海外投资 | 非加拿大永久居民如何投资房地产?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-11 旭飞加拿大投资



最近十年,大多伦多地区的房地产市场异常火爆,几乎所有类型的房屋至少都翻了一番,根据多伦多地产局的数据,从2000年至今,多伦多房价平均上涨了127%。仅仅从2006年以来,多伦多的房价都上升了50%以上。正是这股持续火热的有利可图的行情,非加拿大永久居民(以下统称为非居民)在加拿大投资房产的意向也日趋强烈,其中主要原因是加拿大房地产市场成熟、稳健和稳步上升,同时还有加国国情、加拿大移民政策,目前美元走强,加元持续走弱,贷款利率低下,海外热钱涌入等因素。
一、什么样的人被定义为加拿大非居民
加拿大非居民包括:目前持学生签证在加拿大求学的人;目前持工作签证在加拿大工作的人;申请省提名移民、正在审批过程中还未拿到移民身份的人;目前持旅游签证在加拿大探亲的人,从来没有到过加拿大的外国居民等等。

简而言之,只要对加拿大感兴趣,不论购房者是什么身份:旅游者、持工签的外来工,一个从未去过国外的中国公民,也无论你是否将来有意移民加拿大,还是有意将孩子送到加拿大先求学后移民,或者就是将孩子送到加拿大求学,将来不需要拿加拿大的任何身份的18岁以上的学生,都可像加拿大永久居民一样,在加拿大贷款买房。值得注意的是,如果投资者只是以保值增值财富为目的,单纯投资加拿大房地产,在加拿大没有任何社会联系,也不打算有任何其他的联系,希望人在国内就能把所有的购屋手续全部办完的话,目前这种投资者不能申请贷款买房,但是可以全款购房。
二、目前加拿大房地产市场所具备的优势
加拿大是排在美国之后第二名的移民和留学的首选国家,每年吸引大量来自世界各地的移民,其中包括超过二十万从中国来的各类移民;同时加拿大名校云集,拥有世界级大学及多所大专院校,吸引了世界各国的留学生前来就学,也包括大量的中国留学生,特别是2009年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(Approved Destination Status, 简称ADS),使更多内地买家(非居民)有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资。

加拿大的房地产业主是房屋和土地的终身合法拥有者,与中国70年产权不一样,只要每年缴纳地税,加拿大房地产所有权是永久性的,同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的,你甚至可以以一块钱的价格将你的房地产转让给子孙后代。

加拿大是七大工业发达国家之一,曾连续4年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”,而多伦多跻身北美4大都市之一,与纽约、洛杉矶、芝加哥齐名,且被多次评为全球最适宜生活、工作以及投资的城市之一;况且多伦多目前房价同国内一线二线城市相比较,仍然有相当的空间,这其中蕴含了潜在的购买力和升值潜力。

加拿大土地辽阔、资源丰富、气候宜人、空气清新、人口密度低;加上政治清明、人民善良、社会安定、法制健全,特别适合人类居住,在世界上的形象和平友好,投资比较安全;同时投资加拿大房地产具有政策优势,贷款利率比其它欧美国家低,投资风险较小;作为国际性大都市,外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。

鉴于以上原因,加拿大正日益成为海外人士(非居民)投资房地产的首选之地。
三、加拿大对非居民投资房地产的政策法规
根据加拿大联邦政府《公民法》,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件与加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力,对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在安省,《外国侨民房地产法》给予非公民拥有或出售房地产的权利。但是,按照《外省公司管理法》,在安省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在安省购置、拥有或转让房地产,不过这样的许可证比较容易获得。
四、非居民在加拿大贷款买房的相关规定
加拿大银行监管当局规定所有大银行在处理非居民贷款申请的时候,必须把贷款人的还款能力纳入考量。因此贷款经理在处理贷款申请时,有两个选择,第一个方法是验证贷款人提交的收入证明,看其是否符合银行的相关规定;第二个方法是考查要买的房子的市场出租价值,如果潜在的租金收入超过房子的相关费用(按揭还款,地税,管理费等等),那么这个贷款就可以被批准。

在加拿大房屋贷款有两种形式,一种是直接贷款,比如:购买100万加元的房子,直接贷款60%; 还有一种做法叫“信用额度产品Line of Credit”,即先一次性付清100万,然后以房屋为抵押,再贷出60%。对于非居民,绝大多数的贷款会批成后一种。

首先,非居民需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

其次,非居民不能在加拿大有不良信用记录。多年在加拿大留学或工作的非居民,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。非居民可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。例如,持访问签証的非居民,在加拿大境内并没有信用记录,这种情况是可以申请到按揭贷款的,但如果有不良信用记录,就很难申请了。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。

第三,非居民需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签証,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。

第四,非居民可以授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款。委托第三方交收房产,需要在律师行见証下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有严格要求。因此,持访问签証的非居民最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。

第五,非居民需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持访问签証的购房者,无法滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。
五、大多地区房地产市场的现状及价格走势
在加拿大的房产市场,有两种类型非常具有代表性:其一是 Freehold House(包括Townhouse),这类房产由于供需之间的不平衡,新屋建设速度慢,占有土地面积大,尚存的土地资源稀缺,无任何管理费用等因素,表现出的结果是房价每年以百分之八到十的速度逐年递增。尤其在好的社区和热点学区,房价的增值就更加可观,价格选择由40万至几百万、上千万不等,海外大手笔卖家都是瞄准这种类型。

特别值得一提的是,加拿大近年来翻建风盛行,加拿大主要城市包括温哥华,卡尔加里、爱民顿及多伦多的豪宅交易活跃,且数字激增。例如在大多地区的许多豪宅区,购买300万元以下老房子买家的主要目的是将旧屋拆掉,改建成价值500万元甚至上千万元的豪宅。就自住者来说,买旧房进行重建,为新建房屋付出的总费用,要远远低于该新房的市场价格,而且投资人可以根据自己的喜好和需求来设计建造自己想要的房型,房屋建造的环节经过自己亲手把关,质量也会更为放心;对于投资的人士来讲,重建就是为了让物业增值,翻建后的房产市场价格高,售出后便能轻松赚取几十万甚至是一二百万的利润。

另一种具有代表性的类型是Condo:这类产品的特点是投资额小,出租率高,投资管理容易,但每月必须向管理公司缴纳几百元乃至上千元的管理费,价格选择从20多万至50、60万不等。选择此类产品一看地段、二看价格、三看开发商,地段选择大多在市中心金融区、大学区、地铁沿线等,好的地段无论在购买市场上还是租赁市场上都存在稳定的需求。这种类型的购买者主要是留学生、在是中心上班的工薪族以及刚参加工作的年轻人,还有部分资金不太充裕的投资者。

如果家有未来上大学的子女,这类投资产品更是一箭双雕,既省了自家子女的住宿费,还可以让租客承担部分养房费用,白得套房子,何乐而不为啊!购买现房即将交用的房产,资金可以很快回收,而购买3-4年以后交用的房产,不仅价格便宜,分期分次的投入,简直就像长期存款,对自己的资金压力不大。只是近几年来,多伦多市中心的Condo的建造数量已创新高,所以希望以租养房的投资者应该避免在尚未成熟的区域购房,未来租房客仍将聚集在现有租房火爆的地区。

所以,在多伦多房屋市场一片繁荣的表象下,各种类型的房产在市场的需求下其实是涨跌互见的,但凡在多伦多生活超过三年的朋友都会非常明显地感受到大多地区House的升值幅度,简直就像一列高速奔驰的列车,而且目前这趟列车仍然燃料十足地疾驰奔跑。如果您已经乘上了这趟列车,那么恭喜您,您的资产还将稳键增长。
六、非居民投资加拿大房地产的操作过程
非居民可以通过多种方法在加拿大投资房地产:本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有居民身份的子女或亲友购买;非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买,或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。

在多伦多,从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间,一般情况下是30天、60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。那么,如果当事人看好房子,等不到交房就要离开,则要在离开多伦多之前,和被委托人到当地律师事务所,签署POA即《委托协议书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大;后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人,也就是说,买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人,作为自己在加拿大买房的全权代理,行使签字权(购买楼花除外)。而且,必须使用规定的统一表格,可以从网上下载,当然也可以请律师代劳;有两个见証人见証签字;并且需要律师或其他NotaryPublic的公証。除此之外任何形式的授权委托书都有可能不被接受。

但是,即便你的授权委托书一点问题都没有,银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关,所以银行对此十分敏感。比如,TDBank和皇家银行就规定,房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以多伦多目前的情况来讲,在Closing签字时,律师一般可以接受POA的受委托人签字,而银行则大多都不予接受,除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是,在离开加拿大之前,一定要跟贷款银行问清楚,是否接受POA。否则就不是一张机票的问题了。

前文提过,非居民卖房时须交纳一定的保証金给税务当局,房屋售出,盈利部分的税务结清以后,再退还该保証金。盈利部分参照所得税率征税,一般在30-40%不等。实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税,远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。

对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置、房屋结构、空间大小、设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资。
七、非居民卖房流程及其相关规定
加拿大税法第116条规定,非居民如需卖掉产业,必须在出让前或交易完成后十天之内通知税务局。一旦税务局收到应缴税款后,会核发一份凭证(Certificate-The Disposition ofProperty by a Non-Resident of Canada) 给买卖双方。而此非居民卖家,仍须在报税时填妥当年税表。

虽说税法条款并不很冗长,但实际操作起来,却有许多因素需要考虑。首先是产业的定义,房地产自然包括在内,此外还有私人公司的股票、合伙人公司的份额、保险物业、某些信托等等。

另外,此法规只针对非居民或是由税局划分的非税务居民。有趣的是,如果卖家在计划卖房的时候还是本地居民,而在房子成交日那天才是非居民的话,也必须依照此法规实施。所以要回流的业主要作好周全计划。

再则,时间方面也有明确要求。如果卖家需要在事先知晓应缴交多少税款的话,必须在房屋成交的30日之前通知税局,并填妥相应表格,这样税局才有充足的时间去复核并确定应缴交的税款。一旦税款到账,税局也可以在成交日之前就核发凭证。由于钱款的因素,卖家也可以在成交日之后拿到部分房款时才通知税局。如果卖家选择这样做的话,则必须在10天内填妥相应表格。
八、目前加拿大房屋租赁市场的“以租养房“及其法律法规
在加拿大投资房产一方面可以出租获取租金收益,另一方面,作为长期投资,不动产也会随时间的增长而增值。由此,“以租养房”成为越来越多人的选择,伴随而来的还有留学生们的“以房养学”以及本地居民的“以房养老”,操作方法主要有两类,一类是直接购买新房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款;另一类是买新租旧。
决定以租养房成败的三大核心因素
1
精确认知支付能力

精确认知自己的支付能力是保证以租养房成功的第一步。在购房前,要对自己每个月可以偿还的月供数额有一个清醒的认识,之后再以这个数额为依据来确定自己的贷款比例以及贷款年限。否则一旦出现空置或租金下跌极有可能将个人(或家庭)经济拖入谷底,甚至影响个人信用。

2
对大区域的熟悉

以租养房做为一种投资,一切想当然的做法都应该尽量避免。在购房前一定要对将购房产的大区域进行细致的了解:主要包括商业分布、配套状况、交通网络、人口构成以及当地人群的平均收入水平等,要知道这些数据都会对你的租金产生重大影响,马虎不得。

3
周边房产的空置率

将“周边房产空置率”拿出来单说是因为空置率是决定以租养房成败的最关键因素。也许你很看好一个区域在未来一段时间的发展、也许某个区域的建设正如火如荼的展开,但是,在决定用以租养房的方式购房之前,一定要对该区域的房屋空置率有一个大概的了解。因为高空置率意味着人口密度不高、配套不够发达、租金水平低下等。草率购房、以租养房的失败可能是非常高的。

以租养房有风险

另外值得一提的是,每月要支付的物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出,而每月的租金收入只是相对固定的。既然是投资就会有风险,以租养房的风险就在於房屋出租会有一个“空置期”,即从买下后到出租的那段时间。即使是已出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要你有周密的考虑并预留一部分资金足够度过这样的“风险期”。只有这样,才能更好地发挥以租养房的优势。

以租养房的相关法律法规

租房签约时房东和房客应该认真阅读自己所住省份的《租务法》,以便熟悉各自应承担的责任,遵守租约规定的内容。一般来说,一份租约应该有如下条款:月租金额和付租日期;租约有效期间;所需押金数;租金包含的项目内容;公寓的居住人数;关于宠物喂养的一些限制等等。签约最少签3个月,一般一年或二年。如果签约到期,房客和房东没有异议,签约一般自动延续到下一年,具有法律效力。

加拿大法律规定,房租一年只能涨一次,涨幅不得超过政府规定的百分点。如果房东非法涨价,房客可以向政府控告。房东有维修住房的责任,如果房东没有承担应负的责任,房客可以要求房东履行责任甚至报告到城市有关当局。

续约:一般租房合约到期,房东、房客双方没有异议,租约自动改为月租。因此不要以为房东到期没来找你续签合同,你就可以随时搬走。

解约:如房客在签约期满后,不打算继续住下去,房客应提前三个月(租期低于一年的,应提前一个月)以书面形式告知房东。
如果房客要提前解约,要符合下属三个条件之一:

1、 房客申请政府的廉租房获得批准。
2、 房客发生意外致残,不适合继续在这里居住。
3、 房客申请到“养老院”或者“老人之家”的居住获得批准。

除了上述三种情况,房客任何个人理由都不构成合法解约条件。如单方面终止合同,其后果将很严重,包括房东有权向房客索赔损失,严重时可能要罚款,最重要是将影响房客的租房信用度,房客名字将进入全市各社区租房委员会的“黑名单”。另外租房状况也将影响包括找工作、申请信用卡、申请其他国家签证等等。

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