大家好，我是辅诚置地的投资顾问Jeremy，众所周知，澳洲是个十分适合房产投资的地方，今天就给大家分享一下，
易出租
高增值
高回报
的投资房在哪里找。
我们都知道澳洲的房屋以拍卖的形式进行交易，因此在同一个地段，好的房子会有很多人想要买下，如果是以拍卖的形式进行交易的话，对于房子的出售者来说，可以得到更高的回报。
这跟中国的房产交易是不同的，中国的房产是以私人的交易方式进行。当然澳洲也可以进行私下交易，只要你跟房东达成一致的价格，就可以购买这个房产。但是大多数的房地产市场还是以拍卖的方式出售。
选择性价比高的投资区域
接下来请大家思考一个问题：如果你计划在两个月之后要转卖澳洲的一套房子，你现在要买什么房子？
那么如果是两年后呢？二十年后呢？
答案显然是不同的。
如果是两个月后或者两年后，你肯定会选择当前的热门区域；
如果二十年后的长期投资，你就应该选择性价比高的潜力区域。
那么怎么选择澳洲的投资房呢？
特别注意的是，我这里说的是澳洲的房产投资。因为澳洲房产跟其他国家，尤其是跟中国有很大的差异性。或者反过来说，中国的房产跟世界很多国家的房产有很大的区别。
所以我们不能用中国房产市场的投资思维套用到其他国家上，而是应该就所在国家的市场情况来进行分析。
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什么是好的投资房？
一个好的投资房会具备以下两个特征：
1.出租的回报率高，空置期短
2.未来的资本增值高
要同时具备这两点不容易。所以要找到一个好的投资房，并不是一件容易的事情。这绝对不像某些房产中介告诉你的，随便买都能赚钱。
众所周知，公寓在投资回报率上要远高于独栋别墅和联排别墅；但是因为别墅含有独立的土地，所以在资本增值方面也高于公寓。
那么有没有兼具这两种特征的房子呢？
举个例子，大家可能都有过找工作的经历。我们一般会申请两种或以上的职位。有的高级职位要求高，但是要找到一个百分百符合要求的人不容易，结果申请的人就少；另一个职位低，要求也低，能够符合要求的人就多，申请的人也多，所以雇主就有了很多挑选的余地。
这时求职的关键因素是你的竞争者，而不是职位的本身。你并不需要完全符合职位的要求。你只需要比你的竞争者强那么一点点就可以了。这也是为什么有时候高级职位要比低级职位容易申请的原因之一。
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供需平衡看房产
我们回到易出租的问题。容易出租代表了租房的需求多于房子的供给，也就是说市面上找房子的人多于放租房子的人。
很多人联想到房产中介告诉他们地段的重要性，比如说靠近购物中心、学校、商业区、办公区等等。这些都没有错，地段好，当然需求量大，但是更重要的一点是，地段好的房屋供给量未必小。
就像上面我说的求职的例子，低级的职位需求量大，市场上符合申请的人也多，就不容易应聘。同理，地段好的地方，未必容易出租。
房东为了出租，可能会以减房租作为代价。相反，你觉得地段不好的地方，反而因为供给有限，流通到市场的房源不多，找房子的人反而会轰抢、排队抢租，房东甚至会提高租金，这在澳洲也是一个非常普遍的现象。
总结一下就是，好地段未必需容易出租，这要看供给跟需求的动态平衡。
还有一个关键点是，出租的回报率不等于租金的净收入。
我们先来看一个公式：
出租回报率
=
（租金净收入—其余费用）/房价
根据这个公式，出租的回报率是由三个因素决定的：
租金的净收入
其余费用
房价
市面上的房地产中介可能会告诉你，出租的房子租金有多高，所以租金回报率有多好。但是他们没有告诉你，这个房子的物业管理费有多贵，还有一些其他的隐性费用有多高。
因为澳洲一些地方，比如说墨尔本，总共有321个区，40多个行政区，在每一个行政区内的房子，都要交一个市政管理费。如果房子本身价格不便宜的话，即使他的租金收入再高，出租回报率也会被拉低。
所以大家在买房之前，还是要多去关注这些隐藏的费用。在租金减去所有这些费用之后，除以房子总价，得出来的比率才是真正的租金回报率。
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刚性需求看泡沫
又有很多人会问澳洲的房市现在存在泡沫吗？
在我们判断房市存不存在泡沫之前，我首先要引入一个概念
溢价
它实际上反映了房子的未来增福。资本增值是指未来房子的卖价减去现在房子的买价。
所以资本增值是由
未来房子的卖价
以及现在房子的买价
这两个因素决定的。
由于没有人能预测未来的，所以是不可能确切知道未来房子的卖价是多少。这要根据未来当地的社会状况、经济状况、人口状况、开发程度等因素来决定。
虽然你不可能知道未来房子的卖价是多少，但是你可以根据目前政府的规划，或者各行各业的专家意见，来预测未来的房子卖价。
在投资里面，这个叫做预期。根据预期来做投资不是不可以，但是要注意你会预期别人也会。如果大家都对这个地区预期好的话，这种预期就会提前反映在房子的卖价上。就是说你要买一个大家都预期比较好的区，你就必须支付一定的溢价。它提前预示了这个地区未来的涨幅，将有可能会形成泡沫，但这取决于预期准不准。
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预期能不能作为判断标准？
如果预期准的话，那么未来的涨幅验证了你之前支付的溢价，这就不是泡沫；
如果预期错误或者预计过多的话，那么这个地区未来的涨幅就无法反映你所支付的溢价，这个溢价就是泡沫。
结果就是要么投资者产生损失，要么就是需要更长的时间来消化这个泡沫，让这个房价涨到它应该有的高度，当然相应的时间周期也会更长。
所以我们经常提到一点，回到根本上来，
人口增长才是房子的刚性需求
低价买入才是王道。
如果你能够接受上述的解释的话，在热点地区买房，就未必是一个好的投资策略。如果预期准确，你不过是最后的准确的溢价，但是有一旦预期失败，你可能就会亏到血本无归。
一个优秀的投资者一定会提前布局，大家都能看到机会就不是机会，真正的机会一定存在于大家不注意的地方，所以大家要换一个思维思考，不要总是跟着别人的思维。
所以呢
低价买入才是王道，哪怕现在这个区还不是热点区域。至于如何找到真正的这些机会呢？除了研究和专业的判断，没有别的办法。
但是即使你做了研究和判断，这些机会最后也不一定真正成为了机会，因为人毕竟没有预测未来的能力，所以我们要综合的去看，去细致地分析这个地区的方方面面，比如说政府的规划，基础设施建设，还有人口的增幅等等。
今天就先聊这么多，欢迎大家扫描下面我的二维码咨询更多关于房产的咨询，也欢迎大家与我一起讨论房产。
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