2015年第三季度，墨尔本、悉尼房市依然火热，不少的购房者只看到了显而易见的表象，却没有看到在这段时间内，房地产背后正在发生哪些大变革？对房地产市场和购房者有哪些重大影响？

一、首当其冲的是政府建筑开发规定变革

9月4日，维州规划部长Richard Wynne公布了墨尔本中央商务区的建筑开发新规，新规的内容包括实施强制性的建筑要求，比如在特定区域限制建筑物高度，增加建筑物间距离，禁止建筑工地的阴影在固定时段覆盖某些知名公共区域，等等。

最主要的一点是，墨尔本市中心的容积率(总建筑面积与建筑用地面积的比值)被设定为了24:1，也就是说，如果一所新建筑物的用地面积为1,000平米的话，总建筑面积不得超过24,000平米。

墨尔本市长Robert Doyle指出，这个新的容积率指标已经大大高于其它一些世界知名城市了，如纽约，日本或香港。墨市已连续五年被《经济学人》智库评为全球最宜居城市，现在正是时候放慢脚步，制定长远的规划，以保持这个城市引以为傲的最佳宜居地位。

ps：世界知名城市的容积率比较（温哥华为5:1，纽约为10:1，香港为11:1）

二、与买房有关的银行贷款政策收紧

最近几个月，银行纷纷推出了更为严格的房贷规定，主要包括：

• 提高浮动贷款利率或只还利息贷款的基准利率；

• 降低LVR，增加投资房首付比例；
  

• 取消投资者房贷的利息折扣；

• 更严格的收入测试，比如，在计算还款能力时，有的银行减少了房租收入的影响比例，有的不再认可负扣税收益，用7%或更高利率以及本息偿还的方法来估算贷款所需收入。

  
  

三、和住房投资相关的改革要点

2015年8月20日，财长向议会提交了《外国接管及收购法修订案》，将赋予澳洲税务局(ATO)、FIRB和相关政府机构更大的权力，旨在加强对外国投资的监管力度。

其中，与住房投资相关的改革措施主要包括三点：

1）违反规定的海外购房者将面临严肃处罚

－非法购房的个人罚款金额将从9万上调至最高13.5万澳元，或面临长达3年的监禁；

－ 非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款；

－蓄意帮助购房者违法的房产中介、移民中介、过户中介和律师也将面临民事和刑事处分。

2）海外购房者要开始缴纳申请费

从12月1日起，凡是购买100万澳元以下物业的海外投资者必须缴纳5000澳元的FIRB申请费。如果物业价值更高，那么申请费也要增加，以确保澳洲本地的纳税人不再负担与外国投资相关的审查管理开支。

3）拥有联网系统的ATO将参与监管工作

为了加强外国投资的监管，政府委托ATO建立新的部门，专门参与海外投资物业的管理。ATO的信息记录系统非常完善，能够整合澳洲各州的房产交易记录和个人纳税记录，从中发现违反FIRB投资条例的行为。

需要在这里强调的一点是，此改革政府打击的只是违法购房行为。对于合法购房，澳洲政府一直是持鼓励态度的。所以对于海外投资者要与当地的专业地产顾问详细弄清楚澳洲购房政策，避免失误造成违法，避免产生不必要的巨大损失和麻烦。

四、“知华派”新总理上台新政

9月中旬，澳洲政坛风云突变，前通讯部长滕博尔(Malcolm Turnbull)逼宫成功，取代艾伯特成为8年来澳洲第5任总理。

Malcolm Turnbull从政前是成功的记者、律师和银行家。他声称现任总理缺乏经济领导能力，未能给商业界带来足够信心，如果再不做改变，明年联邦议会选举时自由党联盟势必会被工党击败。

Malcolm Turnbull本人是位名副其实的高富帅，身价近2亿澳币，曾多次名列《商业周刊》富翁排行榜前200名。

他和太太Lucy Turnbull(悉尼第一位女市长)都是精明的房产投资者，两人名下共拥有7套物业，目前居住于悉尼PointPiper的一座价值约为5千万澳币的海边豪宅。

媒体报道，Malcolm Turnbull对于中国近代历史非常了解，90年代就曾在中国投资矿业。

他被媒体称为“知华派”，被看作是“澳大利亚政坛对中国有深入认识的政治家之一”。在今年8月澳洲商务论坛举办的澳洲中国商务周午宴上，他曾发表主旨演讲，强调澳中合作的重要意义。

Malcolm Turnbull表示，有人担心土地价值由于中日美澳英投资者的竞争而上升，但是随着时间推移，土地价值会回归合理的水平，而中国投资对于澳洲有很大的意义。

（以上内容来自网络，由澳洲高盛地产采编）

当你了解以上的4点变革之后，此刻如果你希望在澳洲、在墨尔本投资，那么最好有一个专业的顾问团队，助你一臂之力！