【购房税收】这些$你知道多少 教你如何精明合理避税!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-07 ASSA盛通澳洲投资


在澳洲购房时,除了需要缴纳房费,在办理购房手续时,还有各项税费需要缴纳,包括过户律师费、印花税、市容建设费用等。


以购买澳洲35万澳币的房产为例,首先需要购房人考虑的是过户律师费。和国内购房不同,在澳洲购房,绝大多数情况下,都需要聘请律师办理相关手续,律师费在400-1000澳币不等。


其次,由于澳洲各州的法律不同,因此印花税的征收也有差异,根据房价有所变动,部分州还有印花税优惠。以维多利亚省为例,总价35万澳币的房子,印花税约为1.38万澳币。


再次,房主需要定期交给区委会的费用,通常会每季度收取。包括市容维护、垃圾处理、水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。

 


印花税(维州)


2015年7月1日起,澳洲维州政府开始对外籍人士的房产实体转让行为征收印花税,即海外人士购买维州房产需要缴纳的印花税为:一般印花税+房产总价3%的额外印花税。


以购买50万的期房为例,原本需要缴纳的印花税为$2750,而海外人士在新税制度下,就需要多缴付合同价3%的额外税收,即$500000×3%=$15000,因此,这套总价50万的期房最终所需缴纳印花税金额是$2750+$15000=$17750。



FIRB(全澳)


2015年12月1日起,所有在澳购置房产总价低于100万澳元的海外投资人,将必须缴纳$5000的FIRB申请费,购买总价超过100万澳元以上房产的投资者,须再缴纳1万澳元的FIRB申请费。


新的FIRB规定同样适用于自主用地、农业用地、商铺投资、商业投资以及农业投资等,以上类型土地申请费均为$25000起。

除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士,都需要申请FIRB。持有澳洲12个月以上有效签证的外籍人士可以购买一套自住二手房,但要在签证到期离境前3个月,必须出售该二手房。未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士(包括拥有短期签证的境外人士,例如:旅游签证等)只能购买澳洲新房。



土地税(维州)



在维州,政府会对购房者所持有的土地总价进行税务核算,无论该块土地是处于空置还是在建状态,投资人都必须缴纳土地税,税务征收方为澳洲州税局,如所持有土地为个人自主及农业用地,则无需缴纳土地税,该项政策通用澳洲。


特别要提醒的是:澳洲新的土地税收政策将于2016年开始实施,海外及非澳大利亚常住人口类型的土地拥有者,将被额外征收0.5%的土地使用税。


由此可见,非澳洲永久居民和澳洲公民在澳购房有些不利,而办理澳洲投资移民,获得澳洲永久居民身份却可以在购房时省下大笔资金。



如何更好的合理避税 扩大投资收益


1、可以申报贷款购买投资房的利息费用的退税。贷款的用途而不是银行认可用何种资产作担保决定了是否可以扣税。举个例子,如果以住房作担保来购买投资房则利息可以扣税。


2、正确使用信托机构,可以让你在法律允许的范围内以最低税率(marginaltax rates)进行负扣税(negative gearing)同时还可以得到有关房产规划和资产保护的额外补助金。


3、对房屋及其设备和配件进行折旧并不难,但是,有许多投资者并没有申报有关折旧的退税或者使用不适当的明细表而低估了有关折旧的退税。凭经验而言,在报税时千万不要低估可以用来折旧的东西。即便是老房子也能得到相当多的税务扣除,所以请聘用一位专业工料估算师来为你制订一个明细表。


4、装修房屋时应当请工料估算师准备一份废弃或拆除物品的价格明细表,所有这些物品可以直接扣税并且装修完后还要做一份新物品的折旧明细表。


5、在出售用于渡假或其它私人用途的房产(即该房产不是你的日常住房)计算资产增值时,所有费用包括利息费,修理和维护费等都可以加到你原来的买房成本中去。


6、出售投资房时你应该把所有可能的相关费用都包括在内,例如买卖双方的律师费,印花税(在首都地区这个费用可以立即扣税),销售代理费,买方代理费,与出售该房产有关的费用(例如涂油漆,安放临时家具等)和尚未偿还的贷款(已分期还款五年以上)。


7、再融资时,你可以把尚未偿还的贷款或退出费作为支出而勾销掉。


8、土地税费用可以用来扣税。


9、如果你购买土地的目的是建造投资房,那么即便是还没有开工,购买该土地的贷款利息也可以用来扣税。


10、仔细考虑一下出售房产的时间。有关税务问题将产生于合同签署日而不是房款结算日。


11、如果最初购买投资房是为了持有它,那么出售该房产12个月后可以获得50%的增值税折扣。


12、如果出售投资房不到12个月,那么它的收益仍会被视为是增值(但是没有50%的折扣),这可以用来抵消各方面的资金损失。


13、如果你所出售的房产曾经是你用来经营生意的,那么除了50%的增值税折扣,你可能还有资格获得另外50%的小生意免税(生意用房)。这就是说,你可以获得两个50%的税务扣除。



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