卖房,要随机应变,也要当机立断

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-11 加拿大第一生活



过去几个月,无论是华人区还是西人区,大部分地产经纪为卖家卖房时,都会用抢Offer的方式。先房子收拾好,再叫个偏低的价,在市场上展示6到10日,设个抢Offer的日子,就会有几个买家来抢,卖个高价。表面上看,卖房子也太容易了嘛!

不过,刚过去的一两周内,抢Offer的方法可是不太灵光了—有不少房子在抢Offer那天根本就没有买家来下Offer。什么原因呢?其实,每年6月20日到7月10日这段时间,买家会”突然”变得稀少—很多家庭要出席孩子毕业典礼,要带孩子出去旅行,以及其他活动。等过了7月15日,市场又会逐渐活跃起来。


近期,大多伦多地区的房地产市场的总体趋势依然是卖方市场,卖方朋友们在交易中占据相对的主导地位,有时,甚至是卖方说了算。但是,这並不意味着每一个挂盘出售的物业都会如卖方所愿,能够在短时间内高价卖出。

要想成功卖房,首先需要卖家朋友对专业经纪人的信任与合作。同时,更要求卖方经纪人有丰富的实战经验,要能够审时度势,随机应变,注重细节,避免误判。这样,才能与卖家朋友一起当机立断,吸引並抓住市场上有实力的好买家。这里,我愿意与大家分享一个两年前发生的案例。

做好上市前的准备工作

还是在两年前的暑假期间,卖方Y先生找到我,希望我能将他们夫妇的房子卖出个好价钱。说实话,当我亲眼看到这间位于Finch和404附近的半独立屋的内外状况,又听到Y先生说出他希望卖到的价钱时,我不得不实话实说,这是一项很有难度的工作。然而,很多时候,正是有挑战性的工作才能激发大家的工作热情和艰苦努力。

Y先生夫妇的房子的一部分曾经出租给学生们好几年,旧式的实木地板上有很多划痕,有的部分变了色,有些墙身上还有年青人随手画的各种图案,房间的灯具陈旧,式样不统一,厨房和洗手间的柜子油漆也已斑驳。查阅成交记录,整条C街上,近几年能够卖到70万的半独立屋只有一间。

审时度势,要想把Y先生的旧房子卖到70万以上,我们有两点一定要做。一是将上市时机放在暑假之后,因为,統计数据显示,下半年房价较高的时段通常是在大家渡完暑假之后到圣诞节之前。二是在控制成本的前提下,修整房屋内外现有的问题,适度装修,让房子的状况有明显改善,不将修整房屋的麻烦事留给买家朋友。

事实上,适度装修,主要是全面粉刷,铺设复合木地板,更换楼梯扶手,厨房和洗手间的柜子打磨翻新重新油漆,统一更换了新式吸顶灯,花钱不算太多,但整个房子焕然一新,年轻了20岁都不止!

随机应变不抢Offer

虽然是适度装修,但也很花时间和心思。到装修完成,已经是10月下旬。卖方Y先生希望卖出好价钱,又希望尽快卖出。通常来讲,在这种情况下,”抢Offer”似乎是首选方法。然而,当时市场上发生的一些小细节引起了我极大的关注。

有多少朋友知道,抢Offer成功需要如下三大条件?

  1. 房子的状况足够好,如果不能保证每一个人都喜爱,至少也要让前10个来看房的人中有2到3人喜欢到要下Offer。

  2. 房子的叫价足够低,要吸引到很多只想试一试低价的买家出现在抢Offer现场,从而制造心理压力,让真正的买家去出更高的价钱。

  3. 同样的房子足够少,而且,能出到目标价位的买家足够多。

我为我的卖家分析了当时市场上的一些细节,也认真考查了我们自己的待售房屋的现状,最终的判断是: 我们要随机应变,不能用抢Offer的方法。为什么呢?

首先,我们只是适度装修,不能保证每一个人都喜爱。(其实,只要有一个买家真正喜欢我们的房子就够了。) 第二,如果我们叫出低价吸引人们抢Offer却不成功,价钱抢不到位,我们下一步会很被动。但是,最重要的是第三点,有多少个买家在这个区找房子?有没有类似的半独立屋在卖,在与我们抢买家呢?

引起我极大的关注是,我们自己的C街9x号将在10月31日上市,而就在半径一公里范围内,刚刚出现了两个在卖的半独立屋,第一个是在T街上,10月28日上市,计划在11月5日抢Offer。第二个是在S街上,10月29日上市,约定在11月4日抢Offer。这两个半独立屋都是只叫60多万。如果我们也想用抢Offer的方法卖房,怎么也要开放一周左右,只能在T街和S街上的两个半独立屋卖出之后再收Offer。那么,我们最大的损失就是,区内愿意出70万左右的买家少了两位。谁能保证,在同一时期,还有第三个好买家剩下来,来买我卖的房子?

当机立断立即成交

事实上,我们的C街9x号在10月31日上市,叫价71万余,不用抢,买家可随时下单。结果,我们的房子在11月2日有条件售出,11月7日买家取消条件,正式成交,成交价在70万以上,与这条街上售价最高的C街8x号基本持平。而且,我们是在半径一公里范围内三个待售半独立屋中第一个成交的。我的当事人—卖家,非常满意这样的结果,也很满意我的专业工作。他开玩笑地说,我们是当机立断,”截糊” 成功。

成功的交易固然让人欢喜,但更让有关各方都喜乐的是这项交易的公平性。首先,我们卖家很真实,想卖多少钱就叫多少钱,並且,让买家讲价。抢Offer的不公平在于,卖家叫的低价並不是真实的,很多时候让众多买家和买方经纪人浪费了宝贵的时间。其次,卖旧房,给买家机会去验房,从而减少未来发生纠纷的可能性,对买卖双方都公平。基于近30年建筑装修及房地产买卖经验,在我眼中没有修整不好的房子。卖家修整好的房子,应该卖个好价钱,也不怕买家去验房。更重要的是,我们有诚信。

朋友们,让我们秉承这样的信念–因着诚信,让买房和卖房都成为开心的事,而不是烦心的事!

作者: 白金林 James Bai,Right At Home-安居地产-416-857-8866

(作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。如有查询,请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章,欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/ 和个人网页 www.jamesbai.com )


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