中国将重蹈 "日本地产泡沫崩盘" 覆辙?此文道出了中国地产业的真相。。。

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-15 今日悉尼



目前,中国一线城市房价处于世界平均水平,但房价收入比几乎全球最高。国际一线城市均价约5.7万每平方米,中国约为4.5万,是英国一线城市的1/4, 美国的1/3, 法国的1/2。但中国的一线房价收入比高居全球第二,仅次于俄罗斯,是美国的2.9倍,法国的2.6倍,英国的1.2倍。因此房价收入刺激需求,让北上广深这类一线城市的房价经历了惊人的上涨!


然而,这种将房产变为金融投机工具的手段无疑造成了一场巨大的地产业泡沫,毫不夸张的说,中国实体经济将遭受难以预计且不可弥补的空前灾难


1房产变成金融投机工具 市场走势出现剧烈分化


首先,现在一线城市的房地产,附带了太多的金融投机特征。太多人买房,不是为了自住,而是为了投机,许多人加了杠杆,甚至还运用了首付贷这样的金融工具来投机。更有业内人士称,目前场外配资中有50%的居民是连环房屋连环成交,占到整个房地产配资的半壁江山!这就太危险了。


去年,深圳楼市是彻头彻尾的杠杆牛,房贷余额达到了7420亿,房贷增量达到2014年的4.76倍!然而这里面藏有很多泡沫,一旦国家银根收缩,就可能会导致一个非常大的系统性的金融风险。


除此以外,中国房地产行业在经历了十几年的全高速扩张之后,近两年来,房地产行业格局已经开始发生变化


首先,长期拐点已经到来。在中国经济增速不断下行的压力下,房地产市场的供求关系发生了重大变化,供不应求的行情已经逐渐远去,行业拐点实际上已经到来,而且不可逆转其次,结构分化日益加剧。随着房地产行业进入转型调整期,不同地区、不同城市的局部供求状况和市场走势出现了剧烈的分化。除北上广等一线城市,多数城市则库存高企,面临巨大的去库存压力。面对一个个“鬼城”,房价靠何支撑?


2在一线城市,富人以资本赚钱,普通人根本买不起房!


而对于个人购房者来说,当下在一线城市赚到钱的都是本来就拥有巨大资本的人,他们以资本赚钱,而普通人根本买不起房!


根据最新数据,我国一线城市拥有全国50%的高净值人群,其个人平均可投资资产为全国均值的409倍。我国一线城市的购买力与全国平均收入的差值相当大,甚至大于国际平均水平。那如此高昂的房价让兢兢业业、努力工作的普通人何去何从?


就拿深圳为例,腾讯、华为的员工都已经买不起深圳的房子,而这两家企业为中国当前最好的企业之一,甚至是世界上一流的企业,连他们都买不起房子,那谁能买得起房子?



曾经有人把房子卖了去创业,赚了一笔不小的钱。可是等他想回购原来的住房,才发现自己创业赚的钱,还不够房价上涨的钱!


有些手握资金的投资者想趁着一线楼市大好时“炒房”,认为现在一线城市房价连夜涨,先买即先赚!然而这就是一个不折不扣的圈套,看图!↓↓↓



别小看这张图,它透露了一个楼市的真相!

A:卖房1000万,移民资产转移国外;

B:卖房600万+卖股400万,买下A的1000万房子;

C:卖房400万+贷款200万,买下B的600万房子;

D:父母的200万+贷款200万,买下C的400万房子;


C、D从此各背上了200万的债。环环相扣,不知不觉落入圈套中。这张图其实是在告诉我们房价为什么上涨。如果现在买房,就等于接下前一个人扔的锅。恭喜你,正式晋级为“背锅侠”。


3一线城市房价疯涨损伤三四线城市房市 拖累整体中国经济


现在,大城市持续的虹吸效应,将人、钱、物都吸收到了大城市一线城市疯涨,让很多人开始卖掉老家的房子,去交一线城市的首付!这样,三四线城市房地产不仅去不了库存,而且是加了库存!


这几个月三四线城市有很多二手房抛出,而背后原因,就在于此!最终结果,是三四线城市更加萧条,去库存更加缓慢。


其实央行近期释放货币流动性,就是为了一是去房地产库存特别是三四线城市的房地产库存,二是强实体,防止中小企业资金链断裂“渴死”。可是目前,7成库存都在三四线城市,与一线城市的暴涨无关,而实体经济还处在资金饥渴之中,嗷嗷待哺,一线城市暴涨带来的结果,只会是更加损伤三四线城市,拖累整体中国经济!


4相似的历史正在重演 中国可能重蹈日本地产崩盘的覆辙


然而当大家都觉得“一线城市房产”是在中国实现资产保值增值最稳妥的渠道时,这样的房价增长,是可持续的么?


在目前中国经济的复杂格局下,要把购买力配置到中国一线城市成为大多数人的共识,然而房地产一旦出现问题,一线城市也并不是房产商避风港。


秉持“一线城市房产,只涨不跌”这一信仰的逻辑是:一线城市人口密集,外来人口和土豪们共同托举房价,一线城市教育以及医疗资源丰富。


可是同样人口密集,同样由于奥运会经历过房价暴涨,同样汇集着优厚的资源,同样经历着人口涌入的东京,在日本1990年代的经济危机中,未能幸免于房价的大!崩!盘!东京和六大都市并没有更幸运,一样暴跌!一样的历史轨迹让业内专家不禁一颤,中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。



1990年,日本股市、楼市泡沫相继破灭,日本经济从此一蹶不振,进入“失去的二十年”。无论是什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。有个朋友的父辈曾买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税,根本卖不掉!




为什么会这样?


在上世纪1980年代,日本地产上行,房价疯涨的时候,与中国无异。日本人也相信,他们只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现,在日本楼市泡沫破裂之后,日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看,三大都市圈(东京圈、大半圈、名古屋圈)在楼市暴跌的数十年里,跌得最惨!


而在这之前,日本的地价也曾疯狂飙升。1985年至1988年,东京的商业用地价格子在短短三年内暴涨近2倍!


1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%东京都的地价一步涨到近似美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。



一个广为人知的故事就是,东京的一位收入微薄的学校看门大爷,在退休之后准备返乡安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉,没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门大爷瞬间成为百万富翁,衣锦还乡。是不是听起来跟如今的北上广一模一样?


然而!同一时期日本GDP的年增幅只有5%左右。地价的快速疯涨严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高,使得许多工厂企业难以扩大规模;过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍;高昂的房价更是使普通日本人根本买不起属于自己的住房。。日本泡沫经济离实体经济越走越远。


因此在1990年,日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。


1990年1月12日,日本股市暴跌70%。股价的大幅下跌使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价开始下跌。


与此同时,看到日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空置的房屋比比皆是,房地产价格一泻千里。而这一泄,就是20多年


下图显示的就是日本房地产从1990年到2014年的住宅用地涨跌幅。


(数据来源:东方证券,日本统计局)


这样一跌,日本大量不动产企业及关联企业随之破产。1993年,日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。日本21家主要银行宣告坏账达1100亿美元!其中1/3与房地产有关。紧接着,日本银行业产生了严重的信用危机,以致数年后几家大银行相继倒闭。


看到这里你会发现,其实历史总是惊人的相似。只是人们总是更愿意相信眼前的“美好”,而不是从历史中汲取教训!



5中国银行业面临最严峻压力:利润增速断崖式下跌,不良率攀升


跟日本的历史一样,现在中国的银行业同样也面临着巨大压力。今年1月,我国居民消费价格指数(CPI)超过国有大行上浮后的一年期存款利率,紧接着2月又超过股份制银行,这标志着我国现阶段已进入真实的负利率时代。对此,业内人士算了一笔账,10万元存银行一年净亏537元。银行利率低,外加通货膨胀,存的钱表面上赚点利息实质却是亏损的!


再看看中国银行的现状,


银监会“国有重点金融机构监事会”主席于学军说:


近三年来,中国银行业面临自2004年国有银行核销处置不良资产、改制上市以来最严峻的经营压力,并且这种压力短期内难以扭转。银行业需要做好长期艰苦作战的思想准备,苦练内功,迎接漫长严冬的考验。


央行货币政策委员黄益平表示:


当前需要实施改革来阻止逐渐上升的银行业风险,中国银行业的坏账率正在被低估,中国非金融领域的债务占GDP比例可能高于160%


平安银行行长邵平的发言说:


近几年,银行的利润增速出现断崖式下跌,

只用了短短四年就从30%多的高增长到接近0增长,惊心动魄。比利润增速下滑更为严重的是商业银行不良率的攀升。

最为严重的是:银行在新增信贷的投上也面临“资产荒”的问题,原来风险较小的国企债务、地方政府担保的信用债也开始爆发风险。新增资产缺乏“安全区”,银行腹背受敌。

所以不良资产大量侵蚀利润的现实告诉我们,现在进入到了风险调整的紧急关头!我们原来创造的报表利润正在被风险无奈地调整着,我们在还历史的账。


总之,一言以蔽之:银行业很麻烦。


所以知名财经评论员刘晓博也表示,


1、从投资的角度来看,最好别碰银行股,至少三年内是这样。

2、尽量别把存款放在小银行,因为未来银行是可能破产的,也是可以破产的。

3、如果真的有某家较大一点的银行破产,将产生巨大的心理冲击,从而让整个金融市场动荡,最后影响到你买的股票、基金或者信托产品,以及你手里钞票的购买力。所以,银行业的风险会影响到每个人,你无路可逃。


6人民币持续贬值 我们该怎么办?


货币价值方面,从去年8月央行人民币中间价浮动以后,人民币两天之内跌了4% ,去年11月,人民币加入SDR并持续走低。


放眼过去2年,人民币兑美元是一路走低↓↓↓



在这个人民币大幅贬值的档口,为避免资产蒸发,很多高净值人士开始把人民币资产换成海外资产,或是海外币种,以达到对抗风险,让资产实现保值升值的目的。其实这是一个非常明智,也非常正确的决定。例如日元对美元跌了50%,但对于那些早已将人民币换成美元的投资者来说,现在去日本买房就相当于打了五折,这就是为什么中国人这几年去日本疯狂买买买。




然而关注财经新闻的朋友可能会发现,最近一年,中国的外汇管制越来越严,尤其是最近半年,更是严查严打地下钱庄,限制“蚂蚁搬家”式换汇,近几个月,银联卡境外提现也开始受限。。一系列的动作和政策,都是要锁死人民币资产流出,


因为!人民币资产正在以前所未有的速度出逃。


而在资本游戏中,从来都是先跑的吃肉,后跑的喝汤,最后跑的挨打。随着资本管制的严格,人民币资产转移出国会越来越难。等到大多数人反应过来,想要把辛苦钱转出海外,会发现,已经来不及了!


7全球资产配置成大趋势


在全球投资方面,目前国内依赖投资驱动经济增长,平均资产回报率下滑,因此投资海外市场的收益率在未来一段时期很可能超过在国内投资的收益率。在人民币国际化进程加快的步伐下,中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时,在综合性设置投资模块时,配置海外资产有较大的必要性。



有业内人士指出,近些年,中国的高净值人群进行海外资产的配置比例越来越高。澳洲的地产、新加坡的基金、美国的国债、以及香港的保险都成为了高净值人士的首要规避风险之选对此,近期也有不少信托公司、第三方理财等机构开始把目光转向澳大利亚香港、美国等地,加快布局海外市场,频频推出投资海外市场的各类投资理财产品。


值得注意的是,海外地产项目正成为未来的主要投资方向。相对于国内的物业资产配置,海外资产正在显示出投资、环境和教育等多方面的配套优势。


新晋首富王健林看好澳大利亚独特的地域文化和旅游业的前景,近年来斥资$10亿建悉尼海港新地标“Sydney One”;造价97亿元的黄金海岸城市地标珠宝三塔项目(Jewel)等等。一向以投资眼光著称的李嘉诚撤走了中国的大部分资产,却持有了越来越多的澳洲资源类资产。这其中暗示的趋势也就不言而喻了。


普通投资者来说,以学区房为例,在北京市学区房单价在10万元以上,而在海外市场,比如房产投资透明度达全球第2的澳大利亚,学区房概念刚刚兴起,价格也处于合理区间。这样一来提前购买资产,既能保证投资回报,又能够解决环境改善、教育资源的获取等配套问题。


比如说位于澳大利亚经济中心悉尼Marine‘s Hill学区盘,也是最近悉尼比较热门的几个近幼儿园、中学、知名大学的精品学区房之一。


自今年7月1号起,澳大利亚推出了一系列的教育利好政策,澳政府对中国小学生留学签证的开放、监护人申请简化、留学签证简化等一系列利好政策都让投资者能享受更大的投资红利,让投资者在澳洲学区房的总体需求量大增之际,为自己赢得一份高投资回报!(详情请咨询:H&T華信微信号:0467052756)



总体来说,


将资金配置到国外是一个长远战略,是一个长期的方向性决策,投资者需要根据自身情况制作一个考虑周全投资计划,然后抢占投资先机实现资产保值升值


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