投资有三好:易出租高增值高回报,这样的投资房哪里找?

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收藏文章 赞一个 已赞 2017-01-11 墨尔本微生活


大家好,我是辅诚置地的投资顾问Jeremy,众所周知,澳洲是个十分适合房产投资的地方,今天就给大家分享一下,



易出租

高增值

高回报


的投资房在哪里找。


我们都知道澳洲的房屋以拍卖的形式进行交易,因此在同一个地段,好的房子会有很多人想要买下,如果是以拍卖的形式进行交易的话,对于房子的出售者来说,可以得到更高的回报。


这跟中国的房产交易是不同的,中国的房产是以私人的交易方式进行。当然澳洲也可以进行私下交易,只要你跟房东达成一致的价格,就可以购买这个房产。但是大多数的房地产市场还是以拍卖的方式出售。


1

选择性价比高的投资区域

接下来请大家思考一个问题:如果你计划在两个月之后要转卖澳洲的一套房子,你现在要买什么房子?


么如果是两年后呢?二十年后呢?


答案显然是不同的。


如果是两个月后或者两年后,你肯定会选择当前的热门区域;


如果二十年后的长期投资,你就应该选择性价比高的潜力区域。


那么怎么选择澳洲的投资房呢?


特别注意的是,我这里说的是澳洲的房产投资。因为澳洲房产跟其他国家,尤其是跟中国有很大的差异性。或者反过来说,中国的房产跟世界很多国家的房产有很大的区别。


所以我们不能用中国房产市场的投资思维套用到其他国家上,而是应该就所在国家的市场情况来进行分析。


2

什么是好的投资房?

一个好的投资房会具备以下两个特征:


1.出租的回报率高,空置期短

      2.未来的资本增值高


要同时具备这两点不容易。所以要找到一个好的投资房,并不是一件容易的事情。这绝对不像某些房产中介告诉你的,随便买都能赚钱。


众所周知,公寓在投资回报率上要远高于独栋别墅和联排别墅;但是因为别墅含有独立的土地,所以在资本增值方面也高于公寓。


那么有没有兼具这两种特征的房子呢?


举个例子,大家可能都有过找工作的经历。我们一般会申请两种或以上的职位。有的高级职位要求高,但是要找到一个百分百符合要求的人不容易,结果申请的人就少;另一个职位低,要求也低,能够符合要求的人就多,申请的人也多,所以雇主就有了很多挑选的余地。

 

这时求职的关键因素是你的竞争者,而不是职位的本身。你并不需要完全符合职位的要求。你只需要比你的竞争者强那么一点点就可以了。这也是为什么有时候高级职位要比低级职位容易申请的原因之一。


3

供需平衡看房产

我们回到易出租的问题。容易出租代表了租房的需求多于房子的供给,也就是说市面上找房子的人多于放租房子的人。


很多人联想到房产中介告诉他们地段的重要性,比如说靠近购物中心、学校、商业区、办公区等等。这些都没有错,地段好,当然需求量大,但是更重要的一点是,地段好的房屋供给量未必小。


就像上面我说的求职的例子,低级的职位需求量大,市场上符合申请的人也多,就不容易应聘。同理,地段好的地方,未必容易出租。


房东为了出租,可能会以减房租作为代价。相反,你觉得地段不好的地方,反而因为供给有限,流通到市场的房源不多,找房子的人反而会轰抢、排队抢租,房东甚至会提高租金,这在澳洲也是一个非常普遍的现象。


总结一下就是,好地段未必需容易出租,这要看供给跟需求的动态平衡。


还有一个关键点是,出租的回报率不等于租金的净收入。


我们先来看一个公式:


出租回报率

=

租金净收入—其余费用)/房价


根据这个公式,出租的回报率是由三个因素决定的:


租金的净收入

其余费用

房价


市面上的房地产中介可能会告诉你,出租的房子租金有多高,所以租金回报率有多好。但是他们没有告诉你,这个房子的物业管理费有多贵,还有一些其他的隐性费用有多高。


因为澳洲一些地方,比如说墨尔本,总共有321个区,40多个行政区,在每一个行政区内的房子,都要交一个市政管理费。如果房子本身价格不便宜的话,即使他的租金收入再高,出租回报率也会被拉低。


所以大家在买房之前,还是要多去关注这些隐藏的费用。在租金减去所有这些费用之后,除以房子总价,得出来的比率才是真正的租金回报率。


4

刚性需求看泡沫

又有很多人会问澳洲的房市现在存在泡沫吗?

在我们判断房市存不存在泡沫之前,我首先要引入一个概念


溢价


它实际上反映了房子的未来增福。资本增值是指未来房子的卖价减去现在房子的买价。


所以资本增值是由


未来房子的卖价

     以及现在房子的买价     


这两个因素决定的。 


由于没有人能预测未来的,所以是不可能确切知道未来房子的卖价是多少。这要根据未来当地的社会状况、经济状况、人口状况、开发程度等因素来决定。


虽然你不可能知道未来房子的卖价是多少,但是你可以根据目前政府的规划,或者各行各业的专家意见,来预测未来的房子卖价。


在投资里面,这个叫做预期。根据预期来做投资不是不可以,但是要注意你会预期别人也会。如果大家都对这个地区预期好的话,这种预期就会提前反映在房子的卖价上。就是说你要买一个大家都预期比较好的区,你就必须支付一定的溢价。它提前预示了这个地区未来的涨幅,将有可能会形成泡沫,但这取决于预期准不准。


5

预期能不能作为判断标准?

如果预期准的话,那么未来的涨幅验证了你之前支付的溢价,这就不是泡沫;


如果预期错误或者预计过多的话,那么这个地区未来的涨幅就无法反映你所支付的溢价,这个溢价就是泡沫。

结果就是要么投资者产生损失,要么就是需要更长的时间来消化这个泡沫,让这个房价涨到它应该有的高度,当然相应的时间周期也会更长。


所以我们经常提到一点,回到根本上来,


人口增长才是房子的刚性需求

低价买入才是王道。


如果你能够接受上述的解释的话,在热点地区买房,就未必是一个好的投资策略。如果预期准确,你不过是最后的准确的溢价,但是有一旦预期失败,你可能就会亏到血本无归。


一个优秀的投资者一定会提前布局,大家都能看到机会就不是机会,真正的机会一定存在于大家不注意的地方,所以大家要换一个思维思考,不要总是跟着别人的思维。


所以呢

低价买入才是王道,哪怕现在这个区还不是热点区域。至于如何找到真正的这些机会呢?除了研究和专业的判断,没有别的办法。


但是即使你做了研究和判断,这些机会最后也不一定真正成为了机会,因为人毕竟没有预测未来的能力,所以我们要综合的去看,去细致地分析这个地区的方方面面,比如说政府的规划,基础设施建设,还有人口的增幅等等。


今天就先聊这么多,欢迎大家扫描下面我的二维码咨询更多关于房产的咨询,也欢迎大家与我一起讨论房产。

辅诚房地产投资顾问 Jeremy Jiang

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