【要崩盘?】澳大利亚夸大了房价增幅,公寓现崩溃迹象

2016年08月15日 澳洲房产信息网



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澳大利亚一项领先的房价指数(CoreLogic)被揭露夸大了房价增长幅度后,在澳大利亚投资房地产的外国投资者应该自己进行尽职调查。但是这并不是外国投资者面临的唯一问题。


澳大利亚央行称CoreLogic的房价指数“夸大”了房价增幅,并被迫放弃使用这一指数。



在这么一个对房地产痴心不改的国家,每个人都用CoreLogic的房价统计,因为不管市场实际怎样,这个指数总是描绘出持续强劲的迹象。在8月1日公布的上月报告中,报告称阿德莱德房价当月上涨了令人炫目的1.4%,悉尼上涨了火热的1.3%,而墨尔本上涨了1.1%。CoreLogic因此称,“首府城市价格在7月份达到历史新高”。


按照CoreLogic的数据,截至7月31日,悉尼中位房价是77.5万,比前一个月底的78万降低了(是的,降低了)。墨尔本从上个月的587500降到了585000,阿德莱德从上个月的420000降到了417500(这不是错误,确实降了)。如果这只是个例的话,那还不用担心。CoreLogic的房价指数是一个综合指数,也就是说,为了更好的跟踪房子的特性,例如睡房数量,数据被‘调整’过了。


但是这样的事情本年以来一直在发生。一个月又一个月,中位价下跌,指数却上升。按照CoreLogic的数据,悉尼今年开始时中位房价是80万,但上个月结束时中位房价是77.5万。尽管中位价下跌了,悉尼房价指数却节节攀升,一月份上涨0.5%,二月份上涨0.5%,三月份上涨1.0%,四月份上涨2.4%,五月份上涨3.1%,六月份上涨1.2%,七月份上涨1.3%。


据信,CoreLogic4月份修改了指数计算方法,并没有通知澳大利亚储备银行在内的客户。


公寓繁荣


如果你最近到过悉尼、墨尔本或者布里斯班,毫无疑问你一定见到了数不清的吊车。澳大利亚正在经历从没经历过的公寓建设繁荣。


在第一季度,按照澳大利亚统计局的数据,私营建筑行业正在建设150706个‘其它’住房,通常这意味着公寓。这是6年以前50000个的3倍。




大部分这些公寓都已楼花的形式卖给了外国投资者。投资者通常交10%的首付,并在建成交付时缴纳剩下的90%。也就是说,时候到了的时候就需要银行贷款。“所有的交易都被冻结了”,我们在5月份报道过(银行收紧对外国买家的贷款),在发现了广泛存在的欺诈行为后,澳大利亚四大银行已经开始限制对外国投资者的贷款。


按照外国房屋贷款代理的说法,很多外国投资者在成交时会面临困难。


上海Home Tree Group的代理Mark Yin告诉《澳大利亚财经报》:“所有交易都被冻结了”,该报道称几乎100%的客户都无法从澳大利亚银行贷款,其中大部分在墨尔本中心商业区购买了公寓。他说:“我已经不再交易澳大利亚房产了。”铁鱼的首席执行官Lanny Xu说,他的客户中有20%在无法获得贷款后试图卖出。


对澳大利亚本地买家而言,公寓过度供应造成了价格下跌。在交付时对公寓估值的银行可能会估值不足。在墨尔本Docklands、中心商业区和Southbank,已建成公寓的价格比楼花时的价格折扣最高达到24%。


按照《澳大利亚财经报》最近的报道,布里斯班内城区的楼花销售数量在最近一个季度下跌了44%。


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