英国购房程序指导2

上期文章我们介绍了购房的流程。在做好房屋各方面调查后，我们会向您报告调查的情况，如果您对调查结果满意，我们就会敲定合同的条款并就相关条款给您提供详细的解释。同时我们会建议您在交换合同前再次去检查房子，以确保房子及清单列出的设施完整无损，而卖方没有义务通知您房子的任何缺陷。通常物业于现况下出售，“买者自负”。交换合同后，就不能要求再降价或要求卖家整修房子了。因此，我们建议您考虑任命自己的验屋师对物业结构及房屋状况进行检查，确保物业结构良好，然后再购买。如果检验报告指出房子需要整修，您可以考虑重新协商价格，您不应该假设该物业无缺陷。

如果您在检查房子过程中发现房子中有其他成年人居住，请尽快让我们知道，这很重要，因为我们将要求任何成年人在卖方的合同上签字以确认他们将在成交日期搬离该物业。一切准备就绪后，您需要在合同上签字，并提供订金（通常是买价的10%），此时合同仍没有生效。

交换合同

这是您和卖方之间买卖的关键时刻。我们会在经您同意的情况下在电话中代表您和卖方的律师交换合约。合同自此成为有约束力的协议并且应在合同约定的日期前完成，我们之后会收到卖方签订的合同，签订的合同将会转交到卖家律师手中。您需要在合同约定日期前把所有尾款包括律师费，调查费用，增值税，土地登记费及印花税土地税（如果有的话）转到律师楼账号上。如果您有贷款，我们也将向银行申请，银行也会把贷款转到律师楼的账上。

我们在成交前将进行最后的搜查，并与卖方的律师进一步确认卖方律师会在成交后还清卖家的按揭贷款。我们也将准备转让契据，并传送给卖方律师签署。

成交

这是楼宇买卖过程的最后阶段。我们会按照合同的约定日期将尾款转给卖家律师。整个过程双方律师都必须遵循律师协会交易准则以确保成交金额的安全。卖方律师在收到尾款后会通知卖方或者卖方中介，通常您可以去中介公司取钥匙。之后，我们会代表您完成印花税申报及房产局注册更名。

拍卖房

如果您准备在拍卖行竞拍房产，那么当拍卖小锤落下时，您已经进入了交换合同阶段。因此，在竞拍前，您应该咨询律师。通常拍卖行会在拍卖网站上提供房产相关的法律文件。如果您需要贷款，您需要确保房子能够通过银行的评估。通常拍卖房产要在28天内成交，如果您不能如期完成交易，您会被要求付违约金。

新房/期房

在购买未建好的房产时，开放商通常会要求您在4周内交换合同。通常合同会注明，开放商会在房子可居住时给您提前两个星期通知，在收到通知后两周内需要付清尾款。购买新房时，我们会要求开发商提供新房的十年质量保障及建筑法规完成证书，我们同样建议您在新房建好后去检查房子是否按照规划图建造以及开放商承诺给您的家具设施也全部安装齐全。

免责声明：虽然我们已经尽了一切努力提供准确的信息，法律总是在不断变化，且每个人的情况是不同的，此信息不代替给您个人的具体建议。

作者: Ellen Han 邦德律师行房产律师