财神专栏30 | 中国开发商在澳洲的昨天,今天和明天(原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-12 澳洲房产大全



 主编寄语

【澳洲房产大全】平台文章多为原创。以澳宏观经济,区域演变,银行贷款等为主,只求做到客观和中立,以降低国内外信息不对称的现象。


每周二的【财神专栏】的前身为贷款专栏,撰稿团队为澳洲当地贷款界资深专业人士。

 

-  大 悟




作者:慕容乐舒

微信号:Le8137

作者介绍

澳洲某四大银行企业和商业银行部亚洲业务组总监


在中国和澳洲两地有10多年的商业银行工作经验,主要负责大额商业贷款审批。


作为悉尼商业银行界的小学生,

最近5年里最常听到的电话就是:

1. 我这儿有一个开发商,想咨询开发贷,啥时候有时间吃个饭和客户聊聊?


2. 我这儿有个项目,刚拿到DA,想问问开发贷的流程,这周出来喝杯咖啡谈谈?


3. 我这儿有个哥们,刚从国内过来,一门儿心思的想搞房地产开发,有没有认识的人给介绍介绍?


最近1年里最常听到的电话是:

1. 买地想借50%,还有戏吗?


2. 地可以付全款,然后开发能借多少?


3. 这是客人在澳洲的第一个项目,但是客人在国内有丰富的开发经验,银行能接受吗?

所以,最近半年里最常听到的电话就剩一个问题了:


银行还给开发商贷款吗?

 

从以上的问话,基本可以看出最近5年里,新手的小资本开发商在市场上的日子混的一天不如一天了,这主要是因为融资困难,其原因也是多方面的。



1
市场整合   优胜劣汰

2010-2015年前的澳洲,小型开发商除了本地的西人,有很大的一部分是黎巴嫩人和希腊人的后裔,华人一般只做部分工种,很少能独立开发一个楼盘。


但是最近5年,涌现出的华人小型开发商,估计比过去50年的还多,而且其中很大一部分都是在什么也不清楚的情况下,就冒然开工。其中大部分是因为自己住的房子的土地面积很大,而且看到自己的二大爷的小舅子的三姨父的同学的二姑妈的远房表外甥,也是因为把自己的房子推倒后重建4个town house,然后赚了一笔。于是,自己也心里痒痒了,想搞个类似的项目。


这类的所谓的开发商,并没有专业的知识,而且因为资金有限,他们也不舍得花钱找专业的公司为他们设计和建设,从而导致这些开发项目的质量偏低,返修率高。而且这些开发商怀着得过且过的心态,搞完一个项目就解散团队、注销公司,把所有后期的维护和服务都丢给builder insurance,这类的开发商是注定要被市场淘汰和吞没的。



2
澳币缩水  成本提高

经过上一轮的全球金融危机,从2009年起,澳币开始走高,并且在2011年4月29日达到了最近10年内对人民币的最高点: 1澳币折合7.1125元人民币。


澳币的坚挺使澳洲的购买能力大幅增强,而在整个房产开发过程中,除了本地的人力资源以外,大部分的原材料、软包装、工具和设备等都可以从国内进口,这也从另一个方面大大的增加了开发商的利润,从而使越来越多的华人将投资的注意力转移到房地产开发项目上。


然而,澳币在国际流通市场上并不是一个避险货币,储备银行抓了一手的cash rate,随时可以丢两个王炸,从而在宏观层面上调控各大商业银行的利率和澳元在国际汇率市场上的走势。


于是,从2013年4月12日到2013年8月30日,澳币对人民币出现了6.5315到5.4616的大插水,澳币对人民币面值在短短3个半月内蒸发16.38%,并且从此江河日下,再也无力收复失地。


但是各开发商在计划开盘前,在国际市场上买入原材料的时候,大部分并没有用锁定汇率、远期交易等手段来规避风险,这样,开发商的利润就因为这些进口的材料的价格提高而损失了一大块。从2015年开始,澳币和人民币的汇率更是一路跌到5以下,开发商的利润越来越少也不足为怪。



3
热钱涌入   炒高价格

澳币在2013年开始跳水的时候,国内的经济形势也是水深火热。国内的开发商因为限购令,也需要为手头上的空闲资金找到出口,让钱可以生钱。


当澳币刚刚开始跳水,大家抱着乐观的态度,以为只是澳洲暂时的经济调整,所以市场只显示出了这时拿着人民币入场,比最高峰省了20%的汇率成本,还看不到未来建筑成本的上浮而产生的利润空间的缩水。


于是,大笔的国际热钱浩浩荡荡的排着队进入澳洲的资本市场。这其中不仅有个人和中小企业的空闲资金,同时,我们开始看到了一些国内房地产龙头企业的身影。


这样一来,因为市场上对优秀地段的需求量大幅提升,求过于供,导致土地的价格飙升,从而带动了整个房地产业价格的上浮。我们开始看到每个月都在上升的中位价,每个星期都在刷新的拍卖率,这些都在2014年和2015年的上半年达到了最高峰。


同期,在国内金融市场上炒的最热门的一个话题就是国际资产配置,告诉散户要把钱投出去,规避国内的风险。澳洲拥有繁荣的房地产市场,走低的澳币汇率,稳定的社会制度,良好的教育资源,国人不敢置信的社会福利,国内追求不到的蓝天和醉氧,结合中国人千年不变的对不动产的喜好,都使澳洲的房地产业无可避免的成为国际热钱流向的终点。


但是,澳洲房地产的这场大戏,很多后来入场的观众只看到了市场的火热,却缺乏对市场历史的解读,他们看不见飙升的房价的背后,是回报率在一步一步地走低。


2010年以前,一套市值500000澳元的公寓,去掉后面3个0,能拿到这个数字($500)的周租金就是市场价,然而,这样的回报率的再也没法实现了。



4
 还款能力  银行分配

开发贷和普通的商业贷款一个最大的不同点就在于,它是依靠项目的预售在项目结束时收到的尾款来偿还的。换而言之,也就是说如果项目收工了,但是买家反悔了,不履行交易合同,那么开发商可能无法在规定的时间内偿还银行的贷款。


很多国内刚过来的客户经常和我说:“你怕什么?还不起钱啊?我这不是有房子压在银行么?”我总是开玩笑的回答:“大哥,我是做银行的,不是做高利贷的,我只想收您几厘的利息,根本不想帮您拍卖整个项目。再说了,真到拍卖的那天,搞不好拍卖的费用还得我先帮您垫上。”


进入2016年,短短的几个月内,澳洲的信贷市场发生了翻天覆地的变化。海外收入目前在大多银行是根本不接受的,少数还没有明确表明不接受的银行也基本处于半瘫的状态,10单中批不了1单。


本地收入的客人在做住宅类房屋贷款的时候,也因为房屋使用目的不同,是自住还是投资,是只还息不还本还是本息同付,而享受不同的利率。而且,因为现在处于历史最低的利率期,为了安全起见,很多银行把作为计算还款能力指数的testing rate大幅提高。这些,都会在很大程度上影响两年前预售的客户能不能在项目结束时,有足够的资金来完成交易。出于风控的角度来说,银行放出新的开发贷款所面临的风险是前所未有的。


过去5年,房地产进入了一段悉尼地产业历史上从未有过的高潮期,各个楼盘和项目如雨后春笋般的涌现的同时,也占用了各大银行很大的一部分资金。开发贷款所需要的金额和占用的周期,都使银行的放贷资金比例越来越多地流动到这个行业中去。


中国人的一个传统就是“不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里”,银行也一样。在比例越来越高的情况下,银行会无可厚非会进行调整放贷比例、精挑细选客户、加大投资回报等一系列动作。而且,以目前的状况,对银行来说,确认现有放贷资金安全回流,远远比追加市场放贷金额更加重要和迫切。

 

当然,银行对有经验的开发商还是有合作意向的。目前大多数银行希望所合作的开发商不是澳洲房产市场新手,至少已经开发完成一个可比较性的项目。比如上一个已完成的是一个50套的项目,这次想做一个60套的项目,银行还是愿意和开发商一起喝杯咖啡谈谈的。只不过,没有开发经验想借用银行资金平台练手的日子是一去不复返了。

 

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