【购房知识】在美投资房产,个人名义和公司名义,哪个更合适?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-02 美国安居置业一点通




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在美国投资房产,可以以个人名义,也可以用公司的名义。用个人名义由于手续相对简单,手续费用较低,报税简单,许多人在购买自住且金额不大的房子时,会选择以个人名义买房。但以公司名义买房,也是有益处的。本文就详细介绍下在美国投资房产的几种方式,供大家参考。


一、个人所有权

优点:

1、 最简单的所有权形式,管理成本低,所牵涉到的书面作业量也最少;

2、若在过去五年内住满两年后出售,可享有$25万(单身)至$50万(已婚)的免税额

3、若持有超过一年,出售房地产时能享受到长期利得税率15%


缺点:

1、 业主个人要承担起房地产所造成的一切损害责任,比如访客在房产内受到伤害,起诉的是业主;

2、 出租房产的收入需按30%纳税

3、 根据外国投资房地产税法(FIRPTA),外国人在美出售30万美元以上房产,联邦要预扣15%房屋售价,加州政府要预扣3.33%房屋售价,总计预扣房屋售价的18.33%。

4、遗产税高。如父子都是遗产税纳税居民,可享受的终生免税额有545万美元(2016年),超额部分按40%的税率纳税;而非美国遗产纳税居民若在有生之年将房产赠与子女,除了每个受赠人有14000美元的免税额,其余超出部分根据赠与时的价值,按20%~40% 税率缴纳赠与税,其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税;非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承,则只享有7万美元的免税额,其余超出部分根据离世时的价值,按26%~40% 税率缴纳遗产税,其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税。


二、公司所有权


1、可以规避风险,达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任,由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东,也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外,其余个人资产很多的人。

2、可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。

3、便于多人合伙,成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大,个人的资金不够,需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房,用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面,更方便。

4、比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。

1以公司名义买房手续较为繁琐,费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司,然后要请会计师申请美国报税号,做财务报表和年终报税等。

2以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说,需要报税交费。而在此基础上,盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。

3公司买房基本属于投资类型,因此不能享受个人的25万免税额。

4在卖房时,个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大,分别为最高20%35%


三、哪些公司类型可以用于购房

1

有限责任公司(LLC)

有限责任公司(Limited Liability CompanyLLC),是美国比较普遍的一种公司法律形式。LLC的柔韧性很强,同时兼具传统公司(Corporation)中股东有限责任(Limited Liability)的法律保护和合伙(Partnership)制度中避免双重纳税的优势。有限责任的意思简单说就是在公司需要赔偿他人的时候,赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额,需要赔偿的数额超过了这个上限也只能赔这么多,除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况(piercing corporate veil),股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱。LLC通常被视为独特的法律实体,它有权签订合同、持有财产、独立起诉和被起诉。设立LLC公司通常需要2周左右,可以做加急处理,需要3-4天。


优点:

1、 保护隐私,别人如果查,只能看到公司名字,看不到屋主的名字;

2、 LLC有限责任,如果有诉讼的事情发生,仅承担有限的个人责任;

3、 避税优势当你的房子出租产生收入,与此相关的部分花费本就可以用来充抵收入。而当你成立的LLC当上房东,你用这家LLC来经营房产出租生意的时候,就会有明显更多的“办公花费”可以大量加以利用。

4.  LLC的外国成员可按个人的税率纳税,而非企业税率,因此有长期资本利得的优惠税率。

5、产权转移相对容易LLC控制产权的第三个好处是房产的产权转移可以通过LLC股东协议进行处理,从而可能避免了产权转移上可能出现的复杂手续甚至花费。


缺点:1、 每年至少要交州税$800,根据LLC的年收入还要交税。

2、 每年要为LLC单独报税。

3、 如果LLC不被当做公司看待,LLC中的每个合伙人都需要有SSN或者ITIN个人报税。

4、 LLC并不能避免遗产税


2

外资控股公司(BVI)

BVI公司是离岸公司的一种,BVI是英属维尔京群岛(British Virgin Islands)的英文名称缩写。英属维尔京群岛自1984年引进国际商业公司法后,开始建立离岸金融中心,目前已成为世界最著名的离岸管辖区之一,已有29万家公司在此注册,因此,BVI也就成了离岸公司最重要的组成部分。


优点:

1、 保护隐私;同LLC

2、 有限责任,同LLC

3、 避税优势,租金方面的收入同LLC

4、 卖公司持有的美国房产和流动资产时避免股息预扣税

5、 可以避免遗产税


缺点:

1、 每年至少缴加州州税$800,根据公司的年收入具体交税(目前加州的公司年度盈利所得税是8.84%)

2、公司本身是缴税个体,依据当年的盈利净收入以累计税率结算联邦税

3、卖房时,没有长期资本利得的税务优惠,所得视同一般性收入,按照累计税率核算,最高可至35%

4、正常分红时需要预扣30%的税(有可能双重扣税)


3

外资公司(BVI)控股LLC

除了同样拥有BVI公司的优缺点外,如果要规避遗产税,外国人更可在美国创建一家LLC,同时在英属维尔京群岛等地创建另一家外资控股公司(BVI)。如果该BVI全资拥有LLC,在此架构下,IRS会将房产所有权视为一种无形资产,无需缴纳遗产税。但是,并不能规避售房时需缴纳的资本收益税或FIRPT预扣税。


结论:如要省税,个人拥有LLC比较有税务优惠;如要避开遗产税,则由海外公司持有房产,以公司形式经营,但是税负会比较重。


由于用公司名义购买房产的具体要求和解决方法比较复杂,建议详细咨询相关律师和会计师。


特别鸣谢:Wang & Chou Accountancy Corporation.




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