【评论员文章63】《“抱团取暖”就真暖了么?》

<- 分享“澳洲房产大全”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-03 澳洲房产大全


【评论员文章63】《“抱团取暖”就真暖了么?》


凡标注【评论员文章】皆为Roger/大悟先生原创,欢迎转载,盗用必究!!


欢迎关注新浪微博 @澳洲房产大全,房产微信平台:rogerliu_1109


澳大利亚本土唯一用原创文字向你诠释房产投资精髓的必看微博微信!


文/大悟(262739843)


前言


以前不发项目,和投资人基本都是浅聊,两周前发了篇文章《不妨投在这儿!-大悟沉寂1年后的首篇房产推荐大文!》,一晚上,加我微信的人数过百,那夜微信聊得我拇指都疼了,真可以算是彻夜深聊了。


从和众多投资人的聊天中,我悟出了俩道理:第一,不再轻易发项目推荐;第二,一些问题只有牵扯到钱包时方才暴露。


正文


10几年前的高考前夕,买了本书叫《我的北大之路》,是一位考取北大的学姐写的个人经历与体会。虽然我仅因40多分的差距,最终没能被北大录取,但是这本书里的一句话我记得特别清楚:


“路是走过之后,回头看时才觉得平坦的。”


我现身处房产业,当把这句话放到房产投资上,倒也觉得甚是恰如其分。


当我跟所有人说,房产投资中的两种方式之一的“要投资变化的过程”,貌似所有人都明白,而当一个真正这样的项目出来时,结果就全变了。借着这个引子,暂且不说开头文章中所提的区域未来增幅如何,先来看看各路投资人的各种回答。


“我觉得太远了。”


话外是什么意思?


远的区域房子不好,离市中心近一些的房子会好点。


读者中,数北京的投资人最多。得勒,咱奏举俩北京的例子。


东五环东坝的恒大华府,远不远?距离市中心18公里。我现在6万/平卖给你,要求你对我大声说100遍 “其实并不远”,干不干?


恒大华府目前单平售价近9万。


通州区“运河上的院子”,距离北京市中心30公里,均价7万多/平,之前最贵达到3亿,远不远?


还远不远了?


没胆量就说没胆量,不要拿远说事。


“我买我喜欢的。”


墨大哥,对不起,我又要说你的不是了。


墨尔本,世界最适宜居住的城市,墨尔本CBD全新公寓项目, 3年6%租金担保,全面覆盖所有费用,由澳洲最著名开发商开发的地标性项目,正对Yarra River,卧室全部朝北,内部面积啊80+10, 2房75万澳币,刚刚开盘。


喜欢不?


这样的项目,跟10个刚了解澳房的人说,9个都得给我进去。


为啥?


喜欢呗。


(文章后篇,我们来看看澳洲当地人是怎么买房子的,先让我把这个话题进行完。)


很多国内外投资人,无非就是抱团取暖而已。你问我怎么看,无非就是让我赞同你的可笑观点罢了。


“你个外地人,你知道啥?你喜欢,可我不喜欢啊。是你喜欢重要?还是我喜欢重要?”(哟~ 霾一,艾姆楼口!)


“我觉得租金收益覆盖不了所有支出。”


现在悉尼租金收益能够覆盖所有支出的全新项目,我还没见到过许多。


现在租金收益能够覆盖所有支出的项目都是几年前建造的,我自己之前买过的项目一直覆盖的,房价没怎么涨,后来慢慢覆盖的,房价涨得一塌糊涂。


你要租金好的,我告诉你,买CBD公寓项目,好好隔,一个两居室把厅,阳台都隔一下,我保准你房子现金流都是正的,成为一个幸福的包租公或婆。


“我觉得太贵。”


这个问题真挺不好回答的。15年前,悉尼北区重镇Chatswood,2房公寓40万澳币。


至今为止,我还没碰到哪个客人说,哎我,这楼真便宜!给我来6个。



1985年,房价与当地周收入比例为3.4,到2015年,此比例为11.4,你说贵不贵?


贵是我不能改变的,我也不好下笔讽刺。因为我也觉得不便宜。但我们为啥投资,不就是怕它未来贵得更不要脸么?整个悉尼,100万澳币,同样软硬环境下,买全新独立屋,


来!你给我指个地儿吧。


能指出来,算我输。


有一群客人,我很怕,就是预算不高,但是要求特别高。我以前在一篇个人随笔《大悟的悟》里写过:


“妈你快看,那女的屁股那么大,怎么还穿紧身牛仔裤,为狠么?” 


“她自己个觉得美呗。”


有一个客人预算40万澳币,巴巴跟我唠,我真想用上海话同他讲:“侬搞搞清桑好伐。” 悉尼房子全世界排名前五,房子能不贵?预算上不去,不许赖悉尼!


然后就没有然后了。


预算不够的投资人,首先要摆清楚自己预算的位置,不要觉得天下都是老子的。

我在《澳洲房产那点事儿》里也写过,投资有三点,即PIE理论,Population, Infrustructure, Employment。悉尼的西北区,这三点全部达到。未来悉尼人口增长重中之重的区域,基建的开发远到Box Hill,包括学校等的一系列规划全部落实。西北铁路线2019年完工,Norwest 工业园区,未来是西北就业的中心。目前,悉尼西北的宜家, Bunnings等大型园区全部落户悉尼西北。


都这么明显的发展趋势了,还有投资人在怀疑,难道一定要等到发展完毕,都看到了才入手么?


简单问一句:如果悉尼西北铁路2016年就完工,您说政府赔钱不?您拿脚后跟也琢磨琢磨?


那2019年是啥节奏?(至少赔的能少点吧,政府的规划和区域的发展速度不可能无缝连接,但至少节奏的匹配是一定的。)


想想看,10年前,买在Bella Vista,这片西北房价龙头老大区域的人们又是一种什么心态,所付出的勇气是不可与今天的投资人可以等量齐观的。


我一直觉得,投资这件事儿,不单单是看什么最后的结果,比谁的投资物业涨幅最大,而是从一开始的投资思路,勇气就已经决定了。所以碰到一些毫无主见,不可教也的投资人,说真的,完全是抱着为文章积累素材的心态在聊天,因为从一开始,结果就已经定了,性格决定命运,随他们去吧。


下面的这个例子,是我去年回北京做新书《澳洲房产那点事儿》的发布会时做的PPT中的一个节选,在本篇评文中登出,和大家分享。


关于Nathan,褒贬不一,我也觉得他能拥有这么多物业,贷款方面是个很大的问题,但不管怎样,对于有结果的人,我们首先要抱着学习的心态去看待。


他出生在悉尼的西区Parramatta,所以对周边的区域很熟悉,从他所购买的前期物业中,基本都是以西区,西北为主,远的如Nowra距离市中心都已经160多公里开外了。


你可能会说,那是他前期预算不高时候才这么做的。试想一下,如果你手上预算也不高,你会甘心选择一个预算同样不高的物业么?难道在钱不多时做房产投资的压力不比你已经有很多钱时要高很多么?


他的投资观就是现金流一定要好,但我觉得,只要可承受就好。


他所购的物业里,基本都是很偏远的地方,但我并不觉得他是胡乱买的,他还是下了很多功夫的,包括和当地的二手中介保持联系,自己对于对应区域的调研等等。


而且他买房子从来不问他人意见,即我所说的投资是个人行为。


其实这样的例子还有挺多的,我想我以后也会多写一些澳洲当地专业投资人的故事和大家分享。


后记


我想说的其实很简单,投资物业不是买你喜欢的,远一点也无所谓,真的,主要是投资人要理性的看待事物,要有冒险精神,如果连冒险精神都没有,投鼠忌器的过一辈子,这本身就和投资人的潜台词所不符,那还是按部就班的活着算了。


最后,感谢那些阅读了那篇文章并勇敢买入的投资人。虽然,我写得文章多很主观,但对于项目推荐类文章,我对自己的要求非常高。因为,房产投资从来都不是一件小事,我得对相信我的投资人负责。


再次感谢你们的信任。


阅读《不妨投在这》,请点击下部链接:

《不妨投在这儿!-大悟沉寂1年后的首篇房产推荐大文!》【2016澳房项目推荐报告01】


感谢阅读!


 


本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。






点击展开全文