上期墨尔本看房日记回顾：墨尔本地产经理金口玉言谏买房 （←点击进入）

上期悉尼看房日记回顾：2000万豪宅的奢华鉴赏（←点击进入）

墨尔本看房伙伴

Bill的选房理念：

以投资理财作为买方的第一出发点，要让买到的房在手里变为赚钱的工具。

Bill购房之路：

帮自己和别人都选购过很多物业，熟悉物业买卖中的流程和细节。

墨尔本深冬周末，应约和朋友一起去参加物业拍卖。朋友颇有兴趣，如价格合适，他准备买下。

地区：Cheltenham

起拍价位：$90万澳币

用途：投资并主要用于开发

从网上看到的图是这样的▼

拍卖之前我做了以下工作：

1. 向Real Estate Agent（物业中介）索取了Section 32 Vendor Statement（32号文件，即房东陈述报告），对上述物业做了法律层面上的了解及调查;

2. 调查物业过户记录，以及对人文环境及地理位置进行仔细调查研究（用Google Map和Melway查询）。

我仔细检查了32号文件并归纳出如下要点：

1. 房东为澳洲本地居民，应是夫妇俩；入住此物业已超过20年以上，在澳洲联邦银行有贷款；

2. 地契含有归档号码，土地号码及分割号码等，属于正常档案文件；其土地呈长方形：15.54米X44.43米，约690平方米，坐北朝南。污水管位于土地后方靠近邻居边界，应对今后开发无大碍；且地契上并无任何限制条款；

3. 经2014年7月地区政府重新规划后，上述土地被认定为General Zoning即普通区域，是可以开发建造2套以上物业的；

4. 土地资料证明显示该物业价值78万澳元，包括其土地（价值66万）在内。当然这只是地区政府的估价而已，与市场价区别甚大，尤其在买卖高峰期，更取决于供需关系；

Bill的考量

@我为什么喜欢这里？

经了解，周围环境很适合居住，尤其对华人家庭而言。从上述地址的家门出发，步行500米即至维省著名的Southland Shopping Centre，而可直达City市中心的Neepean Highway高速公路径直穿越购物中心；令人欣然的是紧贴购物中心行驶的Frankston火车线将在这里增设一个车站…这种种有利因素构成了一个舒适方便，快乐美丽的生活氛围。

@如果买下的规划是怎么样的？

根据以往的买卖记录以及现行的售房趋势，这个地区的平均每平方米的地价应在$1200-$1500之间（在澳洲这种计算方法仅供参考），但如果搞开发的话，考虑到土地成本加上建筑费用及政府的印花税地契登记费，银行贷款利息等，建造2套独立房，每套售价需超过80万才不亏本。

Bill去看房

因为今天早晨11点半这个房子就要拍卖了，但是拍卖前最好早到一会，早到的目的是为了可以有充足的时间参观检查物业，并再次查阅有关拍卖文件；同时通过观察来往人流预测潜在买家竞争者。

整个物业由主建筑和前后花园构成，主建筑是一幢老式的木房，即是那种澳洲人所称的Weatherboard，屋顶是瓦片的。屋内有3个睡房，1个浴室，1个厕所，1个起居室，1个洗衣房，厨房是开放式的；在房屋的后半部加建了1个家庭活动室和1个餐室。

由于建筑年代久远，常年失修缺乏保养，整幢房子显得陈旧阴暗；后花园里的2个车库更是破落不堪，水泥车道到处开裂。就如卖房中介在广告上介绍的那样，此物业适合开发。

参加拍卖的人不少，我相信大多数是来看热闹的，尤其是本地区的居民，华人屈指可数。拍卖在凛冽的寒风和绵绵细雨中开始，首先开价的便高达90万，没有过多的徘徊和拖延，几个家庭相继跃入角逐竞争，价格扶摇直上。满面春色的中介大声地告诉大家目前的价位已超过房东的保留底价，这意味着拍卖随时可以结束，高价者竞得标的。

在价位达到105万时，我和朋友进行了商讨，考虑到开发成本的增长率，此地区的商业成熟度及销售利润的空间范围，朋友决定放弃继续参与拍卖。当然如果买此物业用来投资出租也不尝是一选择，但可能要投入数万元对房屋进行一番装修，而租金回报约500-600一周，如贷款80%，产生的利率会大于租金，这取决于利率的走势和贷款金额的高低。

最后由一澳洲人家庭拍卖下。

Bill的投资建议

投资物业确实需要审时度势，量力而行，房产有的是，但并不是每个都适合买进，不管是自住或投资。就如买双鞋，舒服与否只有自己才知道。

欢迎回复，分享你的看房经验！

微信ID | housetencent_AU

欢 迎 订 阅