房贷新政分析: 调涨最低首付将带来哪些影响?,加拿大地产周刊微信公众号文章

加拿大财政部长默尔诺（Bill Morneau）在上周五（12月11日）宣布，联邦政府为压制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场，决定将房贷首付最低要求从房款的5%提高至10%。

新政5大关键点

购买50万元以上房屋，须多准备首付；

首次买房者及他们的家长受最大冲击；

对于多伦多及温哥华的房价影响微乎其微；

在新政正式生效的2016年2月，房屋销售可能会突然升高；

2008年至2015年，加拿大曾数度收紧贷款政策。

联邦政府采取渐进式首付政策

只影响50万到100万之间的房子

加拿大将采取“渐进式首付政策”，新政将于明年2月15日正式生效，主要影响的是价值超过50万元的房屋。联邦政府表示，购买50万以下的房屋不会受新政策的影响。自2月15日起，购买价值50万元以上的房屋，50万以内的部分仍然维持最低首付5%，而超出50万的部分的最低首付升至10%。

加拿大财长默尔诺表示，房价在100万加元以上的房子，本来就要求首付至少20%，加拿大抵押贷款和加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）不对百万以上的房产提供保险，所以新规定跟这些高端房产无关。

举例来说，如果买家在温哥华购买了一间80万的城市屋，那么首付款将由原先的4万增加至5.5万。

侧面反映房价推手并非海外买家

首次购房者受最大冲击

联邦政府无疑是在释放收紧房贷、降低银行信用风险的信号，但也反映联邦政府并不认为海外买家为房市的主要推手。在一般情况下，海外买家需支付35%的首付款，才能拿到银行贷款，所以无论最低首付比例为5%还是10%，都和海外买家没什么关系。

新政一旦实施，受到最大冲击的将是首次买房者。因为首付要求的提高，将会增加首次买房者贷款难度。财政部长默尔诺称，这项新措施是为了促进公平，并限制那些资金不足的人在低利率刺激下大肆贷款，鼓励他们购买较为便宜的房屋。

对多伦多、温哥华的影响微乎其微

房市低迷地区再度受创

大温和大多地区房价昂贵的根本原因是房屋和土地供给不足，提高首付比例并不能解决这个根本问题。而因全球油价大跌，房价已不断下跌的阿尔伯塔省，可能会因为首付要求的升高再度受创。

卑诗房地产协会（British Columbia Real Estate Association）首席经济学家穆尔（Cameron Muir）表示，新政对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微，目前大温房屋交易中，仅有约36%价格在50万至100万元间。同时，这些房屋若有贷款，很大比例首付也高于5%。

2008年至2015年

房贷政策数度收紧

为遏制火爆房市，加拿大自2008年开始数度收紧房贷政策。

清偿期限从原来的40年分次减至35年、30年到目前的25年。

最低首付比例为5%，在此之前没有首付要求，而现在最低首付比例从5%升至10%。对于非自住物业，最低首付比例为20%。

将加拿大人再融资时所能借用的房屋价值从95%，分次减至85％、80％。

限制总债务的比率（GDS）不得高于39%，最高债务总额的比率（TDS）不得高于44％这将更好地保护加拿大家庭在受经济冲击或利率上升时，还有能力支付贷款。

购买100万以上的房产，首付需高于20%。2012年7月开始，如果首付低于20%，房价超过100万时，CMHC不予投保。

CMHC收紧低首付买房者贷款要求，如首付不到10%，贷款金额保险费率从3.15%涨至3.6%。

从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看，能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面：加拿大财政部及加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）、联邦金融监管局（OSFI）、加拿大央行（BOC）以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策；银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见；央行有权调整银行间隔夜拆借利率；商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。