【投资 · 市场】2016年旧金山房价会下跌?不是这样的~

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-17 华美优胜海外房产投资


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  旧金山湾区(Bay Area)包括旧金山,圣何塞,奥克兰及周边的城市,人口约744万。2015年该地区GDP达7855亿美元,全球排名19。是全美国第二大世界500强企业的聚集地,仅次于纽约。旧金山湾区拥有全美第四大亚裔社区。华人是亚裔里面最大的族裔群体之一。他们主要集中在旧金山东湾(奥克兰)及南湾(圣何塞),说粤语的华人更加集中。在旧金山市,华裔是最大的少数族裔群体,占总人口的21.4%。那些华裔主要集中在唐人街,日落区和里士满区。根据美国房产网Trulia的资料,在旧金山购房者之中,中国买家占6%到10%。


  作为华裔集中度高达21.4%的地区,旧金山的房价总是牵动中国投资者的心。2012年初至今,旧金山房价增幅达67%,增速甚至超过了“互联网泡沫”破裂后房价最疯狂的2003年初-2005年低。目前,不少人认为,“房价远超家庭年收入中位数”,当地房地产泡沫严重,面临拐点;但也有一些分析师认为,“旧金山经济基本面向好,房屋库存量有限,房价将继续上涨”。


  从过去十几年的历史数据来看,纳斯达克指数和旧金山房价的走势有很强的正相关关系,近期科技股不断下行,加剧了市场对旧金山房价下跌的担忧。但作者认为,目前影响房价的主要因素,与2000年互联网泡沫破裂时期差异较大,“旧金山房价增长会有所放缓,但不会重蹈覆辙。




  投资者担忧旧金山房价


  根据美国房地产网站Zillow的数据,过去数年旧金山房价飞涨,房价中位数从2012年初的67万美元上升到这个月的112万美元,增值幅度超过67%,甚至比2003年至2006年房产热潮时期和互联网泡沫破灭前1997年-2000年期间60%的增幅还要迅猛,光是2015年,增幅就达14%。


  从居民的支付住房的能力来看,旧金山的大部分房屋,只有11%的家庭可以支付得起,旧金山符合资格购买房屋的家庭最低年收入需要254000美元,但旧金山房地产经纪人协会数据,旧金山家庭年收入的中位数为77700美元,尽管大幅高于全美平均水平的44500美元,但差距依旧较大。

  

  影响旧金山房地产市场的主要因素包括:新增财富,人口增长,就业增长,租金和利率等。其中,新增财富是主要因素之一,因为拥有股票、期权的高科技公司员工,以及拥有新增财富的国际投资者,会推高旧金山市房地产的价格。


  同时,与房价相关性较强的风险投资成交价过去数年里增长迅猛。2010年,湾区风险投资平均成交价为690万美元,但2015年已经涨到2350万美元,增长了240%。


  这一现象和互联网泡沫期间的情况颇为相似。湾区的房价在互联网泡沫破灭以后,实际下降了大约10%,风险投资则下降了50%以上,2001年至2004年旧金山的平均租金下降约30%。而近期科技股的持续下行,则进一步促发部分投资者的担忧:旧金山房地产市场将重演2000年互联网泡沫破灭的景象?

  


  房价下跌?这次不一样!


  的确,今天的房地产市场与1990年代末颇有相似之处,均为在科技和生物技术领域就业增长驱动下,带动上涨。然而,此刻与彼时,存在五大差异。


  (一)90年代末,大量公司以创纪录的速度上市了,许多科技公司员工分到股票,可以套现买房。1998年-2000年间,共有1,136公司上市,其中675家是科技公司。相比之下,过去三年只有667家公司上市,其中125家是高科技公司。与过去不同,现阶段许多高科技和生物技术行业的购房者并非用股票套现买房,而是存钱买房,或者向父母借钱支付首期。


  (二)2000年的平均30年期按揭贷款固定利率为8%。去年,该利率为3.8%,不过,目前不会像2000年代中期那样降低按揭贷款审查标准。另外,据花旗银行的研究报告,美联储对美国市场情况比较敏感,这意味着近期市场的动荡很可能会推迟进一步加息,直至六月或九月。


  (三)同时,外国购房者在湾区房地产业比2000年起着更大的作用。据Coldwell Banker房地产经纪人称,目前有很多资金流入湾区房地产业,不只是来自中国大陆,还包括来自台湾、印尼、俄罗斯、欧洲和中东等地的投资者。

  


  (四)现阶段湾区的高科技产业,相比1990年代后期更加多元。彼时,多数所谓高科技项目,大多与互联网相关,而目前,则已涵盖生物科技、清洁技术、IT基础设施、移动设备等。


  同时,房屋库存目前是历史低点,短期内对房价具有一定支撑作用。


  (五)2000年,互联网泡沫造成了轻微的经济衰退,所以影响了房地产市场。但目前尽管美国的金融市场不太好,比起其他国家,美国经济的基本面算是最好的。根据花旗银行的研究报告,目前美国经济衰退的几率不高,但经济增长很有可能放缓。2016年和2017年的GDP增长预测分别是2.0%和2.4%。


  在该区过去的几年中,出现了人口增长、就业增长和租金增长。人口从2010年的805,000人增长到2015年的865,000人。 就业人数从2010年的436,700人增长到2015年的534,800人平均住宅租金从2010年的2,219美元增长到2015年的3,616美元。


  值得一提的是,美国的服务业情况很乐观,而旧金山是一个以服务业为主的经济体。该地区的失业率仍然非常低,2015年12月的失业率为3.9%,比去年同期下降了0.5%。虽然工资的增长率在2015年放缓,但情况还是良好的。除此之外,2008年金融危机后,人们的储蓄意识增加,他们的债务也持续下降。油价的下跌不但没有影响旧金山的经济,反而让消费者因此受益。




  总结


  过去几年,旧金山湾区房地产价格增长飞速。而科技股在2016年持续下跌,不少投资者开始担忧第二次互联网泡沫破裂,进而带动房地产价格下滑。尽管今天的房地产市场某些情况和像90年代末,但是目前和当时也有一些比较大的差异。比如,目前的购房者并非用股票套现买房,而是存钱买房;更多资金从国外流入湾区房地产业;过去几年出现了人口增长、就业增长和租金增长;高科技产业多元化;按揭贷款利率目前比2013历史低点稍高。


  此外,经济的基本面是影响房地产市场的一个重要因素,而旧金山的经济仍然良好,对该地区房地产市场具有良好支撑。而且房屋库存仍然紧缩,需求大于供应,因此房地产的价格一直处于上涨的趋势。基于以上原因,尽管2000年互联网泡沫破裂那时候房价下跌较大, 2016年旧金山湾区房价预期不会重演历史,而是增长有所放缓。

  (来源:立方研)




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