【澳洲悉尼最详细买房指南】(二)购买二手房

2014年08月09日 悉尼杰福媤地产



如何购物二手房,什么时候出offer(报价),该出多少钱,应该加钱还是砍价,对于初次买房的人,都有很多困惑,本篇文章教你如何购买二手房。


第一步:【选区】(我们在上篇文章详细介绍过)


第二步:【看房】
1、房子的朝向重要么?
一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲是朝北的房间能基本能有一天阳光,和中国相反的。但是澳洲的阳光非常充足,即使朝南朝西的,也是光亮的。基本差别不大。澳洲本地人士并不关注这些。

2、我怎么知道一个房子的年龄?
这个都可以查的,问中介也可以。


第三步:【贷款】(确定预算)
看中房子出OFFER(报价)前,先要搞定贷款的Pre-approval(前置审批),这样,你就知道自己要看什么价位的房子了

1、我能贷款多少?
贷款之前,可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。

2、除了申请表,我需要提供什么材料给银行做Pre-approval(前置审批)?
一般银行会只要求提供最近两个月的工资条(大都需要是Permanent(稳定)的职位),或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3Pre-approval要多长时间能得到结果?
材料交给银行,如果银行贷款经理有空,当天就可以出来。

4Pre-approval的额度,以后真正贷款时候,额度会变化么?
可能变化的。原因可能有:个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。
对于买二手房的朋友,其实最重要的还有一点就是bank valuation,银行会把你所要购买的房产进行估价,以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说,在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们,基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker(贷款人员)还是直接找银行?
一般如果正在做Permanent(稳定)的职位,收入稳定、明确,首付够20%,直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的,朋友推荐的。

6、我需要准备多少钱作为首付(%)?
当前基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。

7、我选什么银行贷款产品?
新移民大致会用到两种银行贷款产品:
一种有offset功能的,适用于每月有闲钱存进帐户,这部分钱可以直接抵消部分本金,减少利息。但是要注意,减少的利息是通过缩短还款期限来实现的,并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费,$395左右。
第二种就是没有offset功能,利率低些,也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

8、我怎么拿到贷款利率的折扣?可以拿到多少?
澳洲银行的贷款,基本都有折扣的余地,就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以,一定记得和贷款经理或者Broker(贷款人员)讲价。
这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。
折扣的多少,和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到(基准利率-0.6%~1%)的都属正常。

9、我需要提供什么材料给银行(或Broker)来办贷款?
收入证明(一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料)是主要的材料。其他就是申请表什么的了。

10、贷款办下来之后我还要做什么?
贷款审批通过,银行会将贷款合同寄到申请人的地址,申请人签好字后,寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同,以便做些解释的工作。
另外银行会将贷款相关材料寄给律师,有的银行会让你自己拿给律师。


第四步:【出OFFER和签合同】(PrivateSale/Private Treaty

1、看了一个房子,挺喜欢的,我该什么时候出Offer(报价)?
如果竞争者多,就要早些和中介联系出Offer
否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。一般中介会比较滑头,会说很多人喜好这个房子,让你再加价,心态要好,如果你乱了,你就输了。给个小提示,你可以去查一下这个房子什么时候OPEN INSPECTION(房子对外开放)的,如果是第一次OPEN INSPECTION,你就喜欢了,那说明会有很多人喜欢,如果已经OPEN INSPECTION超过一次了,说明竞争者不多。

2、我该出多少钱,加价还是砍价?
市场规则,如果竞争者众多,一般加价;没人抢,自然可以降价。

3、怎样出Offer
一个电话就搞定了,有些中介会要求留定金,有些会拿出正式的购房合同,让意向买房者签字。如果卖家接受offer了,也在合同上签字,合同就生效了。

4Offer(报价)要设置有效期么?
一般都会设置一个2-3个工作日的有效期,也好给卖家一点压力,得到尽快的回复。

5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了?
一般由中介通知。

6、出Offer时候,中介可以要Deposit(定金)么?
有的中介会要500刀左右的deposit,算作买家的诚意。买家会拿到receipt。如果offer被接受了,这500刀将是10% deposit(江湖称大定)的一部分。

7Offer被拒绝了,我可以拿回我的Deposit么?
如果offer被拒绝,中介会把钱退还给买家。

8Offer被接受后,怎么签合同?
如果出offer时候买家签的是正式购房合同,offer被接受后,卖家在合同上签字后,合同就开始生效。买卖双方不需要再签合同。

9、合同上我应该特别注意哪些条款?这个比较重要,一定要看清楚!!!!!!
A
.是否要Subject to finance(受资助),该条款对买家有利。即,如果贷款办不下来,合同自动失效。
B
.是否要Subject to building inspection(受验楼),该条款对买家有利。即,如果房子检测报告说有问题,合同失效;注意这里边说明是major问题,还是要保证买家满意。
C.
是否要Subject to Lease(除租赁),该条款是对卖家有利的。即,所购房屋正在出租,这样settlement日期就要和房客租房合同挂钩。如果买家想尽快入住,就要让卖家和房客协商,房客同意搬出,没问题,房客不同意,买家基本就要跟着承担拖延的后果。


10、什么叫冷静期?
冷静期是签购房合同之后,买家有的3天可以反悔的机会。具体条款合同里面有描述。

11、冷静期有几天?
一般3个工作日,注意,是businesshours(工作日)。

12、我后悔了,可以在冷静期取消合同么?需要赔钱么?
非合同规定理由反悔,一般赔偿100刀或者房款的0.2%,两者取其多者。

第四步(2):或者【参加拍卖AUCTION和签合同】

1、我需要带什么参加Auction?参加时需要登记么?
一般带张空白个人支票(Personal Cheque),Auction成功后直接填写10%Deposit。也有先交500-1000押金,回头再给10%Deposit的。
维州不需要登记。但是新州需要登记。别的州就不知道了。

2、我英语不够好,能在Auction上出价么?
没问题,只要把数字搞清楚就好。

3、我对拍卖师的英文数字反应慢,怎么及时出价?
如果担心英语反应慢,可以找个中介,专门在旁边及时写出拍卖师喊出的数字,以便及时反应并出价。

4Auction开始,拍卖师(Auctioneer)说了些什么?
Auction
开始,拍卖师(Auctioneer)会介绍一些房产的一些状况,基本就是做下广告。然后介绍一下关于Auction的法律责任规定。

5Auction上怎样和对手叫板、竞争?
A.
有人喜欢在对手喊价之后,马上跟,给对方造成势在必得的压力,自动退出;
B.
也有人愿意慢悠悠,在拍卖师准备拍板时候给价,让对方崩溃。
个中滋味,还是要多看热闹,找到适合自己和现场气氛的方式。

6Auction上的最重要的原则是什么?
定好预算,把握节奏。不要给现场的气氛影响到,前段时间在EASTWOOD 还是EPPING附近一个估价100多万的物业,拍卖最后以200万以上成交,后来银行拒绝贷款,理由是此物业估价相差太多,买主由此损失10%的定金,1020万呢,血的教训啊!!

7Auction上,我胜出了,合同上有什么要注意的么?
Auction
上胜出,意味着合同马上无条件生效,有些特别条款一般拍卖师会在拍卖开始说明,胜出之后,就没什么好注意的了。所以功课要做在拍卖前。




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