我的看房日记42┃悉尼下南区Miranda/Gymea(平台原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-08-14 澳洲房产大全




   主编寄语




【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。
 大悟






文┃大悟 (微信:262739843)


2016年8月7日 星期六 天气:晴


前言


写到下南区,怎可不写下南区重镇,商业中心,交通枢纽的Miranda?


下南区唯一一处带Westfield大型购物中心的Miranda究竟又有何不同?


这里过去的房价涨幅是否超过全澳平均涨幅?


这里的人口组成究竟是何样子?


今天的看房日记一一为您解答。


正文

Miranda


开车经过Ugly Tom Bridge,过了Sylvania,即是米兰达了。


我喜欢米兰达, 因为这名字太好听,脑中那甜美的微笑不断浮现。


什么名字好听?那就是妹子好看。


Miranda的Westfield规模挺大的,两片商业区,由一座天桥相连。聪明的我不会再犯停完车找不到车的事了(上次在Parramatta找了1小时才找到车),稳稳地拍了照片,才扬长而去。


一般我去一个区域,输入的GPS中至少有两个地址,一个是比较昂贵的独立屋地址,一个是公寓地址。原因是第一我要知道这独立屋究竟贵在哪?第二,我要知道这公寓周边的基建究竟有多发达。


Miranda及周边这几年的房价涨幅是超过悉尼平均水平的,但是去看过独立屋,这里缺乏了那么点“幽静”, 我不知道该怎么去形容这种感觉,总之,看着街边口停的Ute(澳洲类似轿子头的货车)居多,门口不太整齐的棕榈树,我仿佛来到了另一个国家一样。


我很难找到一个以前看过区里与她相似的,如果一定要找,也许是Woolooware?(这个区也是下南区,我很久前写过,不知道大家还有没有印象), 总之,下南区的这种静谧是挺独特的。


我在Westfield周边溜达了好一会,整体上而言,这里的西人组成是非常高的,亚洲人非常非常少。我特意走出Westfield,尝试寻找华人餐馆,但也只找到一家。


路过一家亚洲人超市,叫J先生,和其老板小聊了两句,老板说:


“最近下南区的房价涨得也很凶。”


“公寓慢慢多起来了,华人也多起来了。”


“我的这个超市也才开了1个星期多。”


我记得刚来澳洲时,在悉尼南部打工,店面面朝大海,店内的顾客几乎很少亚洲人,也许这是下南及海边区域的一大特色吧。


另外,Miranda尤其是Westfield周边的公寓挺多的,有些一看就是10年以上,而且在售的公寓项目也有至少2个以上,所以公寓在这里不算稀奇。


记得走到Miranda警察局附近时,看到一处3层楼高的公寓,街道很安静,好像叫Wilshire什么的, 楼后边是一大片绿地球场,西边是网球场,西南是Parkside小购物中心,里边有Coles, 面包店,肉店,小酒庄,再往南走200米就是Westfield,我想说的是,这样的居住环境,但凡是房价亲民一点,又有何不可呢?


来看数据。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:

中位价排名全新州第290名,房价涨幅前100,达到近28%,相当可以的涨幅。


公寓市场:


你会发现和上期所写的Jannali相比,这里的公寓涨幅只有一半,我个人觉得,基建固然重要,但是在供需关系面前,还是浮云。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

房价在全悉尼,按其目前的人口组成和配套,个人觉得,一点都不浮夸。剩下的要看房屋本身的成色。


公寓市场:

Miranda区域内的公寓成交量并没有想象那么高,在售或售出的以旧公寓为主,可见,区域内的公寓的供应量并没有超出需求或超出太多。


投资类物业现金流情况:

独立屋市场


在租独立屋4房的很少,租金表现一般,下南区的独立屋租赁市场一如既往地不算活跃。


公寓市场

在租全新公寓极少,这与市场所供应的量相比,有矛盾。


个人认为,自住买家比例还是较高。

Gymea

很多年前第一次路过Gymea时,就觉得这里有种柳暗花明的感觉。


整个区域有点像悉尼的Concord,私家车呈45度停放,周边聚集了很多的商铺,银行,餐馆,服装店等。


Gymea位于Miranda的西部,两个区域都位于1号公路的东南部,是一个不算大,很安静,商业设施还算发达的区域。


Gymea给我的感觉不算坏,也是我个人比较喜欢的生活环境。人不多,传统西人区,典型的低密度区。


区域中公寓量不高,只有几个最近落成的项目看起来都还挺精致,不像悉尼西南一些公寓那样,看起来盖得那么浮躁。


区域内剩下的公寓多是20年以上的旧公寓,我看火车站后边的地基挖的很深,很有可能未来这里公寓的开工量也要慢慢加大了。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


房价涨幅过20%, 中位价110万澳币。



公寓市场:

区域内在售公寓较少,数据很脆弱,不建议考虑。


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

独立屋翻新量较低,难有特别出彩的独立屋出现。

公寓市场:


公寓有过85万澳币的,总体来讲,公寓还是以1卫旧式公寓为主。


投资类物业现金流情况:


独立屋市场:


在租独立屋较少,只有6套。


公寓市场:


在租公寓不多,只有10套,全新公寓租金一般,2房过600有点费劲。

大悟总结


也许有人会有疑问了,这两个区域看起来还可以啊,为什么公寓涨幅比较一般?


其实很简单。


以Gymea为例,区域内家庭收入占比例最高的为$36K-51K,正是这种软性因素代表了区域内的人口面貌及未来房价增幅情况。


和上期下南区的Sutherland和Jannali相比,就他们整体的基建而言,各有特色。


从区域内的独立屋面貌来看,Jannali和Sutherland要略好一些。


商业设施,自然Miranda的Westfield很加分,但是Sutherland区域内的门店日常生活也绝对够了。



从收入来讲,Sutherland和Jannali要高于Gymea和Miranda。


有人说南部的西人比例高,有种族歧视的事情发生,从我看房的经历来讲,我个人觉得在悉尼北部及东部的拍卖上,被投以异样眼神的次数要更多得多。


问题是: I don't give a fxxx ! 



作为西人为主,但又是多民族文化的国家,我觉得澳大利亚的民族包容性已经非常好了,你换德国试试?


那些天天在意被歧视的华人朋友,你歧视印度人不?


所谓的非歧视,无非是礼貌的掩饰罢了。


呵呵哒。


本期看房日记就是这样,感谢阅读!




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