做了这么多年的贷款，经手的案例也是五花八门，但是万变不离其宗，从我的观点看，贷款最核心的东西只有四点 ，即PELS。

P 代表的是Personal Information 个人信息。这里包括：性别，年龄，婚姻状况，信用记录等等；

E代表的是employment。也就是什么样的收入形式，例如全职，兼职，自雇，临时，海外收入等等，

L代表的是Liability 负债情况。

S 代表的是 Security ，也就是抵押物。

今天我就重点说说这个抵押物，贷款的魅力正是源于此项。

用好贷款你的资产会增值几倍

“罗小姐，多年前在悉尼内西区Campsie买了一个价值67万澳币的House，由于当时他们的工作是临时工所以她和他老公都在犹豫是不是要买，非常之纠结，我就鼓励他们，内西区人口密度大，还是低密度区，放心大胆的买吧！一定不会错，因为房产是长期投资的一种工具。当时他们工作还不是很稳定，我建议他们采用自己先租房子，新买的这个房子做投资的策略，这样有租客帮你养着，你们压力也就不那么大了，后来我帮他们选了一个容易接受兼职（Part Time）收入的银行，成功的拿到了贷款。

两年前他们夫妻的工作都变成了全职，收入比以前增长了很多，我又帮他们重新给这套房子做了估价，房子的估价大涨，他们用房屋增值部分的钱又做了两套“楼花”的投资，正好赶上了悉尼房市大涨，短短几年间，加上原来的House增值的部分，财产增值超过百万澳币，相当于年薪10万收入的人苦苦的干10年！

贷款撑起了海外资产配置

“陈女士，北京人，纯海外投资者，海外资产配置近几年来被国内中产阶级接受与青睐。陈女士也是其中的一员，2012年初的时候当时以63万澳币的价格购买了2套 Zetland的房子，成交之后的一年，由于房屋的大幅增值，银行同意她的增贷申请，因此陈女士按照我的建议，用从银行中增贷的资金约40万澳币中，在悉尼南区交通重镇Wolli Creek，也就是Australand 的项目再购买三套物业，价格分别是 63万/65万/66万澳币。

请注意：这三套物业的首付不是陈女士自掏腰包，而是之前Zetland物业的增贷出的资金，说白了，是银行替她交的。2015年9月，Wolli Creek这三套房产也顺利成交，银行对此三套物业的市场估价全部在80万澳币以上！三套房产两年总增值45万澳币！

请注意：这三套物业按照市场价估价，银行给予陈女士的贷款每套的贷款比例（LVR）甚至达到了90%，因此，陈女士只掏了Wolli Creek这三套物业的10%。

而再次注意的是，这三套物业的10%，也不是她自掏腰包，而是之前Zetland物业增值部分的资金，也就是说，此物业的所有支付资金全部来自于银行。

是不是感觉很神奇？

总结来讲，这几套物业的落定，全部起始于Zetland物业购买时的决心，有句话叫做“选择比努力更重要！”我感觉用在这里特别贴切。陈女士选择了澳洲置业，选择了当时新兴的区域Zetland，Zetland两套物业的增值时至今日已达50万澳币，再加上Wolli Creek物业的增值，所有资产增值近100万澳元，而你要知道，2012年陈女士所投入的成本只有25万澳元，而这25万澳币也是她所投入的唯一成本。

短短的3年多的时间资产净增值75万澳元，充分利用澳洲银行的贷款杠杆，充分利用澳洲房产的时间杠杆，再加上那么一点运气，看似一切都是那么的如此顺其自然。

而这，都得益于澳洲贷款的魅力！

（完）