澳房闲话11
新房批建量明显下降，你看懂其中的门道了吗？
作者：Kevin Yu
微信：kevinyjj
各位，最近几篇文章我们更加偏重一些微观的投资技巧以及专业知识的分享，这得到了不少朋友的关注。微观的话题对于读者来说更有代入感，更觉得贴近自身的情况，所以阅读量或者转发量比起宏观话题来说，通常会更多一些。
不过，作为一名投资者来说，除了关注自身微观的情况，了解税务，法务，贷款等知识以外，把握房地产市场的宏观情况以及发展大势也同样重要。
在股票投资分析中，有一种著名的“Top-down Approach”，意思是说如果你是一名股票投资者，在考虑买一个股票进行投资，那最好请你先从宏观经济开始分析，然后再甄选一个行业，最后才是选这个行业中的某一只股票。
房产投资也有异曲同工之妙，了解市场大局的发展方向，相当于给自己的投资目标定个调。大方向对了，再结合个人具体情况来分析，那才能有一个好的投资结果。
临近2017年第一季度结尾，澳洲最大的房产调研机构之一的CoreLogic最近发布了一篇最新的关于澳洲新建房屋数量趋势的文章，其中有一些数据非常“扎眼”，值得细细品味。
今天的文章，我们就来一起看看目前澳洲房产市场上的新建房屋都有着哪些最新的变化趋势，而更重要的是，这些数字给打算投资的您能有哪些启示。
首先我们要给朋友们梳理清一个容易混淆的概念，在澳洲，新建房屋的数据有两个：Dwelling Approved和Dwelling Registered。
第一个的意思是政府已经审批通过，同意建设的房屋，也就是说，这是一个未来将有可能建成的房屋数量，而不是实际供应。但Dwelling Registered 则是指实际建成的房屋数量，是实打实的供应量。
目前，媒体报道大量充斥着对于澳洲部分区域供应过度的担心，而实际上这些让人胆颤心惊的数据基本上来自Dwelling Approved，因为这样的数据公开透明，一查一个准。
而这些已经批准的项目中，有多少已经开工建设？多少延期建设了？多少压根建不起来？这个恐怕知道的人少之又少。所以，以后再有人告诉你说某某某区域一共有公寓多少多少套，你可以问他一句，这是Approved还是Registered的数据？
扯远了。话说Corelogic此次的文章标题是“New House Approvals startto fade”《澳洲新房批建量开始下降》，文章的数据基本上来自澳洲统计局ABS。
大家都知道，过去几年的澳大利亚房地产经历了一番兴风作浪式的上涨，伴随而来的，是开发商看到的商机，和巨大的新建房屋开工量。此轮房地产的新建房屋批建量的最高峰出现在2015年的10月，那一个月整个澳大利亚批准新建了21, 519套房屋（公寓+别墅）。而到了今年1月，新建房屋的数量为17,142套，比去年同期下降了12%，比起2015年的最高峰，则下降了高达19%。
过去三十二年澳洲新房批建数量，2008年后公寓批建量上涨明显
造成目前批建总数下降的主要原因是来自新建公寓批建量的下降。
1月份，独立屋的批建量是8,989套,这一数字是2013年10月以来的最低值，公寓的批建量是8,422套，这两个数字相比去年同期分别下降了8.7%和15.4%。而上一次公寓的批建量要高过别墅已经是五个月之前的事了，也就是说，过去五个月内，公寓的批建量有了非常明显的下降。
从澳大利亚过去二十年的公寓批建量数据图上来看，公寓的新批建数量从2010年之后才开始上升。但过去三个月以来，高层公寓High Rise和联排别墅Townhouse的批建量出现了明显下降，其中高层公寓的批建量从2016年7月的8,569套下降到了今年1月的4,721套，下降幅度高达44.9%。
而Boutique式的低层公寓，事实上在整个澳大利亚从未有过大面积的新建数量，相反，这一部分的市场的供应量始终非常紧俏，以目前的批建量来看，低密度公寓只占所有新建公寓数量的6%。
2014-2016年是高密度公寓批建的高峰，供应高峰在2017-2019年到来
以城市为单位来看的话，过去三个月，澳洲的首府城市的公寓新批建量出现了明显的分歧：新批建公寓数量上升的城市有：墨尔本（+32.2%），珀斯（+13.4%），霍巴特（+19.6%）和堪培拉（+110%）；出现下降的城市有：悉尼（-10.2%），布里斯班（-71.7%），阿德莱德（-17.2%）和达尔文（-53.6%）。
在这组数据中，堪培拉110%的公寓增加量和布里斯班71.7%的新建公寓批准量的下降幅度的确让人感到有些夸张。
堪培拉是整个澳大利亚唯一一个没有永久产权的地区（99年Leasehold），因此这一片土地一直不在很多投资者的雷达中。而针对布里斯班71%的公寓批建量暴降，Corelogic认为，这主要由于开发成本的加大，银行对于开发贷款的大幅收紧，以及银行对于投资者贷款的收紧。
目前，由于前几年批准新建的不少公寓目前仍然在建设中，因此未来一段时间的供应量会呈现上升趋势。不过，很明显由于新建房屋数量的下降，整个澳洲的新屋开工率将会同步下降，但由此带来的实际供应减少，则依然需要一段时间才能体现。
此外，现在我们分析的主要是过去三个月的澳洲新房批建量的数据变化，这一数据还需要进一步持续关注，如果批建量持续下降或者保持在低位，对已经入市的朋友来说当然是十足的利好。但是以前也曾经发生过新房批建量在经过几个月的低潮后又回到高位的情况，因此需要持续盯住这样的数据。
对于已经投资房产的朋友来说，看到新房批建量下降的消息，当然是欣慰的，毕竟目前市场上有关Over Supply的话题一直是非常火热的。最后，我想可以写几句话，来总结一下这篇报道带给我们的启示：
1. 过去几年，澳洲新批建房屋量达到高潮，预计实际供应量高峰会在2017-2019年之间到来，之后的供应量是否会快速回落取决于现在及今后的新批建数量变化，目前这一数据开始下降，是利好的消息。但如果已经买了公寓还没成交的，也不用太担心，如果项目本身各方面质地还是是不错的，那么能hold住就hold住。
2. 过去几年的新批建数量的巨大上升，主要来源于High Rise的公寓项目，独立屋以及中低密度公寓，联排别墅的新批建量并未发生明显的上升，建议投资者多考虑这样的产品。
3. 除了整体的新建房供应量数据，在考虑投资房产时，也应该对所考虑区域本身的供需关系进行调研。如果你想买的区只有非常有限的供应，需求又非常旺盛，那么哪怕是高密度公寓也可以考虑。反之，哪怕你要买的是别墅，但你隔壁还有三千套和你长的一模一样的别墅同时在建，那我劝你还是不要考虑这样的区域。
好了，今天的文章就是这样，感谢阅读。
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