多伦多买房流程详解,九步流程剖析购房疑云

<- 分享“加拿大新家园”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-01 加拿大新家园


一、贷款预评估

强烈建议约谈贷款专家,知己知彼首先要知己,是百战不殆的前提。

目前,我的客户主要是两类:

1、登陆不满五年,首付35%就可以拿到贷款。由于各家银行把握尺度不尽相同,建议买房前还是先咨询贷款专家为宜。

2、根据家庭收入计算贷款额度。这种情况计算会更复杂些,更有必要和贷款专家面谈。一点儿小提示就是,如果你没有决定在某家银行做贷款,就不要让他们查信用分数。原因是:频繁地检查会降低信用分数,同时也会降低你的贷款额度。另外一个办法是,找到一个你信任的有经验的贷款经纪,只需要查一次信用分数,贷款经纪会按照你的意思SHOP到最好的利率。

上述两种客户,我都建议他们做贷款预批。这样做的好处有三个:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务,信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。

a.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。

b.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。

c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。

总之,我介绍的都是一些常识(COMMON SENSE),仅供参考,不作为贷款建议。买家一定要向专业人士咨询相关建议。

二、决定区域(LOCATION)

如果不需要经纪,一定要做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如:学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施,社区人文及升值潜力等,选出自己的最佳实际需求。

如果需要买方经纪,要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动,一旦预算或者需求有变化,要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后,会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区。

从大多伦多的地理发展历史来看,基本上是从南往北,以YONGE街为中轴线,向东或者向西发展的。所以,这大抵就是多伦多北部的房子比靠南的房子新(翻建的HOUSE或者新建的CONDO除外),离央街远区域的房子新过离央街近的原因。

就具体的华人居住的区域而言,列治文山(RICHMOND HILL),MARKHAM的房龄普遍低于北约克和世家堡。喜欢较新房屋的买家可以多一些考虑前两个区域。从另外一个角度看,后两个区域在交通、生活便利略胜一筹。

决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。而关于LOCATION的重要性,各类文章可谓汗牛充栋,楼主就不再赘述。在做经纪的这些年,我见过太多太多的买家在好的区域买了房,孩子考上大学后换小一些的房或者搬到CONDO,而实现自住加投资双赢。因为好的区域一般兼具学区好,社区人文好,自然环境好以及交通便利等因素。所以,房主自住的若干年快乐开心,怡然自得;等到出手,又获得相当可观的收益。

反面的例子也有一些。随着安省某些制造行业的式微,原来因为这些制造业而繁荣的城市、小镇的房价一泻千里或者阴跌不止;那些想转战别的城市而卖房的业主被迫割肉斩仓比比皆是。就是在多伦多,如果没有作好功课,不小心在几大“死地“购房损失惨重者也为数不少。

三、看房

看房是买房过程中激动人心的一个环节。

在看房前,我会把挑选过的房源电邮给客户,让客户了解要看的房长什么样子,朝向如何,有无分门出入等;占地(LOT)有多大,使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房,客厅,每个睡房都具体地有多大,有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得,让客户心中有数。

具体看房之时,我一般采取由外及内的方法。外,包括两点:一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要,譬如:好社区的某几个房子靠近大路,会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染,这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密,我一般建议客人也不要考虑;如果是街角的房子,有些后院会相对小,我会告知客人,尊重客户的选择,因为有些客户喜欢街角房。

房子本身的外观也会告知我们很多信息。如:平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等,因为建筑风格的不一样,大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄,是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树,要看树离地基是否太近,如果太近,树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观,还会让你花更多的钱在冬天的取暖上,所以,了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且,更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外,外墙采用的材料、有无脱落,本身是否有裂缝;落水管有无破漏,排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。

进入房内,重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭,有无明显的空间浪费。一般情况下,加拿大房屋进门看到的是厨房,饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候,都会留有空间放置一张早餐桌,而正餐则在饭厅享用。BTW,绝大多数西人都有一套很有品位的餐桌椅。

大多数客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间,这也是在建HOUSE的一个趋势。对于稍旧一些的房,客户希望至少主卧能带全功能的洗手间,成为真正意义上的Master room。

四、下OFFER

在安大略省,一般意义上的住宅OFFER文件全称是agreement of purchase and sale,是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件,但并不排斥其它购房合同文件,前提是双方都能认可,如果购房者试图用其它文件,事先一定要和卖家沟通好。

决定下Offer,通常的程序是:

1、打电话给卖方经纪登记,经纪公司让你留下联系电话,并通知(Page)卖方经纪;

2、卖方经纪会回电你的经纪,告知接受OFFER的方式:是当面递交还是传真;如果需要当面谈判,地点是在所卖物业还是卖方经纪办公室或者其他地方;

五、条件及解除条件

1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。验屋条件又分两种:BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行,否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指,必须是房屋有重大缺陷,买家方可取消合同。

3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题,买家可以在律师的建议下放弃购买。

需要指出的是,买家通过条件来取消合同,需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重,也是对相关法律的尊重,因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为,而购房合同是一件很缜密的法律文件。

另外一个需要说明的是,如果你在买房前,对自己的贷款了然于胸,贷款条件就没有必要加上,这样,获得自己满意Offer的几率会大一些;验屋条件也取决一些要素:譬如几年新的房屋,加上这个条件意义就不大,当然,这也取决客户的偏好;至于查看管理报告,是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。

取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE,另一种就是发现一些问题,但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商,寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施,写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。

六、律师

律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题,可以让各自律师协助解决。(本章节仅就所了解信息阐述,不构成任何法律建议。如有任何地产法律问题,敬请咨询专业律师)

1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);

2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业,按照标准的安省购房合同条款,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告,一般而言,第一次查看报告的费用已经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。

3、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息,你可以向律师咨询。

4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人,也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做,可以说又快又好。同样,律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;

5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳安省的土地转让税;如果在多伦多市,还要缴纳一个即将寿终正寝的多伦多市的土地转让税;产权登记费;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整。以我的一个客户为例,他们上周五(2月8日)交割。卖家已经支付了2013年2月整月的管理费,买家从3月1日开始向物业管理公司交管理费,但是需要把2月9号到2月28日卖家垫付的管理费支付给卖家;地税则正好相反,多伦多通常是每年3月1日第一次向市府缴纳前2个月的地税,所以卖家要把1月1日到2月8日的地税支付给买家;同样,水电气也有类似调节。买卖双方的律师会协同完成此工作;

6、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙,会立即通知买家到律师楼来取,恭喜买家成为房屋新的主人。

七、办理贷款

当合同条件一旦全部取消,就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。

和TA面谈之前,问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。新移民买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有正式结果。

八、RE-VISIT

交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。

第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。

第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。

九、交割

交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。



文章转载自:多伦多E家,作者:多伦多E家

版权声明:我们尊重版权,精选的文章均已注明作者和来源,转载文章版权属原作者所有。若涉及版权问题,敬请及时联系我们沟通授权,删除或重发,非常感谢。


点击展开全文