【我的看房日记26】《悉尼西南区之Campsie/Clemton Park》

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-28 澳洲房产大全



主编寄语

【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。


文/大悟


2016年3月26日 星期六 天气:晴


前言


周末正赶上复活节长假期,本来想去上北看几处房子,但是一想到那交通我就愁,心想还是算了,就近得了。


Campsie作为近几年房价异军突起的区域之一,给那些视觉系投资人一个响亮的耳光,并告诉了他们,什么叫买房子,什么叫投资!


目前Campsie的独立屋中位价已经过百万,全新公寓2房租金过650的也不是没有,其作为房价较低区域中一代表,非常值得一说。

正文


Campsie在悉尼属于华人较多的区域,在我个人的印象中,Campsie的名声不算特别好,因为在这里居住的人民的精神面貌并不那么讨喜,仿佛从事的行业都不那么体面似的。


但房价便宜,距离市中心近却是不争的事实。


三年前,如果你有100万澳币预算,我没有,但我有50万澳币的预算。


你要买悉尼CBD,我买不起,我选择买在了Campsie。


那么至今我的涨幅依然会有至少20万澳币的回报。


对预算有限又想投资的人士而言,Campsie没有让你失望!


原因就是房价是多数人可承受的水平。


宏观市场


Campsie

目前市场一瞥

独立屋市场:


过去1年独立屋的中位价达到了130万澳币,后边的例子里有180万澳币在此卖出的独立屋。过去1年房价涨幅24.75%。


公寓市场:


目前在此中小型的公寓项目越来越多,想象下现在这里2房最贵的卖到多少钱了?


85万澳币!


虽然我觉得这也有点扯淡,但就算减10万,75万澳币,在几年前也是很难想象的事情。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:


其中180万澳币售出的那套,占地还不到400平。


公寓市场:


投资类物业现金流情况:


和上期的西北区域相比,Campsie目前的租金情况较为一般,这和当地人的人口组成及收入不太高关系是极大的。


大悟看房


2房1卫2车位,占地411平,内部使用面积72平。距今19年,在上周拍卖未成功,当时Vendor bid为94万澳币。


这是一套非常奇怪的物业,内部面积很小,门脸facade也不大,未来做翻新的难度也很高。


前侧火车站,后侧大电塔的,让我们来看其历史交易情况。


历史查看:

17 May 2011$575,000
5 Feb 1993$145,000
6 Jul 1988$140,000
22 May 1987$68,000


2016年在售价格:94万-97万澳币


其中要提的1点:1987年是全球金融危机之时,估计当时买家也是无奈转售,但接盘侠在第二年转手,房价已翻番,而这之后的5年,房价又几乎没动。之后的18年,房价翻了3倍,从2011年到2016年,不到五年时间,房价涨幅近40万澳币!


1,所谓的“入市好时机”,这个我极度讨厌的短语,你自己琢磨琢磨吧。


2,所谓的“烂区”,其房价的增长幅度,毫不承让!


如果你是一名合格的投资人,多问问自己,你是要买房,还是要投资,这个例子,真的是入木三分!



Clemton Park


如若不是之前的Australand在此有个大型的公寓项目,相信多数人不会知道这个非常小的区域---Clemton Park。


其位于Campsie的南部,全部区域内几乎全为独立屋。非常安静,典型的自住区,较Campsie而言,区域文化其实与Earlwood更为接近。


目前市场一瞥

独立屋市场:


公寓市场:

暂可忽略。


过去二手房成交情况:



价位多在百万左右。


投资类物业现金流情况:



区域太小,在租房屋只有两套,可忽略。

大悟看房



3房1卫1车位。占地500平。距今约70年历史,上次翻新为2年前。


这样的物业,在我所看众多物业里很不起眼,但是有一点,我很想说,就是无论父母能赚多少钱,他们给予孩子的爱都是一样的。


此物业的房主年龄约在30-40之间,屋里到处都洋溢着家庭生活的甜蜜与父母对于孩子深深的爱,照片我就不登了。


历史查看:


2014年2月,售出价:90万澳币


目前在售价格:128万澳币---130万澳币


2年时间,假设售出,30万澳币增幅,约占买入价的33%。


如果一套所谓的好区,200万澳币的买入价,2年时间,其要也达到上述回报率,其售出价要为266万澳币。


可能么?


当然可能。但问题是要比可承受人群,比现金流,比风险来临时的可控性,就不太好说了。

后记


本期的看房日记,对于分不清投资和买房的人是一个非常好的案例,希望能对一部分读者朋友有些许启示吧。


另外,我4月中旬会回北京,有两场宣讲会,如果有需要技术支持的读者,请在平台留言。


本期看房日记就是这样。


感谢阅读!

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