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上文提到EB-5项目的资产负债率、EB-5在投资构成中的位置及EB-5占比,现在分别展开阐述。
项目的资产负债率
在这三个指标中,资产负债率决定了这个项目对市场风险的承受能力,资产负债率越低,相对的项目中的资产净值率就会越高,抗市场下跌或其他意外损失的能力就越强。
如上图所示,对于一个负债率为30%,净值率为70%的项目,它的风险承受临界线为70%的地方,也就是说,它可以承受70%的市场波动或意外损失的风险,而保证贷款(包括银行及EB-5贷款)不受损失。相反,对于一个负债率为70%,净值率为30%的项目,它的风险承受临界线为30%的地方,也就是说,它“只可以”承受30%的市场波动或意外损失的风险,而保证贷款(包括银行及EB-5贷款)不受损失。
由此可见,项目的资产负债率是考察项目的风险承受能力的最重要的指标。
EB-5在投资构成中的位置
这个问题在上一篇文章中已经阐述得比较清楚,现在这个图可以进一步清楚地展示给大家。
左图:项目负债率仅为30%,EB-5为高级贷款,在投资构成中处于最高的位置,可承受70%的项目价值损失的风险;
中图:项目负债率仅为30%,EB-5为其中的夹层贷款,在投资构成中处于中间靠上的位置,也可承受70%的项目价值损失的风险,而不至于使EB-5资金受损;
右图:项目负债率为70%,EB-5为其中的夹层贷款,在投资构成中处于中间偏下的位置,只可承受30%的项目价值损失的风险,而不至于使EB-5资金受损。
高级贷款与夹层贷款的区别在于高级贷款拥有第一顺位的“产权”抵押、第一顺位的“产权”处置权及第一顺位的优先受偿权,所以左图和中图相比,虽然风险线是一样的,但EB-5在左图的项目中拥有真正的话语权和控制力。
EB-5占比与资金安全
大家一贯的感觉是,EB-5占比越少,EB-5资金相对越安全,这个似是而非观念是经不起理性的检查的。更有趣的是,当我们用数据来考核时,不仅不能证明EB-5占比越少越安全,反而得出完全相反的结论。
左边两个柱图中,EB-5均为第一顺位高级贷款。当EB-5为第一顺位时,EB-5占比越少越安全。当项目价值损失为85%时(蓝线所示),图一中EB-5占比30%,一半损失;图二中EB-5占比15%,无损失。
右边两个柱图中,EB-5均为第二顺位夹层贷款。当EB-5为夹层贷款时,EB-5占比越少越不安全。当项目价值损失为40%时(蓝线所示),图三中的EB-5占比10%,全部损失;图四中的EB-5占比20%,一半损失。
图四中EB-5占比高,图三中的EB-5占比少,在同等条件下,图四中可能的损失反而比图三的少,原因就是EB-5投资人数越多,就有越多的EB-5资金来分担风险和损失(在同一项目中,所有EB-5投资人平均分担损失,如果的损失的话),因为EB-5在图三和图四中是底层贷款,是风险的首先承担者,所以越多EB-5,大家就可以把平均后风险比例降下来。而在图一和图二中,EB-5是高级贷款,是风险的最后承担者,所以越少EB-5,大家就更容易避开风险。
可见,流行的观念不一定是正确的,理性分析才是正确投资的关键。另外,需要提醒投资者的是,不管是投资股市还是房地产,市场越乐观的时候,就越要考虑风险和风险控制措施,现在正是这个时候。所以,我们在做EB-5投资时,要考虑最坏的可能,同时做最安全的资本保护措施,这样才能为客户迎来最期待的绿卡与资金的双安全,这正是我们业者的任务。
作者:刘宇
刘宇和贝特曼律师事务所 创始人
兆龙出国顾问集团 董事长
中国《律师文摘》编委会成员
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