【昆士兰专栏09】《追溯布里斯班华人增幅大区Sunnybank及我的一点投资感触》

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-13 澳洲房产大全


主编寄语

我很不喜欢朋友圈里千篇一律,毫无营养,甚至不负责任的“投资”说辞,浮躁得很。对于未来昆省的发展解析,我相信,一位在此生活10年的人的哪怕轻描淡写的几行字,都要比未曾到过这里却大言不惭,铺天盖地的图片渲染有力的多,更何况已在当地房产界打拼多年。


感谢晓颜,希望你未来持续的文字能为国内外不甚了解此地的投资人带去真正的价值。


-大悟


文/迟晓颜 ( 微信:stacie_chi )



今天读到凯文凯利在《失控》中的前言,他在这本书里面的一些想法来源于亚洲。


原因是二十年前当他从美国新泽西来到了亚洲,然后当他结识一名中国人,开始执笔此书的时候,亚洲国家的迅速变化给了他新的视角,让他知道,并非所有的事情都需要事先规划。


在西方国家,没有人真的知道亚洲国家的理念从何而来。


我们生于不同的文化与规则之下,我们在大部分时候无法相互理解,而西方国家的华人区,就是这种东方西方文化与规则碰撞与融合的缩影。


这本书让我想从一个新的视角来审视华人区,而房产,只是这种融合中连带的非常小的一部分。


说到布里斯班的华人区,Sunnybank绝对是华人口中最经常提到的字眼。


近日,一则关于Sunnybank Plaza和Market Square的改造计划的新闻在华人群体中迅速散播。


Somerville的咨询顾问,Gum Hoy与Lai Ming Yuen(是他家老大吗)信托账户的委托人声明:


袁氏家族已经递交了规划申请去布里斯班的city council。


赫赫有名的袁氏家族相传是整个Sunnybank的地主,因此这对于国内的投资人来讲是一件非常值得一看的新闻,因为这代表着刚性需求。


为什么代表着刚性需求呢?


我一直认为,部分房产市场发展规律的体现在于住宅地产与商业地产常常不处于同一周期。


在我的观念中,住宅比例较高的区域,住宅地产一定是先发展的。当人口密度过高,形成商业需求,才会逐渐有商业地产发展的形成。


这也就说明了,Sunnybank周边的人口密度已经达到了非常高的水平。


因为距离此地不远的Garden City Westfield完成扩建计划也并没有多久。


新闻中指出,他们的申请将扩大现有的商业规模至原来的二倍。


现在一层的Market Square将会被扩建至四层,斥资3500万到4000万澳币。工程建设将于明年开始,持续时间为18个月。


大部分人会觉得,这建设的18个月将让人们的生活变得一团糟。


但大家都会很期待完成后的样子,现在这里已经非常拥挤,并且停车非常困难。


从这个新闻里,我深深的看到两个字,刚需。


商业地产可以蓬勃发展到如此的程度,最大的支撑就是周边的住宅人口的组成。


从这个图表中可以看到,增长的幅度从2014年底加快。


而2014年,是澳洲政府开始实施低汇率低利率强度最大的一年。


2014年,华人增加的数量非常明显,消费水平的提高也在sunnybank周围可以显著的看到。


原因是低汇率带来了大幅增长的留学生与旅游人口,同时还有海外新移民。


而Sunnybank或周围区域的人口结构以及收入数据都不再那么重要,因为有太多海外的热钱涌入。当地的普查信息已经很难说明市场。


很多时候,很多事情,看似没有规则,其实自有规则。


说到这里需要考虑的东西就多了,中国的经济大环境,澳洲的经济大环境,汇率的影响,政策的改变,一点一滴,看似毫无关联。


其实每一样细微的事物,都有着无限紧密的联系。


Sunnybank周围是为数不多租金回报与升值空间可以得到共赢的区域


三房2卫,490澳币一周



四房2卫旧房 630澳币一周


三房一卫旧房,450澳币一周


增值 (Capital Gain)



2010年到2015年间,增值为79W澳币。



随意感受一下这里的留学生,新移民,留学生家长,新移民爸妈的需求。


很多人都会说,为什么各个城市华人区的房子总是涨的那么快,是不是因为中国人爱炒房?


我的答案:

房子很难炒起来,市场价格一定是取决于需求。


再好的东西,没有需求,一样会跌价。


华人区的房子稳中求涨的最根本原因,是中国16亿人口的市场在做支撑,这么赤裸裸的需求,作为一个合格的投资人,这是必备常识。


一个朋友说过,发觉事物的关联性是非常重要的能力。


世上万物,都不可分割,每一次的成功,失败,悲,欢,离,合,都不是没有原因的。


每件事情的发生,原因绝不是源自某个单一的个体,而每个人,每件事,每个物体,每段社会关系都是在基于各个不同个体的不断变化之中而产生变化。这个变化的规律,中国古代已经有人总结过了。


这本书叫《易经》。



而具体到关于投资,关于房产上,资产的社会价值的体现更加直观和具体。


但还是一样,市场瞬息万变,想要取得最大可能性的成功,能依赖的绝不会是他人。


一个房子的升值,可以影射出一个地区,一个城市,一个国家,几个国家的各种不同的发展与变化。


作为一个聪明的投资人,要永远Ready For 变化,要永远跟随着变化。即便是这样,也可能会与成功失之交臂。所以说,投资之路任重道远。



每一期我都会强调思考二字,这两个字说起来容易,做起来难,这也是为什么会有VC,Financial Planner等职位的出现。


那么关于SUNNYBANK的一切,又能够让你想到什么呢?



感谢阅读!



本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。


 





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