本文作者是英国房产杂志《市场前瞻》（The Market Oracle）的编辑NadeemWalayat，有超过25年房地产市场投资和管理经验。本文从英国移民、房市历史数据等角度深度分析了伦敦是否有地产泡沫，居哥特翻译此文，希望对广大投资人提供有益参考。一家之言，不代表居哥立场，投资前宜综合多方观点。

————————————————————————

伦敦的房价水涨船高，已经达到了均价600,000英镑一套，年上涨率达8%-12%，相当于当地十年的人均收入，涨到了中产阶级所不能企及的水平。就算是一套小型公寓，现在也涨到了300，000英镑以上。而伦敦地产还在被全球富豪认为是值得投资的产品。

虽然现在满大街都流传伦敦泡沫即将破灭，但是——这已经流传了几年了。这篇文章会从技术层面分析伦敦房价的未来走势，以及对全英国地产市场可能造成的影响。

自1981年到现在的35年间，伦敦人口由660万涨到870万，然而，在这涨幅的背后，是伦敦由一个以白人人种为主的城市变成了一个由多种族组合而成的多元文化城市。

五十年前的伦敦或许可以简单地分为富人和非富人的东西两区。然而，在过去二十年里，广大数量的移民彻底地将整个城市的格局都给改变了，移民形成了不同的聚居地，而这些聚居地又吸引了更多的同族人群去聚居。

大约有50%的人口在伦敦是由少数族裔组成的，他们当中的90%是外国出生的，这就造成了伦敦是地球上唯一一个45%人口都是外国出生的人的多元化城市。而这正是房价上涨的一个主要原因。

这意味着伦敦现在已经形成了几个房价上涨的中心，而这些中心由不同的少数族裔组成。而这些由少数族裔聚集的中心又吸引了更多和他们文化种族背景相似的人群和他们的资金。比如说，近年来，俄罗斯、中国和海湾国家的人群就将伦敦视为他们及其资金的安全避风港。

所以对于各国的富豪们来讲，伦敦不仅仅是资金出逃的地点，还可以成为他们资金的保护地，使其免于他们原来国家的充公。这也是让伦敦房价直上云霄的一个重要的原因。

伦敦就像一个无底黑洞一样持续地吸食着投资人和资金，同时，它的房价在每一年里都在持续上涨。而它吸食来的不同种族的人口也一直在把本地白人排挤出这个城市。不像其它英国的城市，富人区和平民区是泾渭分明的，伦敦现在是有几个不同的房价中心的，这是多元文化和不同种族移民的产物。

英国的移民危机正在慢慢地爆发。相比于2014年，2015年的移民人数增长了32%、达到336,000人。这意味着平均每天有1，000人在涌进英国，增加对住房，教育的需求。

在政策上，过去5年保守党延续了工党失败的移民政策。在过去15年内，进入英国的移民总数达800万人，其中他们差不多90%以上的成人都被期待投票给工党。

当大卫.卡梅伦2010年上台时，他承诺会在2015年，将每年移民人数降至205,000人。事实上，根据ONE的数据显示，在2015年的时候，英国每年的移民人数增加至336,000人，从2010年每年增加了30%。

以保守党为首的英国政府已经对于英国的移民问题失控了，而移民危机也在加速地越演越烈。这其中还不包括官方不统计至少有100万的非法移民。

而事实上，英国的总移民数是接近336,000人的两倍，达到636,000人。而首当其冲受到移民影响的城市就是伦敦。

事实上，欧洲和英国不仅仅要处理400多万的难民，还得面对在未来三十年内将由11亿翻倍到22亿人口的非洲的移民。

相比于今天媒体上报道的在欧洲边境和港口里几千上万的临时难民，英国真正要为之准备的是将来十年在英格兰东南部将要涌进将近一千万的移民（其中五百万是净移民和接近四百万的自然人口增长）给其公共资源带来的巨大考验。

在未来十年，英国可能要把一些难民营建成一条村甚至一个镇去遏制这个危机。同样，在不远的将来，伦敦的宗教和种族聚居地将会更加牢不可破和有可能隔断了和其它社会族群的交流，这有可能让不同种族或宗教的人群完全能在他们的聚居地里自给自足，唯一和外界交流的可能就是偶尔出来一趟市中心观光。

这就为将来不同文化或种族背景的人群在伦敦发生大型的冲突埋下了伏笔，如什叶派和逊尼派的伊斯兰人在伦敦发生内战！甚至，他们还有可能宣布他们独立，什么，不可能发生？实际上，这不是小概率事件。一旦一个族群在他们的社区里所占人口超过75%，则有可能触发这种情况。

伦敦或许还没有达到这个水平，但已经在朝着这个方向快速前进了。等到种族人口占比达到85%-90%的时候，社区民族自决则会被触发。而民族自决的社区会要求教育和司法方面的独立，最终会演变成社区分离出大不列颠王国，这会对整个社区的前途和房价都会是毁灭性的打击。

本文作者对于英国人口长远变化的预测是，从2010年中的6620万到2030年的7050万。

截止2014年5月份，英国统计人口达6460万。在2030年前，英国的人口有可能还有400万的增长，其中大约200万人口会选择在伦敦安家。

相比于过去的移民，这一波移民潮对房子，公共设施，薪水，教育，财富和社会凝聚力都可能会造成危机。

对于这次的危机，像英国财相奥斯本宣布的未来五年要建四十万经济适用房的计划，是几乎没有任何意义的。即使房子的数量达到四十万，五十万甚至一百万都是没有任何意义的。因为相比于失控的移民人口，这点房子的供应量是杯水车薪的。

在这样的环境下，对于伦敦的房价是个利好消息。在伦敦这些不同种族的房价高企的聚居地将使的社区民族自取成为可能。正如我在文章前面分析的，政府并没有任何计划或目标去同化这些移民。相反，这些移民聚居地正在快速地变得更加大和更加牢不可破，这将为社区民族自决播下了种子。

英国的平均房价已经由2009年的最低谷上升了30%到达了204，119英镑，平均每年跑赢通胀率10%。其中伦敦的房价已经比在熊市的时候上市了70%，从而间接拉升起整个英国的均价。

其中，最为显而易见的规律就是：离伦敦越近，房价越高。离伦敦最近的英格兰东南部的房价最高，离得稍微远一点的地方就是稍微没那么高，依此递减。

在北爱尔兰地区——整个英国最小的地区，因其存在着巨大的不稳地性，却是整个英国地区最依赖中央政府的地区，从而使其免于发生大型的民事冲突，在2007年时北爱尔兰的房价泡沫达到了顶点——227,000英镑，过后泡沫破灭，降至2013年中的90,000英镑，过后回升至121,000英镑。

除了英格兰东南部外，英国其它的地区的房价均价都是托了全英房价均价的后腿。然而，一些现在和过去20年相比的房价波动值正处于最极端的水平。

目前的英国房价均价的波动值达到202%，创了30年来的新高。之前的记录是180%+到190%+，所以202%的波动值很有可能是伦敦房价的转折点。但是，这并不意味着，伦敦的房价马上就要下跌了，因为在过去五年的熊市里，伦敦房价一直在往上走。而在转折点过后，英国其它地区的房价都在追赶伦敦。

所以，伦敦虽然已经处于一个极度购买过度的水平，但这并不意味着伦敦房价的降价是会一触即发的。相反，这表示，相比于其它英国地区，伦敦已经很快就要越过这一轮的房价牛市。这意味着在未来，伦敦房价的增幅会下降甚至在某些地区出现负增长。同时，英国总体的房价将会迎来加速上升，对应了我对于英国长期房价的预测，在未来三年内将继续是一个牛市！

预测的数据根据的是我关注了25年的不分季节的调整后的哈利法克斯房价指数。这个指数在2013年的11月是174,671，而为我的预测始点是在2013年的7月份，在现在这个时间点2014年中，指数就上升到187,000.因此，这个房价预测的期限由2014年延续到2018年。

我的结论是，根据哈利法克斯房价指数的预计走向，英国的房价均价将在2018年上升到270,600英镑，对比起现在的房价，174,671英镑，将会上涨55%。