【2016】澳大利亚房产投资:买别墅还是买公寓?

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-04-14 澳洲房产投资自住专家



随着澳洲房产在国内市场的日益火爆, 国内越来越多的人开始加入了澳洲置业的购买大军中,甚至有些专业投资人士一次购买了几套物业。但在澳洲购买物业,究竟是买公寓好还是买别墅好呢?


专家表示,从澳洲房屋增值的角度看,无论是公寓还是别墅都是升值的,只是幅度稍有不同。根据官方数据显示,过去40年以来,根据地区不同,澳大利亚的公寓房平均每年增长6%~8%,而花园别墅的涨幅则达到10%~12%。 当然,中国人骨子里都是喜欢做“地主”的,有地皮的就是“老大”。 在传统思想左右下,多数人都觉得买房子当然是要买占地面积大的,别墅的占地面积通常比公寓要大得多,整块土地都是属于自己的。然而,买房不仅仅要看占地,无论是公寓还是别墅,所在位置和未来的发展空间同样重要,房子周边的环境,交通,学校,医院,购物等配套设施都是提升房地产价值的重要组成因素。


这里,我想分享一个实例给大家。前不久曾有一对中年夫妻来我司咨询澳洲买房的事宜。夫妻俩想在澳洲的悉尼买套房子,但问题是老公想买花园别墅,老婆却想买高级公寓, 老公说:“买别墅好,占地大,可以真正做地主”。老婆却说:“你这个老土,去国外买房子,还要跑去郊区,难道去澳洲做农民不成? 肯定是住市中心的公寓有派头了,又方便”。由于他们坚持不下, 始终无法说服对方, 只有咨询我公司的意见。夫妻两人看中的物业,都是正在建造,尚未竣工的房子,也就是我们常说的一手的期楼。其中一套价格是70多万澳币,位于CBD(中央商务区)内的高级公寓房,使用面积60多平方米,两室一厅,公寓楼下就是商场, 购物、出行都非常便利。而另外一套房价格是90多万澳币,是距离市中心20公里左右的花园别墅,建筑面积有200多方,土地面积400多方,虽说是“郊区”,但其实开车到市中心上班,只需半小时左右。


首先,我们来比较一下这两套房子的地址位置和便利程度。公寓就在市中心,楼下即超市,不但上班方便,商业配套齐全,繁华热闹,即便是用来投资,也容易租出去。市中心通常都是商业,教育,金融,购物及娱乐的聚集地,交通自然也是四通八达,无论是上学还是工作都是非常便利及迅捷的。然而,以CBD为中心,方圆30公里内的地方通常也被称为市区,开车最多30分钟左右。澳洲本地人其实都喜欢住在离市中心5~30公里的地方。而且,每个社区,通常都规划好了齐全周到的配套设施(商业、医疗、教育、交通等),无论是CBD还是其他地区,生活的便捷程度几乎是一样的。由此可见,无论是市区的公寓还是郊区的别墅都各有千秋。


其次,可以对比一下物业管理费用。 在澳大利亚悉尼购买一套2房公寓,每年需缴纳约3000多澳元的物业管理费,但可以享受公寓内免费的泳池及其他健身设施;如果买的是花园别墅,虽无须缴纳物业管理费,但每家每户的业主有责任管理好自家的花园, 需要定期除草,修葺围栏,或是请专业人士,或是自己亲自亲为。如此比较,其实花费也差不多,各有利弊。


再者,我们从银行贷款的角度分析一下这两套房。 如果是现房,买公寓房,银行对于贷款的政策相对较严,首付必须三成;如果是买别墅,银行贷款会相对宽松,因为有土地在那里,降低了放贷的风险,所以最低首付可能只两成。但如果是买楼花(期房)的话,无论是别墅还是公寓,首付都只需要10%,贷款额度通常可以达到8成,并无区别,因此买别墅和买公寓都一样,只不过由于别墅的总价值较高,10%的首付款自然也会高些。


最后,从投资的角度看,市区公寓的出租率高,租金高,需求高,空置率低;郊区的公寓面积大,租金较稳定。在澳洲,通常主要租房的人群包括有:留学生,新移民,及单身白领这些人,所以市区的公寓通常可选择购物便利,交通发达的商业区或学校附近, 郊区的别墅,也可以考虑尽量购置在知名学府附近,交通便利之处,可保证出租的需求量。 专家表示,作为初始投资者,在资金有限的情况下,可以考虑先投资公寓,成本较低,回报也颇为丰厚。 如此比较,买公寓和买别墅其实都不错,见仁见智罢了。


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