【地产观察】地产风向标: 人口与基础设施是房价上涨关键

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-02-14 澳洲地产之家


投资人的视线正越来越短,这是互联网时代一个颇为遗憾且不可避免的后果。




对大部分投资人而言,观察大的图景并据此制定长期规划可带来最佳结果,并且额外进行的分析既有意义也有乐趣,尤其是在地产投资方面,这也是展开较长线观察的理想领域。

       

在人口和人口统计学预测上,肯定会有许多奇思不断的人做出预估,但如果你听信他们中任何一个,那么,对不起,最终制定政策的将是这些人。

       

ACB News《澳华财经在线》报道,知名地产投资评论家Peter Wargent在最新博文中,比照澳洲政府2015“代际报告”与澳基础设施局背景性文件指出,人口增长将成为澳洲经济关键驱动力,而中长期内各大首府城市仍将是主要的人口聚集地,这进一步决定了基础设施投资的方向。

       

到2019年6月之前的短暂时间内,显而易见,驱动人口增长率反弹的将是海外净移民,至少澳大利亚移民及边境保护部(DIBP)的最近可获数据这么显示。

       

但是更长期内呢?

       

Peter Wargent表示,人们常说基础设施投资是地产价格上涨的关键驱动因素,肯定是这样,新项目会带来乘数效应,激发经济活动,良好的基础设施也能够让郊区变得更有吸引力更有前景。

       

当然,澳大利亚刚刚经历了百年一遇的资源投资热潮,一些城市房价出现短暂暴涨,但随着供应面做出回应,建筑承包商活跃一时,不久就又崩盘了。

       

基础设施投资显然仅是拼图的一块,另外还需要有强劲可持续的人口增长、经济活动和居民财富,恐怕还得提到土地供应方面的限制。

       

在这一背景下,让我们花60秒时间来读下澳大利亚基础设施局的最新估计与预测。


“人口是经济增长的关键驱动力”

       



澳大利亚国库部使用的经济增长三P模型(人口、就业参与率和生产力)的核心正是人口增长。

       

ACB News《澳华财经在线》报道,在2015版代际报告中,未来40年按实际GDP衡量的预设经济增长率有近一半会由预期中的人口增长贡献。澳基础设施局审计用背景文件在2015年4月援引的人口预测数据要高于2008年发布的同类数据,并与澳国家统计局先前的预测相当接近。

       

Peter Wargent指出,值得注意的是,澳基础设施局清楚地表示,在各州政府的规划中,首府城市将继续占据州人口的更大份额,在人口最多的州尤其如此。到2061年首府城市将吸纳总人口的近70%,到2101年达到73.4%。

       

一如预测,未来人口增长必然更多发生在首府城市。按照澳政府预估,到2061全国人口将增加1570万人,首府城市吸纳其中的82.1%。

       

数字确实很直观,但政府的文字描述更有意思:

       

“人口增长可能会给澳洲城市带来最大的影响。在全球范围内城市占据国家人口的比例正在上升。澳大利亚已经是全世界城市化水平最高的国家之一。如果澳洲要走与以往截然不同的道路(或者与世界背道而驰),即使不说异常,这也将很不寻常,至少未来15年是如此”。

       

前瞻

       

ACB News《澳华财经在线》报道,中期预测上,到2031年澳大利亚首府城市将会容纳另外640万人(比2011年高出43.4%)。到2061年时(增长1570万人)要比当前澳洲首府城市人口总和还要多100万。大悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯的人口增长最为突出,将成为吸纳新增人口的主要区域。

       

基础设施规划与城市外围化

       



2011-2031年间预测人口增长显然十分巨大,相当于新增一个墨尔本加布里斯班!而到2061年的预测新增人口将比所有首府城市现有总人口还多。

       

然而,根据澳大利亚政府,地方开发与去中心化政策的生命周期都较短,因此地方人口增长占比预计会下降。

       

“政府和澳洲民众是否会支持在长期内实施持续显著干预,来鼓励去中心化增长,还并不清楚。地方上的投资提案需要由严谨透明的分析做支撑。”

       

Peter Wargent指出,一些靠近首府城市的地区预计会实现良好增长,即与首府城市有社会与经济联系的“都市外围区”。

       

澳政府报告中提到的包括维州的Geelong、Bendigo、Ballarat,新州的纽卡斯尔与Lower Hunter,昆州的黄金海岸与阳光海岸。政府指出:“这些地区缺少就业增长的情况下,与首府城市间的通勤会变得更频繁。”

       

基础设施投资:城市很关键

       

基础设施审计用背景文件的结论清晰得不能再清晰,引用如下:

       

“在首府城市,新开发项目与新增人口的区位将十分关键。在‘绿地区域’提供新基础设施的成本高昂,但翻新或巩固成熟区域的一些基础设施(比如隧道类的交通设施)成本也很高。

       

除个别情况外,从人口角度扩展地方上基础设施网络的出发点并不那么明显。在那些地方进行基础设施投资的理由更多是出于社会因素的考虑"。

       

尽管Peter Wargent并不同意其中的政策倾向,且本来也并非站在首府城市的角度来发言,但他指出,十分明显,未来基设施投资将会非常严重地向首府城市倾斜。

       

注:Peter Wargent是AllenWargent地产买家(伦敦与悉尼)联合创始人,畅销书作家与博主,最新著述为《四幢绿房子与一座红酒店》(Four Green Houses and a Red Hotel)

       

免责声明:本文为地产观察评论,不构成任何投资建议,交易或投资决定请询专业人士。

       

文章来源:澳华财经在线


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