现在是美国置业好时机吗?答案是“肯定的” 错过再等“12年”~

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-12 美国美丽家园投资移民中心


 2016年美国房市如何发展?这是预备在美国投资房地产的地球人都会关注的问题。与美国经济一样,美国房地产市场也具有周期性,因此,美国的房地产走势如何、现在是否适合进入,成为投资人在2016年最关注的问题之一。专家表示,美国经济复苏强劲,购房可负担力历史最高,美国房市正处于从低谷向走向牛市初期的发展阶段,这样的投资机遇数十年一遇!  


在美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。我们正处于上一次价格调整期的末尾,开始逐渐回到上升的轨道。部分市场如加州等地的房价已脱47年的历史数据体现了一些房产市场的几条基本规律:


(1) 12 年轮回:美国房产市场大约相隔 12 年左右有一次大的市场调整期。


(2) 3 年苦难:市场调整周期持续大约 3 年,这期间美国房价会有较大的波动、下滑。


(3)6%长期自然增长:每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长,但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。长期看来美国房产市场有着稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱还并非易事。


  

中美对城市与乡村的定义有什么不同?


  在中国人们生活的环境,城市和乡村是截然不同的,城市是一个相对商业集中的地方,所有的机构都在其中,无论你要购物、吃饭、工作、娱乐,甚至看病,都必须进城,人们居住在城里,局限在一个相对狭小的空间,造成了很多不便。但人们还是意守在城里,不愿出城,因为一旦远离城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城里。所以在中国,城市就是城市,乡村就是乡村。


  在美国,不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村的区别,只有城中心有一个很小的相对集中的地方,其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域,每一个区域都有自己自成体系一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去,在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。

  

在美国买房子,产权是怎么归属?


  美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。美国的绝大多少房屋的产权是永久性的,而中国的住宅产权是七十年期限,一般商业房产期限只有五十年。


  在美国可以买有产权或是有居住权的房屋,有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租,而有居住权的房屋只有一定年限的产权,租售只能通过物业居委会,价格比有产权的房屋便宜几倍。


美国买房子,由谁来支付佣金?


  在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金,主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。

 

中美对于房子的概念什么不同?


  在中国,所谓买房,指的是买公寓房、买新房。而在美国,买房一般是指二手房,独立房。这里特别要强调的是,美国的独立房,并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多,但美国的独立房中也有非常老旧,需要修缮的房屋,称这些独立屋为别墅,似乎不太恰当。同样是独立屋,可以是上千万美金的豪宅,也可以三、五万的破烂房子。


  在美国除了独立屋之外,还有一种房子叫康斗,或城市屋,这是一种由两户以上连着墙的房屋,也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多,因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较,连排屋比独立屋便宜,是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

  

美国房子的租金回报率高吗?


  在美国加州,房子出租后的毛租金扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在 3-4%之间。值得一提的是做为投资,租金回报只是一小部分,房屋价值的增长才是投资者应该关注的。加州活跃的房地产市场是全美房价增长最快的地区。

  

在美国该买什么样的房子?


  美国的房子主要有如下 4 种:


  • 独立屋:就是国内的别墅的概念


  • 产权公寓:这里的公寓和国内的公寓概念不同,这里的公寓指买下一整栋楼,可能有 6 个单元,也可能有 100 个单元,然后统一管理,出租每个单元。


  • 连体公寓:这里的 Condo 就是国内的公寓的概念,就是你买一栋楼的其中一个单元,Townhouse 就是国内的联排别墅的概念。


  • 商用地产 :就是土地上的房子是作为商业用途的,例如银行、超市、办公楼等


  其中,商业地产受经济大环境影响较大,只适合有经验的投资者;公寓只适合短期投资者;独立屋是最有投资价值的投资选择,适合于各种类型的投资者。


在美国该买哪里的房子


  如果是自住,要按照你的需求(例如靠近你工作或是读书的地方),通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。


  如果是投资,购买比较新的房子,可以减少维修的频率和费用。


美国买房为什么要交房产税?


  虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳相对沉重的房地产税,但是他们却是实实在在的受惠者。美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出,而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。例如,地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。


  可以说,美国的公立中小学的教育质量差别相当大,由于好学区的房价高,能买的人学历,收入高,当然孩子就更愿意学习,学区内人们的素质、氛围就越来越好。另一方面,房价高,学校得到的学区税收就多的多,钱多了,就能够请好的老师,盖好的校舍,买好的设备,进而吸引更多的家长在这个学区买房置产。这样就造成了一个良性循环。

  


房地产税对投资有什么影响?


  美国的财政收支状况非常透明,每个交纳房产税的人,每年都会收到市府的报告单,你交纳的房产税,多少用于学校,多少给了警察局,等等都有明确说明,具体到每一分。就因为这样,房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。事实上,高的房地产税使学区内的生活环境更好,吸引更多人购买那里的房产,从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。

  


房产税是沉重的负担吗?


  从长远投资的角度而言,房产税并不是一笔巨大的开销。例如你在洛杉矶购买一个 100万美元的房子,每年交大约 1.1 万美元的房产税,交 30 年就是33 万美元。可是你的房子在30 年之后已经绝对不止 133 万,根据历史规律,应该至少可以卖到 400万美元。

  


在美国买房分哪几步?


  a. 确定买房的城市和地区

  b. 选经纪人

  c. 选房看房

  d. 签署合同

  e. 检查房屋

  f. 付款

  g. 购买保险

  h. 交接过户

  i. 乔迁搬家


如何保证买房交易的安全


  毫无疑问,任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房地产市场最初也是跌跌撞撞,时有纠纷,问题不断,总的来说,在房产交易中两大关键问题是:

  1) 产权是否清晰可售。

  2) 交易资金是否安全。

  


美国买房是怎么过户的?


  要了解美国房产的过户流程,我们先来研究研究在美国过户日(Closing Date)。


  首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的,当然,如果双方都同意时,也可以在这个日期之前过户也没有问题。那么在过户日都会做些什么事情呢?


总的来说有以下这些:


  1、 在过户日之前或当日,买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)

  2、卖方与买方签署产权转让书合同,将房间钥匙转交给买方

  3、产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册

  4、卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项


  一般来说,在政府部门进行注册登记后,一般2-4周便可完成登记备案。产权的登记需要时间,但产权的转移在过户日已完成,那时你已是房子的拥有者了。


在美国买房后,每年的基本支出有哪些?


  a. 房地产税(Property Tax or Real Estate Tax )

  税率各个州不同,一般来说每年约是房产估价的 1-3%。


  b. 房屋保险

  一般 20 万的房子保险每年 500 美元。


  c. 小区费或物业费

  小区费,根据小区服务不同,大概从每年 150 美元到每月 300 美元不等。物业费,一般是单元房的公共设施,一般每月 300-500 美左右。


  d. 房屋维护费

  对于独栋屋,每年要花钱剪草,浇水。隔几年,大的部件还要维修和更换,比如房顶,热水器。


  e. 出租管理费

  佣金一般是 8%-10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。


  f. 贷款本金和利息

  如果房子有贷款,本金和利息要按月支付。没有美国信用的外国借款人的浮动利率在 4%-6%之间。


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