通过买房中介异地置产经验

<- 分享“澳洲新足迹中文网站”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-17 澳洲新足迹中文网站


卖房中介大家接触得多,买房中介好像很少听到过。新足迹网友hilltop-bear分享了自己通过买房中介异地卖房的经历。


个人经验分享,不代表本站观点

(一)为什么想用买房中介


我们找买房中介原因是自己住悉尼,但想在墨尔本买投资房。

我们决定面试三个中介进行选择。人选是老公从西人房产投资论坛选的。三个人都是墨尔本人,通过电话谈话的方式了解对方的。我们觉得,其实买房子本身不是特别复杂的科学,但对方必须非常清楚我们的期望和需要,而且明白我们的思路才容易合作。三个人都是谈了约一小时,价格方面呢其实差不多。三个人的风格和优点各有不同。最后我们挑的中介,是我们感觉最能理解我们投资思路的那位。

我们的投资思路主要有三点,除了地域和房型之外,我们对现金流的要求也很严格。三个中介里面只有这位女士能理解这个重点,所以我们就选了她了。


(二)中介的比较

下面有朋友问,我就来多说几句买房中介面谈的情况。三个中介都会问买家的买房预算和大约地段,以及对未来增值的期望。如果你提出大致地区,三位都能熟练地说出该区的yeild和房价。

对我们来说,预算和yeild都不是最关注的要素,我们更重视每年支付的净现金流,希望中介能按照在这个限额里面找到我们想要的地区的房子。这样一强调,情况就有所不同了。

第一位善于做各种图标数据,但未有太深入。我们自己已经做了很多资料收集,觉得他的报告用处不大。他的风格是收集你想要的所有数据和待选房子,你自己拼图分析再指示他行动。我们觉得他未能达到我们想要的期望。

第二个收费最贵,经常出现在电视杂志的投资节目,估计她手上未上市房源应该最多。她应该是知道我们的意思,但坚持按照yeild来诠释我们的要求,而且言语非常强势,我们就觉得大家合作可能比较难沟通。

第三个中介非常擅于用数学模型来做分析,聊起来一拍即合。我有意提起一些非常具体的例子,她能够立即说得出现金流的预测,结果和我们自己的模型算出来的结果也很接近。另外我们喜欢她的一点是,她很愿意分享信息,也愿意帮买家拉线为买到的房子做一点简单的装修提高租金和租客率。对于我们这些外地买家,这一点很有吸引力。

最后我们拍板第三个中介。签好合同之后先付首期三千多块。立即开了一次电话会议再次量化我们的要求。我们觉得她理解非常透彻。大家约定她先去做点分析工作,过几天再谈。


(三)如何定义买家要求


下面也有朋友问起如何定义买家要求。我们的要求是这样定义的:

一,不超过墨尔本市区xx公里范围
二,每年净现金流支出(含负扣税)不高于xxxx
三,三房砖房,低维护型 
四, 距离火车站步行15分钟以内

因为我们自己也知道要同时达到以上三条非常难找,所以第三条实在难做到也愿意妥协为townhouse,没有body strata。

中介把这三个要求也写着合同上面,我个人对合同的表述还是满意的。之后要求我们签了一份授权书,说明xx万以内的房子授权她买。中介又要求我们必须提供银行的pre approval,她需要知道我们是不是有足够能力贷款。

完成这些之后,我们又和中介通了一次电话。她基本给出个画面,简单说就是:难!要慢慢等机会。如果愿意找townhouse会快些,但她也觉得还是house更好。

我们又聊了关于区域的选择。我们做了几个月的资料收集,可惜我们原来看上的区域房价升温太快。中介说(其实我们自己也知道)这个现金流在这样的区域基本很难。于是大家又大开脑洞想了一下其他平行区域。中介表示会回去做进一步分析。

电话之后,中介附上一份报告。每个地区都列举真实例子,就是证明很难做到。又给了几个稍微偏离我们距离要求的地区,也给出例子,让我们考虑。

我们回复很简单,不妥协距离,宁愿委屈一下房型。中介表示会继续看,不放弃,要我们做好久等的准备。


(四)购房过程

根据中介的报告,我们提出了一个问题:如果选townhouse,区域方面能不能有更好的选择?最好的情况是那些区域。中介很快就回复了。

这位女士喜欢打电话和你谈,然后再发电邮补充资料,让你考虑。我们喜欢她这种沟通方式。中介的答复就是,只能向前一个区,并没有太大的好处。于是我们就决定,还是维持原来的要求,慢慢等。

签定中介合同和提交了我们pre approval之后,中介用了约一周时间提供了两个房源。中介的报告非常仔细。

除了基本的地址,区域,预算等必要内容,中介还亲自去看了房子,发来详细的看房记录。很多很细微的地方都指出来。比我们自己看房子细致很多很多啊。而且每个房子都会提出建议,如何用很少的钱做点小工就能提高租金和吸引更好的房客之类。除此之外,又就交通学校医院等等基建进行总结。我们对她的报告很满意。

其实这两个房源都能达到我们要求的三点,但是房子比较旧,未来的维修预算可能难以估算,里面的房客住得也比较随意,房子看上去比修建年份要残很多。我们决定继续等。


(五)购房结果

不是所有人同意使用买房中介,我很理解。如果不赞成,甚至觉得我是傻瓜,大可不必进来批判。每个人都有自己的想法,如果您的想法很强烈,请开贴分享。

不少朋友问到价格。我们找的三个中介都是个人性质的中介。之前有热心朋友推荐了几个大型的买房中介。我看了他们的网页,主要担心大公司会不会不在乎我们这些小米,随便找个人上网搜几个房源了事。最后就倾向个人中介。大家如果用过好的大公司,也请分享一下情况。

我们选的这三个,两个中介的价格都是大约一万,还有一个名声更大的,是一万五。这个价钱是针对投资者买房的客户。如果是自住房,一些中介的收费更贵些。问了中介,多买几间也是一样价钱,没有折扣。

最后我们挑的一家是一万左右,免费送第一个锁定的房源的pests 和 building inpsection报告。另外这类中介都倾向于他们自己一直合作的律师和其它专业人员。如果你想自己找也行,你就需要两边配合,确保时间上面不会影响房子交接。因为我们对墨尔本情况不熟悉,也就随中介找的律师和其它专业人员了。这些专业人员的收费也很合理,不知道是不是墨尔本物价比较低,和我们在悉尼用的便宜不少啊。

然后过了不到一周,中介忽然中午打电话给我,说找到很适合我们的房子。电话里面聊了大部分情况,又发来各种链接,让我们赶快决定。如果可以,中介说希望下午下班前就出价。那天是周四,她说,希望在周六房子开放之前就拿下。

这个房子所在的区比我们之前锁定的区域还要靠近市区。本来按我们的预算是买不到这个区的。据中介说,这个房子之前上市拍卖过,因为房东太贪心,流拍了。过了几个月现在又拿出来卖,房东的心理价位降低了很多,她觉得有机会。

房子的房型,新旧各项都很满意。唯一一点就是,我们之前一直希望找到距离火车站步行十五分钟的房子。这个房子步行到火车站需要二十五分钟。但是它距离大购物中心五分钟,街区都能停车。我们就想,租客也可以把车开近一点再步行。中介说,这个区已经改变很大,不少人开始骑自行车去火车站。最后真正打动我们的是它的持有成本。我们估算一下,这个房子所需要的净现金流比我们预算低了三分之一。既然能买进更好的地区,还不用花那么多钱,我们决定拿下。

老公打电话回去,问中介的房价预算。中介说的价位,比我们的估算还要低一些,比卖房中介自己的挂牌价也低一两万。我们于是授权她联系卖方中介。周六早上我起床,她已经电邮我们成交了。

之后的事情就按流程做了。中介提议了几点去改进房子,降低维护费用。费用不高,也就一千几百的东西。现在我们就等着银行settle了。中介已经联系好handyman,一交钥匙就去做。管房子的中介她也联系好了。她说,尽可能争取房子一到手就已经租出去。

这段时间,中介也和我们保持联系。各项事情都做得很好。她还直接和我们的broker联系,两边配合着,事情做的很有效率,真的很省心。中介感叹一下说,你们提的要求真的不容易找到。她说之前她有个客户也是和我们很相似的要求,花了三个月才找合适的。

昨天中介告诉我们,有人想出高几万的价格买这个物业。卖方那边有点后悔。她会盯着。楼主也在等房子最后settle出租(维州的settlement好长啊)等房子租出去之后楼主再来更新吧。(完了)

点击展开全文