澳洲市场贷款越来越难，房价也越来越高。风云莫测，变化无常。

Amy女士，澳洲老华侨，庆幸自己已经拥有多套澳洲房产，感觉是时候出手变现，再考虑其它投资产品了，却又不知道到底这CGT缴税得多厉害。于是在2016年6月初，Leadin给Amy 女士做了一次全面咨询分析。

美丽黄金分割线——20/09/1985

Amy女士有1套悉尼市区的公寓投资房购买于1984年。

万岁！这套房子她完全不用缴纳资本增值税了！可以偷着乐了！

因为20/09/1985 ，澳洲税务历史上发生了件大事，一个新的税种-CGT诞生了！目前不是每个国家都有此税种。意味着如果您在20/09/1985 及以后购置的澳洲投资物业，您就不能忽略CGT的存在了。换句话说，20/09/1985之前购入房屋，不用缴纳CGT,因为它还没！出！生！

当您的投资增值实现时，增值部分是要交税的！税率会根据您的房产投资是在个人、公司、信托、SMSF或者其他组合结构的不同而不同，最多可达近50%,最少可能是0%。怎么能做到合理合法降低税负到最小化呢？ Leadin会帮您在房产购置前量身设计。

  自住房

Amy女士有1套悉尼自住独立屋，2000年购入，一直和家人自住，没有出租过。

万岁！由于自住房享受的特殊政策，这套房产在将来出售可以完全免除资本增值税。此房产增值目前大概有100万，Amy可以该出手时就出手，没有任何后顾之忧。

什么算自住房？ATO 给出了明确的要素提示，

·        住了多久- 尽管没有规定必须住满的最短时间

·        是不是自己以及和家人一起住

·        是不是个人自用物品搬入那里

·        是不是常用的邮寄地址在那里

·        是不是选民名册地址在那里

·        是不是开通电话/煤气/电力设施

·        是不是主观上要住在那里

一般而言，任何时间地点只能有一套物业可成为自住房。除非是从自住的旧居搬入自住的新居，允许有半年重叠期。谁都有体会，搬家很耗神耗时的，这时候法律就显得特别人性化，有没有！

投资房

Amy 女士另有1套是坐落于悉尼内西区的投资公寓，在2014年前购入。

显然Amy的这套房子是逃不过CGT了！真是那么被动吗？

搭上顺风车的2年房产增值已经相当不错，Amy 最想出手该套，而且在2016 年6月就打算出售，和买家也谈得差不多了。但Leadin仔细的帮她梳理了思路。

首先，调阅了过往的个人纳税申报记录，包括应税收入和可抵税费用。发现Amy 2014-2015财年有很多可抵税费用尚未没有合理申报，比如没有申请过投资房折旧报告。Amy自己有个小生意也没有申报正确。Leadin 重新进行核算后得出结论，2014-2015财政年度Amy 并没有应纳税所得，反而是亏损。澳洲税法规定以前财年的亏损可以相抵以后财年的税前收入。

另外，建议Amy 可以选择2016年7月再和买家签合同，而不是2016 年6月。因为过了6月就是下一个财政年度了，这部分增值部分就能算作2016-17财政年度的收入。加上Amy 本来2017 年预期收入也会减少，这样两项合计的所得税率降低了，CGT就可以少交数万，并可以推迟1年多才需要缴付。因为按规定，Amy通过注册税务师递纳税单，最晚可以到2018年5月份做完2016-17财政年度个人所得税年度申报再行缴税！

 自建房

Amy 女士另有个地产是坐落于中央海岸的土地，在2014年买了，想自己造房子。工期一延再延的，总算2017年初快要交房了。

这套房子和CGT有关系吗？

假如Amy打算卖掉现在的自住房，搬家到新的自建房去。顺理成章的就成了新的自住房，将来处置时又是妥妥地和CGT说Bye-bye. 有读者问，难道我买块地屯着，哪天想盖房自己用了，都可以免CGT了吗？

澄清一下，万丈高楼平地起，土地上可以翻的花样也层出不穷，受各种不同的税收政策约束。土地本身的增值变现是要缴CGT的，唯独用来盖自住房并且土地取得拥有的时间没有超过四年时才可以连带这土地也享受自住房免CGT的政策。

Amy 恍然大悟！

*本文并不旨在提供专业意见（包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见）或投资推荐，也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见，作者有权修改该等意见而无须另行通知。

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