房产投资管理 5点提高投资回报率

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-09 加中国际集团



读到一篇文章,谈到如何管理出租房,提高回报率。希望对地产

投资新手有所帮助,也希望老房东们补充完善:


因为三年前开始了地产投资,都是住宅地产。地产类型非常多样。相对于商业地产等其它地产来说,住宅地产的风险是最低的。投资收益在买下来之前就能够计算下来,大致不差。

影响住宅地产收益的最大敌人就是招租。要想获得好的投资收益,房子快速出租以及找到良好的房客是关键。


1.降低空置率


要做好出租前以及出租后的空置率管理:

在出租前,如果房子需要维修,最好将房子内部先维修好,不影响出租功能。内部修好后,就可以放在网上寻找租客了。不是很挑剔的房客,看到内部没有问题,一般就可以签约。


因为从签约到搬进来,往往还有一段时间,在这期间,可以继续维修房子外部,比如fence,yard,siding, painting, garage repair等等. 通过合理安排计划,可以缩短招租入住时间。

其中,我买的一栋foreclosure房,卫生间,屋顶,地板,杂七杂八小问题的修理,从closing到找到房客入住,花了不到一个半月。八月下旬closing,十月入住,资金很快周转起来。



2.提高租客搬家成本


如果房客自备Stove、refrigerator、washer、Dryer,床、 mower等笨重的物品越多,那么他们住的会比较长久。毕竟这么多的东西,搬家一次非常不容易。即使有时候提高一些租金,他们自己也得掂量一下,一般也得接受。

另外一个考虑是,这些东西是房客自己的,坏了话,是他们自己维修,省去了地主很多麻烦。

有些小问题,比如铲雪、换灯泡、马桶堵塞、修建草坪,这些在合同里面注明,要房客自己负责。


租金,也让房客打到银行账户,不用邮寄支票或去房客家里取钱取支票,这样大大减少了地主的麻烦,一年下来,基本是到月初收钱就是了。我的几栋房子,基本大半年都不去看一眼。


告诉大家一个小窍门:房客如果迟交租金,最开始几次一定坚持要对方交滞纳金,让他们知道迟交房租的惩罚后果,立好规矩,他们以后基本就不怎么拖欠房租了。特殊情况除外。但是一定要事先说好这个罚金的事情。



3.严把房客筛选关


这个非常重要,出租房的烦恼主要是坏的房客引起的,维修倒是其次。如果房客配合,维修很快能够搞定。


国际学生是质量比较高的房客。因为身份问题,不怎么拖欠房租。如果有拖欠的情况,威胁一下说要告上法庭,基本会缴械投降。中东人群绝大多数素质非常好,比较礼貌,干净。当地白人,要挑那种工作比较稳定,经济不要非常优越的人(这种人一般优越感特强,非常picky),一般的中产就行。信用分数一定要查,低于650或者有过eviction历史,或者其它犯罪记录的,一定不要租,特别是有过eviction历史的,他们对于再来一次eviction不是非常care。


见面show房时,相互沟通交流的感觉非常重要。如果有什么感觉不对的地方,要好好考虑一下,要相信直觉。Show房时,最好有个open house,设定一个时间段,大家都来看房,给看房的人紧迫感。看完后,有意向,立即让对方填写申请表,交申请金。如果不愿意填的,就不要考虑了,把这一页翻过去。


如果租房市场火爆,房子一listing出去,一天收到二三十多个电话,如果都一个个安排时间,要跑二十多趟,时间成本太高。所以,最后搞了open house,看房的人,半天来了十几拨,很短的时间搞定。


4.选择合适的出租渠道


大家比较熟知的是Craigslist:免费,客户量大,但是存在很多问题,就是骗子特多,租客人群的素质不高,三教九流非常庞杂,有时候碰了半天,没有遇到一两个过的过去的房客,浪费了很多精力;


5.与房客保持距离

租房,最好跟房客保持距离,公事公办。以前有的房客欠租或者迟交,我要收滞纳金、措辞严厉。父母发善心,感觉对方经济困难,这个时候收滞纳金不合适,不让我要,结果导致那个房客经常迟交,引起很大麻烦。


有时候,好心不见得能办好事,做事情要有原则,把规矩立起来,事情就能成。

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