卑诗省新设建屋知识考试 不过70分 不能建房

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-15 加拿大地产周刊



周一(7月4日)开始,卑诗省正式执行加拿大首例、全世界为数不多的新法令——“屋主建屋知识考试计划”(Owner Builder Authorization Examination)。在新规之前,屋主只需填表申请,就能建房,而现在期望自建的屋主将必须通过考试才能获得各级政府的审批。




屋主自建独立屋 必须通过考试


在加拿大建造独立屋,一类是持有牌照的建商(Builder),一类是自建屋主(Owner Builder)。


原先,自建屋主只须从保险公司处购买新屋保证(New Home Warranty),就有资格取得卑诗省房屋局屋主保护办公室(HPO)的授权,而市府收到HPO的批准信(Approval Letter)之后,才有可能发放建筑许可(Building Permit)。新规执行之后,除了购买新屋保证,屋主还必须以70%的正确率通过考试,才能取得HPO的授权。这意味着如果成绩不达标,自建屋主将无法建房。


为了应付新的考试,屋主需要找到指定的教材进行学习。对于英文不好的人来说,通过考试将有一定的难度。莱茵河豪宅建筑公司的CEO 倪生(Wiseman Ni)对《加拿大地产周刊》表示,很多华人很可能因为通不过考试而放弃去做自建屋主,而省府的目的就是通过这个考试过滤掉一批专业知识不达标的自建屋主,鼓励大家去找建商盖房,从而提高全省的建筑水平。



莱茵河豪宅建筑公司的CEO 倪生(Wiseman Ni)


屋主在自建房屋时,角色类似于领导者,需要组织建筑团队,并为工程负全责。工作内容上和建商类似,但主要区别在于其资质及经验不如专业建商,专业知识容易牵制屋主的管理水平,所以此次省府的新规在某种程度上也是为了限制屋主的管理权。


“屋主建屋知识考试计划”旨在提高屋主对于建筑的专业知识水平,以应对建造过程中会出现的状况。考试的重点不在于建筑工程的具体操作,而在于房屋建设标准和安全法规,让屋主有能力监督自己的新屋建设。


所有申请建房的屋主必须符合所有资格标准并通过考试,而且必须在施工前获得HPO的授权,并支付450加元的手续费。卑诗省在50个地区提供电脑测试,共有100道选择题,考试时间约90分钟。


另外新规提到,卑诗省的部分城市不要求屋主考试,建房也不须获得审批。倪生根据经验总结,卑诗省幅员广阔,低陆平原上的主要城市例如温哥华,包括维多利亚、温哥华岛,这些城市一般会严格执行卑诗省政府的规定,但卑诗内陆城市人口稀少、位置偏远,当地政府没有人力物力去检查每座新房的每一个环节,因为这么做成本太高,所以通常采取填表自律。“区域不同,要求不一样,省府没办法一刀切。但是填表自律对大温地区是不适用的。”



屋主自建问题多


倪生表示,很多时候,屋主没有意识到建屋过程的复杂,房子建到中途时,才发现已经超支或不能如期完成。更有资料显示,一些屋主非常欠缺建筑法规、工作场所安全、法定责任与义务等知识。有时屋主和建商为了节省成本,盖出表面华丽,实际上粗制滥造的房子,几年后便拿来转售,以致消费者权益受损。


在大温盖新房,每个城市都会有验屋程序,设有达标的最低要求,房屋要通过这些验收才能取得居住许可(Occupancy Permit)。屋主如果没有建筑方面的专业知识,在建屋的过程中遇到各种各样问题的时候,往往采取的不是最佳方案。




倪生表示,符合大家期待的建筑往往要高于政府设定的最低要求,如果建房就是为了达标,那么房子的质量一般是低于平均水平的。“懂行的人就知道,房子的每一个部件都有一个最好的状态,屋主因为没有经验,很难在各种建材中间拿捏取舍。新屋保障的保期为10年,过了10年新屋保障就失效了。假如在房子在竣工11年后开始漏水,那么屋主必须自己掏钱修缮。屋主自建房比较容易出现这些问题,而建商通常比较有经验,房顶可能20、30年都不会漏水。另外,有经验的建商通常都有长期合作的工人,工人的响应程度、效率都会比较高。从质量控制来看,有经验的建商通常对质量有要求,验收时比较严格。”


倪生在大温观察到,建商盖房的比例每年都在增加。2015年的时候,有十座新房里面有九座是建商盖的,屋主自建房只有一座。他估计在新规执行之后,屋主自建房目前的比例10%还会继续下降。



屋主自建HPO授权标准


  • 以个人申请(不能以公司名义申请,除非是家庭经营农场的负责人),而且申请人必须对计划建屋的土地拥有绝对所有权(fee simple)、终身财产所有权(life interest)或者大于15年期的长期租赁。


  • 屋主必须建造一个单一的住宅单位,例如独立屋,或扩建屋龄超过10年的建筑,以及扩建非住宅用途的建筑。


  • 房屋在建造时以及竣工后的第一年,不得出售、转让。


  • 屋主(Owner Builder)必须在自建的第一个房子内住满一年,才可以售屋;第二个自建屋要住满五年才可以卖。如果屋主建房是想快速脱手,最好找持牌的建商(Builder)盖房。


  • 房屋在第一年,只能作为个人居住使用。


  • 屋主在上一所自建屋必须居住超过18个月(多次自建的屋主需要更长的时间),才能再递交申请。


  • 如果申请人是和在上一所自建屋居住少于18个月(多次自建的屋主需要更长的时间)的屋主一起居住(ordinarily resident)的话,申请将不予通过。


  • 申请人必须全权负责新屋的建设,或者直接管理新屋的建设。


  • 申请人不得违反之前的自建屋规则。


  • 屋主建屋知识考试的正确率必须高于70%。


  • 申请人必须向HPO支付450加元的手续费,包括不可退款的申请费50元。


  • 屋主必须告知HPO入住日期,经过HPO确认完成一年居住使用的要求,方可发放保固证明书。


  • 申请人及证人必须在申请表上签名,并将申请表递交审核部门。


有关”建屋知识考试计划”进一步的资讯,可以浏览hpo.bc.ca或电话联系1-800-407-7757。



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