奥克兰商业地产活跃度高:赔钱货还是投资新方向?

2015年08月11日 逸居新西兰



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夏日的午后,赵大妈和一众老姐妹坐在大树下嗑着瓜子聊着天儿。和往常一样,大妈们聊完媳妇聊孙女,再聊就是黄金房地产了。


大妈聊天团的“投资风向标”赵大妈再次语出惊人:谁还买住宅啊现在,“温州炒房团”早都撤出来了你们不知道么?现在都流行投资商业地产了!政策风险小、投资回报高,你们这都不知道啊!


背靠赵大妈好乘凉的各位老姐妹又一次顿悟了……


奥克兰领跑NZ商业地产租金涨幅


从美国商业不动产服务公司世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)发布2015年第二季度新西兰主要商业地产绩效指数报告中可以看出,在过去的三个月,奥克兰综合商业地产租金仍在上涨,季度增长2.2%,惠灵顿与上季度持平,基督城下降0.1%。



各分市场租金指数趋势图


从上图中可以看出,奥克兰CBD零售店铺的房租上涨幅度最大,高达5.2%,工业用地和办公室租金分别上涨了1.4%和1.1%。


首都惠灵顿CBD零售业发展较为活跃,本季度房租涨幅和上季度持平,均为2.3%;工业用地租金涨幅相对缓慢。


基督城商用物业的租金经历了年初2.1%的跌幅之后,在第二季度保持了平稳。


还是奥克兰!租金回报率垫底


然而,商业地产租金的上涨,并不意味投资商业地产就是稳赚不赔的生意。在我们引入新的名词租金回报率(yield)之前,先来听赵大妈讲一个真实的故事:


2014年,小磊听朋友说奥克兰CBD范围的零售店的租金上涨速度快,就去皇后街投资了一套临街的商铺。根据商铺前房东的说法,该商铺的租金回报率一年能有8%。相比民宅4%的租金回报率,可是大有赚头。

上个月,会计师给小磊出具了年终财务报表,小磊发现不对劲了:怎么算都没有8%啊!

在会计师的解释下,小磊才发现自己犯了一个错误。


租金回报率= (年度总租金收入/物业购买价)*100%


前任房东的8%是基于他们的购买价($40万)来算的,但小磊是花了$60万购买的,租金涨幅(1%)远远小于房价涨幅(50%),租金回报率自然打了折扣。


和小磊遭遇相同的投资者并不在少数。


CBRE发布的报告中指出,过去一个季度,除了惠灵顿CBD范围零售店铺的租金回报率在过去两年保持平稳之外,其他城市和地区的商用物业租金回报率都出现了不同程度的下滑,奥克兰下降尤为厉害。



各分市场租金回报率趋势图


从上图中可以看出,奥克兰CBD办公室租金回报率降幅最大,和上季度相比,降幅为18个基点(18bps)。受其影响,奥克兰商业地产的租金回报率降幅达7.11%,在三座城市中垫底。


既然如此,奥克兰商业地产还值得投资么?

答案是肯定的——

奥克兰商业地产活跃度全球排第七


据一家总部位于芝加哥的房地产及资本管理公司仲量联行(JLL)日前给出的全球商业地产投资指数显示,如今的奥克兰拥有世界上最为活跃的商业地产市场。


报告显示,奥克兰的商业地产投资活跃度已经超过了诸如纽约、新加坡、法兰克福、旧金山、巴黎和东京这些城市,现在只落后于伦敦、慕尼黑、奥斯陆、斯德哥尔摩、哥本哈根以及悉尼。


随着奥克兰城市人口和留学生人数的增加,作为经济和就业中心的CBD商业氛围也越加浓厚,商用物业愈加短缺、需求的不断增加,商业地产投资活跃度上涨是必然趋势。


逸居观点


1
净移民人数不断创新高一定会提升整个新西兰尤其是奥克兰的商业氛围,毕竟对于任何商业环境来说,人口流动性是最重要的。
2
奥克兰CBD范围内的零售店铺肯定是最直接的受益者,店面租客生意的红火肯定催生房东加租,所以我们可以看到CBD范围的零售店铺租金不断上涨。
3
工业用地租金的下降也从侧面说明了市场对这类型物业需求并不是么强烈。
4
办公用途物业租金涨幅相对平稳、租金回报率下降幅度却最高,说明越来越多的公司和商业机构正在远离CBD寻找新的办公地点,从而降低商业运作成本。
5
和投资住宅相比,投资商业地产更灵活、政策更稳定、租金回报率也更高。但需要和您的律师、投资顾问以及相关人士多沟通、多了解,从而找到最适合您的那一款。


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