《破产!离婚!单亲母亲10年从一无所有到建立$4百万房产组合!/上》【房产投资组合的故事01】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-11 澳洲房产大全



专栏寄语

一直想和大家分享点澳洲当地投资人是如何从0开始,建立起自己超牛房产投资组合的。


正好我回国了,看不了房了,我不能让那些每周追着【我的看房日记】的读者朋友失望,遂决定在未来几期无法刊登日记期间,发几篇这样的文章。希望能够让你们有些新的想法迸出。



翻译/大悟



痛苦是改变最大的催化剂。痛苦越大,未来的突破就可能越大。


在Esme的案例中,她失去了她的生意,她的婚姻,她的积蓄几近见底,她的坏运气一个接着一个... ...


这一年是2008年。


“我一直以为我的咖啡店会是我未来的避风港,是我退休后的依靠。那时,咖啡店所在的购物中心老板几乎每天都来我的咖啡店,我们相处得不错。不幸的是,有一天,他突然去世了,之后我只获得了蛮不讲理的老板娘可悲的怜悯,是的,她收回了我的租约,在一阵祈求后,我只获得了30天之内搬离那里的容忍。这件事情对我是打击性的,因为我原本把我的生活来源完全寄托在了那......”


这件事并未结束。


世界又和Esme开了另一个玩笑,结婚20年的丈夫决定离开她......


“我当时陷入了极大地痛苦之中,我那时已经40岁了,我的生命已经悄悄过去了1半,没有了工作,账户里的资产也少得可怜,我未来的生活在那时看起来几乎是灰色的。这件事让我变得迷失,变得心碎... ...而在这之前,我明明还是个有着抱负的女商人。”


在她那段沮丧的日子里,Esme不断参加着各种讲座,渴望着可以通过一种方式重新开始自己的生活,重建自己的经济收入。当她参加了一个房产讲座后,演讲人的一位学生在4个月之内,买入18套物业,此时的她,好似突然顿悟了... ...


“我当时特别特别吃惊,那种感觉就是我所需要的唤醒,我意识到在这个世界上,如果想变得富有,你就需要一个固定的现金流,一个稳定的收入来源,我意识到富有的人要么在房地产上赚钱,要么在别处赚了钱,再把赚了的钱放到房地产上。


于是我决定投资房地产。


低收入开始投资


失业,单身,几近破产,却还想投资房产,这并不是一件容易的事情。


我并不是一个专业人士,也不能保证每年收入达6位数,我也没有一个默多克老公,而且我刚刚在生意中受到打击。


我问我自己,我究竟要怎么进入房地产?


在我思考这个问题的时候,答案也来了。 


不像其他的女人,她们把所有赚的钱花在了设计考究的服装和包包上,而我之前却投资在了古董如Pro Hart, 如Rene Lalique的法国玻璃制品等艺术品上,在接下来的几个月,我把这些东西悉数卖出去的同时,开始参加各种房产拍卖,售出的6万澳币是我的全部启动资金。


我正式开始了我的房产投资!


作为一个单身母亲,年收入低于45000澳币,同时忙于两个工作,Esme在刚开始投资时,变得尤为谨慎。


”我没有许多的钱。作为一个单身母亲,我不能用我辛苦赚来的钱去做任何风险太大的事儿!所以一开始,我在一些比较偏远地区,买进一些现金流为正的物业。“


Esme的第一处物业是位于Wellington的一处别墅,距离悉尼市中心360公里,在2008年,她付了69000澳币,当时的周租金为170澳币,获得了6%的毛租金收益。


经历了第一次的成功尝试,随后她又分别在维多利亚州和新南威尔士州较偏远地区买下了4处物业,这些物业的价位都在33000---80000澳币之间,且都达到了6%---7%的毛租金收益。


“当世界金融危机来临时,我发现这是是购买便宜物业的好时机,是的,我那时的想法的确有点和别人不同,可那时我手头上的资金并不宽裕,于是我决定和妹妹一起购买。


我们在塔斯马尼亚买入了2处物业,我还和另一位朋友在悉尼西区Penrith也买了一处物业,并在随后买下了她的股份,这处物业的房主去世了,地毯上全是跳蚤,我花了2万澳币做了翻新,并在2014将它售出,


售出价为28万澳币。”


随后的时间里,Esme开始平衡她的房产组合,开始买入悉尼西区的物业。


“我那时发现了许多有潜力且让我坚信的区域,悉尼是海外移民的第一选择,我尤其中意悉尼带granny flat的独立屋,它会让我更好的打理。那时,我相信房产增值要来了,因此这将会是一个双赢的结局。”


随着Esme变得对地产投资越来越有信心,她开始把眼光放到了海外。


“我在美国的德克萨斯买了2处物业,在我买入的时候,美元贬值,因此我看到了机会并将之利用。我之所以选择了德克萨斯,是因为它有石油,有军队,有养老配置,同时它是美国三大经济增长最快区域,买美国房产,房产管理公司很重要,我在那里找到了以为我非常信任的房产经纪人。”


选择对的区域,最好的物业


和很多成功的投资人一样,Esme在对区域和物业做调研时非常谨慎和用心。


“我经常花费6个月时间对有潜力的区域做功课,几乎每天都查看realestate.com.au的网站,这样我就会对我未来想买的物业和区域更加了解,这就像我当时买入悉尼西区的Whalan和St Marys一样。”


尽管当时Esme发现布里斯班会是一个未来投资潜力极大的区域,但她还是选择了悉尼西区。


“Whalan位于悉尼Blacktown的辖区内,位于Parramatta和Penrith之间,这意味着它在就业带之间,在通勤火车线之间,而且它离刚开的就业人数未来会达到2万人的悉尼商业园区(Sydney Business Park)也很近,同时开车去Norwest Busness Park也并不远,我喜欢买一些不用开车很远去上班的区域。同时,它也是一个轻工业区域,有许多小工厂在周围,这就意味着未来的租客是有保障的。”


Esme还指出这些区域里,开车去未来悉尼机场Badgertys Creek都在20分钟车城之内。


“我也喜欢那些距离大学较近的物业,西悉尼大学在Parramatta有1万名学生在读,主校区在Kingswood,这些基建的意义都是我最终选择了悉尼的西部的重要因素。”


Esme的投资策略是buy and hold,她的目标是买入50套物业。


“我的投资标准是每一个买入的物业都能使我依然可以买入下一个物业,而不是阻挡我未来前进的步伐。


我试着买入现金流为正或者持平的物业。我会用相等的资本增长比例来权衡现金流,这样我所得到的现金流会让银行这些借款公司更愿意借钱给我。而房价增长所带来的资本收益可以赋予我更多资本让我付定金和增长我的资产组合配置。”


“我试着主要去买一些有房子在土地上的物业,或者是需要翻新的物业,这样我可以在日后翻新售出后,迅速获得资本。买入带地的物业,拥有了大量土地,在我未来退休后,我可以去一个一个看着它们是否有可能被加盖granny flat,或联排别墅以及公寓。


我只卖那些租客有问题和房子本身有问题的物业。我还处在积累的过程,我对于目前买入并持有且乘着房产增长的周期的策略很满意。非常高兴看到10年间,我在悉尼的物业翻了番!”



风险管理


为了保护资产,Esme采取了一些方法以保护她的资产。


投保所有物业

她投保了包括建筑及房东的保险,以预测所有未来风险。


多样化

Esme在澳洲的五个州有物业,她相信市场的周期,当一个市场走下坡路,另一个市场的增幅会弥补过往的损失。她甚至买入了美国的房子。


利用公司化结构

公司化结构可以限制他的个人债务并保护她的资产。


固定贷款利息

最近她为其一半的房产选择了固定利息,以中和未来利息上升的风险,同时另一半未来用于增贷的物业则依然选择浮动利息。


保证借贷在健康水平


从不互相抵押


在下篇中,我会把Esme所购买的物业做一个列表,同时,对其所投资物业及策略做简要点评。


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大悟编写的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。



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