兰东南部，均价为£324,000。

日前，Totally Money对全英50万套出租房产的年收益率进行了对比分析，发现利物浦的多个邮编的BtL收益名利前茅，最高的可达12.63%。这主要得益于利物浦便宜的房价以及三所大学带来的巨大学生租房需求。此外，曼彻斯特、诺丁汉、谢菲尔德、格拉斯哥、卡迪夫以及普利茅斯都排进了前25个热门邮编，BtL的收益率超过7.25%。与之相对，尽管需求强大，但英格兰东南部和伦敦过高的房价拉低了房东的收益率。

全英BtL房东收益率最高的25个邮编