德国房价为何“沉睡”?深圳房价为何暴涨?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-07 美国留学移民





当一个国家的城市化早已完成,人口数量也不再增加的时候,房价下降是一个大概率事件。


德国房价为什么能长时间保持稳定?


在相当长一段时间内,德国稳定的房价都是一个神话,国际经济学界甚至用“沉睡”一词来形容。有分析数据提到的:从1975年至2011年,德国房价平均上涨了60%,剔除通胀因素,德国实际住房价格累计增长-21.6%,而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%。


为什么德国如此例外?大概有四个原因:高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来,在这四个因素中,只有支持自建房这一点可能是与降低房价有关。


我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗?显然不能。因为税收是成本,成本增加当然是会导致房价增加,而不是相反。只不过当房产供过于求的时候,这部分成本是卖方承担,而当供不应求时,这部分成本由买方承担而已。


不批大块地给开发商也能降低房价?一般来说,大开发商的规模化经营往往能够降低成本,也就意味着在需求不变的情况下,不批大块地给开发商只会造成成本上升,进而推高房价,而不是相反。


至于鼓励租房就能降低房价,更是无稽之谈了。在德国租房者的利益受到法律的严格保护,就像德国民法典规定的那样,出租者无权将租户赶走,租金上涨幅度3年内不得超过20%。是的,一旦租客与房东签订合同,那么租客的利益就受到法律保护,但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子,更为可能的一个情况是:因为一旦签订合同就无法涨价和违约,那么房东会对房客更加挑剔,从而增加房客的搜寻时间。


事实上,对租赁市场的价格管制在相当长一段时间内也在美国等国家实施过,但是由于这种管制侵害了租客的利益,因此美国绝大多数的州都已经取消,美国有32个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在,美国市场上只有4个州的城市还沿用房租管制:加州、马里兰州、纽约州和新泽西州,而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。


既然这些因素都是在推高成本,为什么德国房价在过去35年时间里并没有飞速增长?最为主要的原因是目前德国的住房市场供给充分,需求不旺。维基百科的数据显示:1971年德国的人口总量为7831万,2011年为8180万,整整40年间德国人口才增加349万,增长率为4.46%。尤其需要考虑到的现象是,从1972年以后,德国的自然人口增长率是负数,现在增加的人口都是移民的结果。


由于房价是属于典型的边际撬动:如果101个人争夺100套房子,那么房价就会快速增加;但如果是100个人面对101套房子的时候,房价就没有上升的空间。我们可以想象一下,当一个国家的城市化早已完成,人口数量也不再增加的时候,房价下降是一个大概率事件。


由此可见,杨文将德国过去近40年的房价“沉睡”状态称之为德国政府增加成本的努力并不正确,如果以讹传讹引入中国,会导致不少地区的房价更不理性。


原因很简单,到目前为止中国的城市化率还只是超过55%,今后还是会有更多的人口进入城市,这部分人群对住房有着强烈的需求,如果在需求旺盛的时候控制供给和增加成本,房价只能是往天上走,而不是往下降。


最后需要提及的是,在2011年以后,德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站发布的报告,2013年德国大中城市的平均房价相较于2007年几乎翻倍。2014年和2015年,德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大的变化的时候房价变了?因为欧盟货币宽松,为了对抗危机刺激复苏,欧洲央行把基准利率降至0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。为此,现在德国流行“混凝土黄金”这个名词,意即房子就相当于黄金,有保值功能:由于存款没有利息,你所能做的事情只有买混凝土不动产。


“房产是个货币现象”这句话不假,连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。此刻也能理解为何中国一线城市的楼市更具有保值功能呢。


不仅德国房价比中国稳定,就算拿国内楼市相比,重庆房价也仅为深圳的1/8,这是为何呢?


说起来谁也不会相信, 就像鳄鱼不相信眼泪一样, 中国人不会相信一套100平米的房子,能让深圳人睡着了,还每天赚3万元。这是人类世界历史发展史上最惊人的一幕,它赤裸裸地展现在我们的面前,如果不是亲临其境,谁也不敢相信。


就在两天前,我利用在深圳开会的时间,晚上独自探访深圳的多家房地产中介。我采访三位深圳卖房子的小帅哥。


有两位来自香港的朋友对我说,“深圳的房价已经逼近、甚至超过香港。”日本的朋友说,“东京的房价与这里的房价相比,已经变得寒酸。”


再仔细一点,多数房子的建筑面积都在100平方米以上,每平方米的售价是7到8万。不过,请挺住!中介的小伙子告诉我,“窗上贴的价格是春节前的价格,从春节到现在,又上涨了30%”。


我指着一套房子问,“你这里最便宜的一套是1000万元,125平方米。你的意思是说,现在的价格已经是1300万了吗?”他说,“是的,绝对不是1000万了,你现在买大概是1300万,我最多可以跟卖主砍一点价,但不可能太多。”


我说,“这个125平米的房子,如果是换成套内面积,也只有100平方米。三个月不到,就涨了300万,平均每天涨3万多是吗?”


卖房的小伙子说,“是的,年前涨的比这个还凶”。


我说,“这样涨价你认为正常吗?不怕房价有一天会掉下来吗?”


小伙子说,“深圳这个地方,有钱的人多的去了。来买的人都是刚需。09年一次房价大跌,后来反弹的很厉害。后来的限购,把一些刚需给压住了,现在才放松一点,房价立马暴涨。要不是新的首付政策5月1号开始生效,这个房价还要涨。反正我们这些卖房的,肯定是买不起房子的。不过,许多人却拼命的要买这边的房子。”


深圳是一个年轻的城市,在四大一线城市中,一年前的房价还是最低的。不到一年的工夫,深圳平均房价已经超过广州的一倍,也把北京和上海摔在了后面。


至于如何看待深圳的房价,网上有许多说法。我的一位朋友认为,北京上涨有其特殊的政治、经济因素,因为北京有钱、有权、有资源的人,实在太多。全国向往北京的人也太多。中国最好的高校、研究机构、大型企业总部、医院等资源非常集中,所以,北京房价必然上涨是有理由的。


但是,深圳房价过高却缺乏一些基础。论教育,医疗条件,政治资源,人才资源,人口数量,发展的根基,深圳都比不过广州。而深圳房价超过广州的一倍,实在有点离谱。人才可以选择离开深圳,企业也可以选择离开深圳。


因此,深圳的高房价,有可能是深圳今后可持续发展的致命之伤痛。


然而,就目前的情况来看,深圳1100万人口,土地面积与香港相当,人均GDP已经超过台湾,直逼韩国。如果深圳还以7%以上的发展速度坚持10年,深圳人均GDP可能超过香港的今天。也就是说,如果深圳的土地面积不变,房地产的发展格局不变,深圳的房价超过香港是有可能的。


要让房价趋于理性,首先,深圳政府要从土地供应与土地利用效率上面下功夫,还可以从农村的土地供应和产权方面下功夫,大力提高土地的供应量;其次,就是政府直接参与房地产建设,把经济适用房的建设作为推动深圳经济的进一步发展,也为解决深圳高房价的问题,做出应有的努力。


在重庆,人均GDP虽然只是深圳的三分之一,但是这里的房价是深圳的八分之一,人均可支配收入是深圳的40%。不管从哪个角度考虑,重庆的房价比深圳要合理的多。而重庆之所以有今天相对比较低的房价,就在于土地供应、地票,以及经济适用房的大力建设等方面,一直走在中国所有大都市的前面。


中国要走出高房价的困境,可以借鉴重庆经验,可以用长期的眼光,来看待经济的发展。在房地产发展方面,香港不是中国大陆应该学的,深圳也不是其它城市应该学习的。试想,一个发达国家,每个家庭都为了一套房子而苦斗终身,那还要发达干什么呢?



转自:凤凰财经







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