本文转载自：新西兰微房产
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2017年新的政府估价（CV）评估还没开始，房哥最近收到投稿，有网友表示已经收到了奥克兰市议会寄来的涨CV信件。
政府估价是地方政府为评估房价而发布的数据。长期以来，新西兰人普遍比较相信CV价，并将其作为自己房屋交易价格的参考。
目前奥克兰的CV价格是2014年公布的，由于CV三年才会更新一次，所以目前大部分奥克兰房屋的CV都已经不能反映房屋市场价格了。
如果你经常关注新西兰微房产，你会发现房哥以前很喜欢盘点成交价超CV一倍的房屋，随着这样的房子越来越多，房哥甚至都盘点不过来了。
什么是 CV？
CV就是 Curriculum Vitae，俗称简历 Capital Value的缩写，你可以简单的理解为政府对于一套特定房屋的估价。
CV主要由两部分组成。Land Value (土地价值) 和Improvement value （房屋价值）。
随着科技的进步，在奥克兰市议会的网站上可以很方便的查到一套房屋的CV。
在页面上可以看到
CV=Land Value+Improvement Value
既然是这样，那么土地价值与房屋价值有什么固定的比例吗？
房哥觉得，对于土地投资者来说，土地价值在总估价中的比例越高越好。因为通常来讲土地是一直升值的，而房屋价值会随着使用年限的增加而减少。
而对于自住房的购买者来说，土地价值的比例过高可能不是一个好消息，因为意味着房屋价值很低，换句话说：房子很破！除了购房款之外，可能还额外需要一笔装修费用。
CV是怎么算出来的？
CV其实并不是政府独立做出的估价，而是由一家叫做Quotable Value Ltd的公司协助完成的。而这个Quotable Value Ltd就是我们平常所说的QV。
↓↓↓ QV的Logo长这样↓↓↓
在进行估价时，政府估价不会考虑房屋是否翻新过，屋况如何，内部装修如何，厨房和卫浴如何。如果没有报批，这些很费钱的装修工程都不会体现在政府估价中。
简单的给围栏刷油漆是无法改变CV的
不过，如果出现结构性变动（比如增加一个房间），并且进行了报批，政府估价就会作出相应的调整。
文章开头提到的读者，就是因为报批修建了一个阳光房，奥克兰市议会针对他房屋的现状，进行了CV的修改。
CV都有什么用？
其实CV只是政府用来征收地税的标准，所以CV也有人叫RV（Rateable Value）。同样情况下，CV越高的房子地税越高。
可以看到CV价格乘以0.00253439之后得出的数字构成了屋主需要交纳地税的主要部分。
有一些读者会问了，CV价作为政府估价，对于房屋售价有参考意义吗？
再好的装修也不会在CV上体现出来
房哥觉得，大家要客观的看待CV的价格。因为CV价反应不了房屋所在土地的坡度，反应不了门口的Drive Way是不是有100米那么长，更反映不了隔壁的变压器或者从屋后经过的火车轨道，或者街对面的20套公屋。
买房需要参考的更多的是周围的成交记录或者专业估价师的意见。
如果你想偷懒，也可以使用relab.co.nz黑羊系统，输入地址就能查出估价。
2017年最新CV会大涨吗？
房哥觉得
当然会大涨！！！
上一次政府调整CV还是三年前，这三年奥克兰房价上涨了许多，作为政府估价的CV肯定会调整到符合当下市场的价格。
除此之外，奥克兰那么多基础设施建设的资金缺口都等着涨税增加收入来补齐呢。
三年前的新闻似乎又要重现了
2014年更新的CV中，北岸Forrest Hill平均CV的涨幅为55%。南区Mangere Bridge平均CV值增幅高达53%。中区Avondale的CV均价上涨了47%，西区New Lynn的CV均价上涨了45%。
传统的富人区也没有被放过，Parnell、Herne Bay和Kohimarama等地区CV均价的涨幅也都超过了25%。Epsom的CV均价更是上涨了46%！
我们该如何面对？
房哥希望大家能够更理性和客观的看待CV价格。
之前Crockers一项调查结果显示：大部分房地产投资者认为，奥克兰市政府对他们房产的估价是错误的。其中约三分之一的投资者认为政府估价过低，而17％的人认为估价过高，仅有35%的人认为政府估价是正确的。
如果估价过高，通常意味着能够卖出更高价格，但是短期来看意味着每年的地税会变高；
如果估价过低，短期看来可以少交地税，但是如果买家以CV价作为出价参考，这样的房子很难卖出高价。
这三年来，奥克兰房价涨幅超过了2011-2014那三年，那些年房价蹭蹭涨的区将要面临第一次严峻的考验。如果房价三年涨了100%，那么CV也会体现出房价的涨幅。
如果还是沿用旧的地税计算公式，CV增长100万对应的就是地税增加两千多。
