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【评论员文章22】《悉尼中位价区域演变简析》

1990年的第一季度，这时全悉尼中位售价（包括独立屋和公寓）为$152,500。而截止到2014年的第一季度，房屋中位售价已经来到了$680,000。这意味着在过去的24年中，房屋售价的涨幅为347%。

诚然，所谓的中位价是按照所被交易的房屋价格所统计出来的。如果能看看过往24年里，中位价的房子所在区域的变化，定会是件很有趣的事。

通过以下的一系列图片，我们可以看到，随着时间的流逝，中位价的变化以及中位价所在房屋区域的变化。图中的每一个点都代表了被交易的一处物业所在位置。蓝点代表公寓，红点代表独立屋。3个圈则分别代表了距离市中心10km,20km和50km范围。

1990年第一季度

1990年的第一季度中位价为$152,500，这期间共有12套物业被交割，其中3套为公寓，9套为独立屋，除了一套发生在悉尼南区的Sylvania,剩余11套全部发生在距离城中20公里环内，对于独立屋，你会发现9套中的4套发生在距市中心10公里范围内，对于公寓，Epping是唯一一处发生在10公里环外的公寓所在地。

1994年第一季度

1994年的第一季度，这时期的房屋中位价为$169,000，这期间共有34套房屋被交割，同1990年的图片相比，你会发现，中位价的独立屋所在地已经开始慢慢向外偏移，24套市场中位价的独立屋中只有5套发生在10公里环内，其中另5套竟然超出了20公里环。在10套被交易的公寓中，3套出了10公里环，2套出了20公里环。

1999年第一季度

这段时间里，悉尼的中位价已经来到了$237,000，在过去的3个月中，共有28套独立屋被售，31套公寓被转手。在过去的5年中最大的变化是所售的位于中位价格的独立屋中，没有一套是位于10公里环内的，越来越大比例的交易发生在了20公里环以外。放眼望去10公里环中，公寓是在此唯一发生的房屋交易形式。然而，以中位价售出的公寓同时又发生在10公里环外的也变得越来越普遍。

2004年第一季度

这时的悉尼中位价已经悄悄来到了$440,000。在这个价位被出售的房屋中，有62套独立屋，65套公寓。和之前5年的交易类型相比，在10公里环内的独立屋交易量变得更加少得可怜，同时，以此价格出售的独立屋更多的还是发生在了20公里环外。对于公寓，多数的交易仍然发生在距离市中心较近的区域，但是我们也看到，发生在距市中心较远的公寓交易也在变得越来越多。

2009年第一季度

截止到09年的第一季度，悉尼的中位价变得比5年前的低了些，来到了$420,000。请记住，从2004年早期到2009年中期，悉尼的房产市场，在房价缩水近10%后，是没有涨幅的。这张图与上一张极为相似，共有102套独立屋和103套公寓被销售。在10公里环内，再一次发生了同样的事，在此仅有几处独立屋以此价格被售出，而大多数仍然发生在20公里环以外的区域，公寓也同样与上图类似，大多数都在20公里环内。

2014年第一季度

这段时间内，悉尼的中位价来到了$680,000，共有31套独立屋和40套公寓被销售，当你仔细观察上图，你会发现，在20公里环内，以市场中位价销售的独立屋已近绝迹了。而以中位价被销售的公寓类型的物业则距离市中心越来越远，大多数都发生在10公里环以外。

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通过以上的分析，你会发现很有趣的现象，随着房价的升高以及与收入涨幅等因素的不匹配，那种典型的房屋类型距离市中心越来越远，这也就不难解释在一些主要的大城市，我们正看到密度越来越高的区域。

那些需要或者一定要距离市中心近但又要求房价在其可承受范围之内的人们只能选择公寓类型的房屋。而随着城市不断的扩张及内城区密度的不断攀升，不论是公寓还是独立屋往外延伸的节奏都将是不可避免的。

同时，值得指出的一点，在2009年的时间段里，被抛售的房屋量是所分析的时间轴里销售量最大的。为什么呢？说得白话文一点，饭都吃不上了，还投啥资？今天的房市固然好，但也要得益于失业率和政府官方利率等因素的影响，在没有了这些优势之后，房市又将如何变化呢？这些因素并不是你我所能控制的。今天没有出现的风险并不代表明天不会出现，既然走中长线，就要未雨绸缪，提前规避，而不是被市场拖着走。当然，每个人的情况不同，风险也是相对的。

记得几天前在网络上看到一张1989年时的报纸截图，题目叫《房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规》。房价增长是长期以来买家们一直的痛，对于有的投资人，我已经不想去说太多关于房价未来走势的事了，因为对于很多有想法，或者说有太多想法的人群而言，没有涨幅高与低之说，只有是否入市之说。在这个问题上，我不再去分析市场，而是帮助客人尽可能的留住昨天。

感谢阅读。