房屋买卖价和政府估价之间的计算公式

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-23 加拿大房地产


 

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十年前,维多利亚大学曾经展开过一个研究课题,尝试寻找房屋的政府估价(Assessment)和市场价值(Market Value)之间的计算公式。研究的结果是,两者之间没有半毛钱关系,房屋的政府估价和市价之间根本就不存在任何计算公式。


时至今日,依然有大量的房地产客户在房地产买卖过程中非常关注物业的政府估价。如果一个买家以低于政府估价的金额购得一套房子,心里通常是美滋滋的,感觉捡到了一个大便宜。同样的,如果一套房子卖得比政府估价还低,卖家心里肯定有一百个不爽。

 

对于房产交易中的买卖双方,如何正确解读一套房子的政府估价显得很有必要。



地址:
3911 Lockhart Road, Richmond

2016年政府估价:$1,238,100

2016年3月7日成交价:$2,298,000


我们要了解一套房子其实有很多种不同的价值(Value),在不同的行业领域里就会有不同的估价(Appraisal或者Assessment)。在BC省,没有法律规定谁、或者哪个机构的估价是最权威的,事实上任何人或任何机构都可以对一套物业进行估值。只不过老百姓接触最多的估价有:


  • 政府估价

  • 银行估价

  • 保险公司估价

  • 地产经纪人估价

 

政府估价是很多房产买卖客户最最关注的一项重要指标。其实这是非常错误的。我们首先需要了解,政府估价是如何产生的。



地址:8817 Carmichael Street, Richmond

2016年政府估价$1,345,800

2016年2月21日成交价$2,380,000


每年,BC省政府估价机构(BC Assessment)将你所居住的物业在71日能售出的市场价格作为次年的政府估价依据。British Columbia’s Assessment Act requires that every property owner receive aproperty assessment notice reflecting market values effective July 1 of thepreceding year. Market value is the price an unencumbered property would sellfor if a reasonable amount of time is allowed to find a purchaser.


我们需要从以下五方面来正确理解政府估价的含义和作用:


  1. 政府估价仅是一个估价而已,虽然政府部门说他们估价时尽可能采用各种可行措施来对物业准确评估,但事实上这个估价永远是一个不精确的估值。BC省有将近200万套私人物业,而每年政府估价机构(BC Assessment)根本没有可能派人挨家挨户上门查看你房子的状况。在绝大多数情况下,同一个小区内面积房龄相似房子的政府估价会很接近,因为BC Assessment无法详实了解每套房子的地块形状、设计风格、做工材质、最新装潢、园林美化、景致朝向等等影响实际买卖交易的价格因素。


  2. 政府估价是一个静态值,而且是一个过时的“死”数字,无法反应现实市场的动态变化。每一套房子的政府估价反应的是上一年71日的静态市场交易价。房屋业主一般都要等到次年一月初才能陆续收到政府于1231日寄出的物业估价单(Assessment Notice)。也就是说,在真正买卖一套房产时所参考的政府估价实质上是一个过时的、静态的市场价格。在一个非常活跃的动态市场,房屋的真实成交价格完全有可能和上一年71日时被政府采纳的市场参数相差甚远。


  3. 今年71日的房屋成交价(即真正的市场价值Market Value)又会被政府用来统计整理分析,最后制定出明年的物业估价。


  4. 动态的、即时的、经过买卖双方充分意愿表达而达成的房产买卖价格才是一套物业最真实的市场价值。所以,应该是今年的市场价值决定了明年的物业政府估价,而不是根据去年的政府估价来决定今年用什么价格购买或销售一套房子。


  5. 政府估价和买卖房产的价格决策毫无关联。政府估价不是房地产买卖的考量因素,它仅仅是为了当地政府征税而存在的。因为当地政府每年征收的地税就是以政府估价为应税基数的。例如温哥华现在的居民物业税就是政府估价的千分之3.54;列治文的居民物业税则是政府估价的千分之4.19

 


6251 Woodwards Road, Richmond

2016年政府估价$1,441,000

2016年3月10日成交价$2,400,000


所以,如果正确了解了政府估价,那么你就丝毫不必为买卖房产的价格比政府估价高还是低而纠结了。下面综述一下几个常见估价的用途:


  • 政府估价——用于政府计算和征收地税【征税】

  • 银行估价——用于银行审批房屋贷款时的风险控制【房贷】

  • 保险公司估价——用于保险公司对房屋承保时的风险评估【投保】

  • 房地产经纪人对房屋的估价——这才是在房地产买卖中最值得参考的市场价值评估。前提是,这个经纪人需要有足够的房地产从业经验。【交易】


目前大温热点地区的房地产异常活跃,价格飙升。在这样的交易环境下,房地产的市场价值往往都是超过政府估价的。由于这样的案例不胜枚举,老编仅以列治文为例,看看近期的房产成交情况。上面已经展示了三套房产最近的成交价和政府估价之间的巨大悬殊。


让我们来看看这套,请托住你的下巴!


12191 Gilbert Road, Richmond

2016年政府估价$358,770(因为是农地,政府估价低一些属于正常)


但是


2016年3月4日以$4,200,000的价格成交,成交价超出政府估价

1070%


告诉你,房地产正真的市场价值和政府估价半毛钱关系都没有!




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