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人民币贬值，美元升值，高净值人群早已纷纷开始做美元资产配置，很多客户把美国房产作为首选。但是在购买房产和出售房产时都会面临诸多的美国税务问题。
在出售美国房子时，买价与卖价之间的差额即是资本利得(亏损)。如果卖价高于买价，则有资本收益，如果卖价低于买价，则有资本亏损。资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。那么什么是资本利得税？具体的税率是多少呢？今天就来给各位做详细解答。
在美国，个人和企业都要缴纳资本利得税。但是，对于个人来说，长期投资的资本利得（超过1年的投资）税率较低。与很多其它国家不同，美国公民无论居住在哪个国家，都要向美国国税局缴纳所得税。
1. 什么是资本利得税？
资本利得税（简称CGT），是对资本利得（低买高卖资产所获收益）征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。美国资本利得税适用于在美国的资本收益所得。
一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%或者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约，但这不适用于房产的资本利得税。
2. 房产资本利得税税率
如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例作出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率，最高不超过39.6%。
如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税的税率为15%。值得一提的是，如果出租房产在出租期间有做折旧，当此房产卖出时，之前所做的折旧金额需要被修复，需要缴纳25%的税率。
3. 房产资本利得税预扣
根据1980年外籍人士房地产投资法案(ForeignInvestment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。
如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。
此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。
4. 房产资本利得税申报
非居民外籍人士在申报其年度个人所得税时，如有资本利得税，需要额外填写附表D来进行申报。
资本利得税的豁免情况包括：
* 当出售一份房产时，如果该房产是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者可获得250,000美元（对单身）或500,000美元（对夫妇）的资本利得税豁免份额。
* 资本利得计算的是净值，即投资收益减去投资损失。所以，当每年年终缴税前，美国会出现这样一个趋势，很多投资者会将他们正处于亏损状态的资产出售。对于个人来说，如果投资损失超过了投资收益，净损失可以被利用在一般所得税的减免中。每年每个个人可以申报3,000美元的净投资损失，用来减免一般所得税。剩余的投资损失还可以归入下一年继续用来计算下一年的资本利得净值。企业还被允许将本年度的投资净损失抵消上一年度投资收益，从而获得一定的退税。
在我们对美国房产的资本利得税进行了了解之后，就应该知道如果您选择购置美国房产作为投资房产，一定要在持有房产至少1年后出售，才能享受长期资本利得税的低税率政策，并且要活用文中提到的资本利得税的豁免份额，从而可达到降低纳税成本的目的。
移民在美国买房需用税号报税 律师：更新号码信息
据美国《世界日报》报道，不少没有身份的美国华裔无证客，通过个人纳税识别号进行报税和申请退税；而目前越来越多在美国购屋、投资的中国人，也需以此号码进行报税。美国税局新规，令大批现有个人纳税识别号失效，影响广大。会计师提醒，通过此号码报税的民众应警觉自己的号码是否属于失效之列，并在报税季到来的最后时刻及时更新，避免耽误报税。
华人会计师指出，个人纳税识别号提供给无法申请社安号、但需要申报美国税表的外籍人士，除了无法取得低收入家庭福利优惠的资格外，可享有抚养子女、教育及健保的税务优惠，因此近年来被滥用，不法分子用来骗取退税的案件多发；国税局要求部分个人纳税识别号进行更新的做法，有利规范目前乱象。
另有会计师表示，受新规影响的人群不少，但了解并已及时更新的华裔纳税人并不多。他指出，华人中除了还无法申请社安号的无证移民常通过该号进行报税外，近年来数量剧增的中国投资客与来美购屋者，通过申请个人纳税识别号来对投资房产租金营利进行报税，或进行房产报税和退税的人也越来越多，需密切关注自己的纳税号是否在此次失效的范围内，并及时依法更新，以免耽误即将到来的报税。华人会计师补充说，若因连续三年没有报税，而使个人纳税识别号失效，此次也不更新，恐将会在国税局留下不良记录，未来再申请个人纳税识别号时，可能会被盘问之前未纳税缘由，导致再度申请困难。
因重新申请需要向国税局提交身份文件，作为个人纳税识别号申请人中占一大部分的无证移民，不免担忧是否会因此暴露身份，被移民执法部门发现。华人会计师认为，这种担心没有必要，因为不论是否更新，个人纳税识别号持有者在首次申请时，便已经向国税局提交了身份文件，不会因更新二度提交而产生额外不利。
另有会计师指出，国税局与移民局虽然同属联邦部门，但国税局职权仅在收税，常理来说不可能与移民部门合作透露纳税人身份资料。沈泽宪同时指出，无证移民通过申请个人纳税识别号来纳税，留下自己在美时间上的记录及守法记录，对未来办理移民会是有利的证明。
美国报税要注意 一不小心就会吃大亏哟
到了报税季，美国人就只需要拿出W2或者1099出来报税，因此非常简单，但是会计师提醒说，很多华人有海外资产、账户和收入，这三项东西美国人没有，很多华人在中国赚钱。
报税季节一到，不少华人家庭就开始纷纷准备文件来完成这个一年中的大事，但是随着新移民的增多，美国的税法也变得越来越复杂。会计师提醒说，华人和普通美国人不同，经常因为有海外资产和收入而使得报税变得更加复杂。
而最近几年美国政府推出了肥咖条款，而很多新来的中国移民不了解肥咖条款，如果不申报海外账户、资产和收入，就很有可能会被罚款，这是华人经常遇见的。
很多华人以为国税局派人到中国找资料，但实际上现在都是通过电脑查账，美国与中国的金融机构分享信息，发现海外账户通过电脑就会自动打罚金寄给纳税人，美国国税局去年因此产生了60亿美元的额外收获。
此外，美国与不同国家金融机构交换，而中国也希望通过《共同申报准则》（CRS）和多个国家进行居民海外账户信息多边交换。有的中国人移民美国，没有做税务规划，发现肥咖条款很可怕，因此放弃了美国绿卡，结果中国也开始有类似肥咖条款CRS。
2018年签署按CRS申报的国家都会与中国交换信息，美国没有参加CRS，但美国国税局有一个小的委员会，智囊团里有CRS专家。
另外，越有钱的越需要注意，及早做国际税务计划，而移民美国和移民中国的人，都需要了解两国的税务，进行税务规划，这样才不需要双重交税。
最近几年，因为中国经济好，到中国淘金、移民到中国的美国人也不少，但是这还牵扯到如果是美国税务居民，海外账户仍需要申报，因此移民中国的美国人也需要在中国找会计师进行咨询。
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