报税截止日即将到来但出租物业应该如何正确报税？,加拿大地产周刊微信公众号文章

与出售自己居住的主要自用住宅和非主要自用住宅不同，出租物业（rental properties）的税务问题较自用住宅复杂得多。一个加拿大的税务居民需要考虑很多出租物业税务优惠以及政策，不仅要留意每年的出租收益／损失，还要注意最后出售出租物业可能会有的资本利得税务问题。

出租收益或损失

（rental income or loss）

如果将你的一间或是多间房屋出租，或是你有独立的出租物业，那你就需要在申报所得税时申报相关的出租收益或损失。

这也包括你在加拿大境外的出租物业。如果你在加拿大境外的出租物业成本价值超过$100,000，别忘记填写海外资产申报表T1135，注明出租物业的成本和每年的出租收益。

对于出租物业，大家最关心的就是哪些费用可以从出租收入中扣除。加拿大税法规定，任何合理的、为了维持出租物业正常运作的费用都可

出租收益或损失

（rental income or loss）

如果将你的一间或是多间房屋出租，或是你有独立的出租物业，那你就需要在申报所得税时申报相关的出租收益或损失。

对于出租物业，大家最关心的就是哪些费用可以从出租收入中扣除。加拿大税法规定，任何合理的、为了维持出租物业正常运作的费用都可以从出租收入中扣除。这些费用包括：房屋贷款利息（不包括本金）、物业税、房屋保险、维修费、物业管理费、电费、取暖费和广告费。

如果你支出的费用高于当年的出租收入，你还可以抵扣其他的收入，比如工资收入。如果你当年的支出费用大于你当年的出租收入和其他收入的总和，亏损超出部分就是非资本损失（non-capital loss）。

举例来说，你有一套出租公寓，2015年全年只出租了6个月，其它6个月公寓在进行大修。你2015年的出租收入为$6,000，支出为$30,000（包括大修费用），工资收入为$12,000。2015年的非资本损失是$12,000，这个非资本损失可以往前倒推3年（2012、2013、2104），抵扣你前3年的收入，或是往后递延20年（2016-2035年），抵扣你后20年的收入。

但是，这里值得注意的是，如果你一直都申报出租物业亏损，税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。

如果你只是将房屋的部分出租，那只能抵扣和出租部分相关的费用。

举例来说，你将独立屋的地下室出租，如果地下室的面积是你独立屋总面积的1/3，那你就只能抵扣1/3的房屋贷款利息、物业税等等。如果费用是跟出租物业直接相关的，可以100%抵扣。比如说为了找到租客而产生的广告费，可以100%抵扣。

还有朋友问，“我将房子租给亲戚住，因为是亲戚，我只收一半的租金，这样就产生了出租亏损。那我的出租亏损可以抵扣其他收入吗？”答案是：不可以。加拿大税法规定，如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚，所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。

另外一种很常见的情况是，一套物业你最初是自住，后来买了另一套物业，原先的那套改为出租。

举例来说，你在2005年买了套公寓自住，2010年又买了独立屋。同年你全家搬到独立屋去住，并将公寓出租。这种情况，我们称之为“改变用途”（change in use）。严格来说，在你将公寓改变用途（从自住房改为出租房）的那年，在税法上适用于“视同售出”的情况。这种情况较为复杂，请咨询会计师。

很多人可能不知道，租金收入也可以纳入你的所得，如同工资收入一样可以用来增加你RRSP的供款额度。

另外请大家保管好所有跟你的出租物业有关的费用收据，并且在收据上注明是什么费用、为什么会产生这个费用。这些信息将会帮助你在每年申报出租损益时，快速判断出哪些费用是合理的费用，可以用来抵扣当年的出租收入。

如果你有任何问题，请让会计师帮你整理及记录与出租业务相关的凭证，以确保所有的信息都完整和正确。

出租物业售出时产生的税务问题

（what happens if I sell my rental properties?）

举例来说，你2010年购入一套公寓用来出租，成本是$350,000，2015年以$420,000售出，售出时产生相关的费用共计$10,000。如果在公寓出租期间，你并没有为公寓提取折旧（capital costallowance），最后出售时所产生的资本利得是你的售价除去成本和销售支出的部分——$60,000（$420,000-$350,000-$10,000）。同年，你需要将资本利得的50%，也就是$30,000按照当年的个人所得缴税。

最后再次提示大家，2015年的报税截止日期是2016年5月2日（4月30日是周六）。