转载自Jeffrey，微信号：英国地产资讯
根据6月1日的星期日泰晤士报(SundayTimes)报道，伦敦著名的保险市场劳合社(Lloyd’s)可能搬出其地标性的总部大楼劳埃德大厦(Lloyd’s Building)。
劳合社目前的总部大楼是1986年建成的历史性的建筑，劳合社已定居于此近30年，此次搬出的原因是对其设计的“失望”。
“劳合社毫不隐瞒地表达了他们对其总部大楼的失望，这栋楼的电梯和一些大楼设施都在建筑外围。”星期日泰晤士报写到：“由于科技的进步，劳合社目前只用到了这栋总面积350,000平方英尺建筑的三分之二，剩余的部分转租给其他机构。”
根据报道，劳合社的CEO理查德沃德去年说过：“这栋楼有非常本质性的问题，所有的单元都暴露在外面，这使成本非常高。”
劳埃德大楼内景如下图：
劳合社大楼2011年被授予一级陈列建筑(Grade I listed Building)称号，这是英国对于建筑的最高保护级别。这是罗杰斯设计的第二个标志性建筑，前一个是1977年建成的著名的蓬皮杜中心。
劳合社目前偏向于搬到附近的40Leadenhall Street，这是一栋尚未建造的大楼，由MakeArchitects设计，被美誉为“哥谭城”。由总部位于英国的大型地产投资基金TIAA Henderson投资开发和管理。
劳合社大楼去年被中国平安以£260m从德国地产基金Commerz Real购入，是中国地产投资基金进入欧洲优质写字楼市场的经典案例。
根据劳合社2012年年报显示,其2012年支付给Lloyd’s 1986 Building (即劳埃德大厦)的租金为£16.8m，若以约5.5%的购买成本来算，平安去年对此次收购的初始收益(NetInitial Yield)达到了6.1%以上，而根据Savills2014年2月的一份研究报告显示，2013年伦敦金融城高级写字楼收益(Prime Office Yield)仅4.75%。劳埃德大厦的约35万平方英尺面积的写字楼整租给了劳合社，租约至2031年。加之近一年人民币兑英镑汇率的有利变动，无论从哪方面看，平安的这次收购无疑是一次成功的投资决策。
而从劳合社放出的消息来看，其很可能是想好好利用其2021年的首次终止条款(break clause)，搬到距离现在总部仅不到50米的新写字楼。
在中国投资者完成收购仅不到一年时间，劳合社即释放出此番消息，不禁让人浮想联翩。劳合社保险市场1986年便开始使用目前的总部写字楼，劳埃德大厦最著名的一个特点是其所有的办公区域都是敞开式的，因此被人称为theInside-Out Building，一楼是一个非常宽敞的承保大厅(UnderwritingRoom)，大厅上方有高达60米的天井，这恰恰是为了适应当时的保险交易方式而设计的。而在21世纪，网络化和信息化的交易开始逐渐取代了传统的交易方式，劳合社的成员集团对于私密化的办公环境需求越来越强，这个近30年历史的建筑开始逐渐无法适应其需求。
那么，为何选择在如此的时点大肆抱怨呢？如果真的选择搬家，这将是一次历史性的的举动，相信全球保险业的从业人员亦将为之惋惜。同时，相信这一决策也会遭到劳合社集团成员中那些在此度过大半辈子职业生涯的老一辈辛迪加和管理代理人的强烈反对。
而更大的可能性，是为了增加其与来自东方房东的谈判议价能力。根据劳合社年报显示，下一次租金调整(RentReview)将在两年后的2016年进行。若按照目前伦敦写字楼租金的涨势来看，这个来自中国的房东很可能会给劳合社带来十年来的首次租金上涨。值得一提的是，笔者翻阅劳合社2004年-2013年的年报发现，在经历两次租金调整后，劳合社支付给劳埃德大厦的租金仍然死死咬住同一个数字：£16,767,000，按照350,000/sq ft租赁面积来粗略计算，其租金价格仅为约£48sq ft，而根据Savills的报告，在2013年由于经济的复苏，伦敦金融城的写字楼平均租金上涨20%，已经达到£64.45/sqft.劳合社的议价能力可见一斑。
纵观中国投资者在伦敦的房地产投资案例，多为购买开发项目为主，且终端客户可能仍然为中国买家。如绿地开发的住宅项目，利用其国内庞大的业主群体以及其日益增长的海外房产投资需求，不难想象其营销对象完全可以专注于中国内地买家；而东伦敦地区的总部基地开发项目，其目标客户则完全指定为亚洲企业。这其中很大的原因在于对于西方国家规则的不了解，在谈判中经常处于弱势，同时害怕“买贵了”，因而走开发的道路来试水成为迈出国门的第一步。
中国人口老龄化的趋势，让中国养老金的投资背负巨大压力。欧洲国家地产项目长期稳定的收益对中国的寿险公司非常具有吸引力。资产管理技能的缺乏是中资企业的短板。中国公司对伦敦持有型的核心物业的投资也经常备受争议。如两年前中投公司对德意志银行总部的收购，就背负着2018年其可能搬离的风险。而平安与劳合社的这一次碰撞，必定对其是一个重大的考验。
平安对劳埃德大楼的投资，是由香港私募股权基金基汇资本(GawCapital)进行管理的。劳合社的这些动作，很明显是对东方投资者发起的挑战。劳合社的搬迁，相信不是那么简单的事情。但是事实一旦发生，基汇资本坐拥一座全敞开式的空置写字楼可以进行怎样的改造？这或许可以留给我们很大的想象空间，但不要忘记，作为一级陈列建筑，英国政府可不会允许对其胡作非为。
一切谈判桌上见分晓！
或许劳合社只是发发恼骚期望降低租金成本；
或许作为房东，基汇资本需要重新注入资本对建筑进行必要的改造从而留住租户；
或许劳合社冲破百般阻挠成功搬迁，这里便顺理成章成为平安的欧洲总部大楼；
或许基汇将其成功改造成为一栋常见的中国式百货大楼；
又或许基汇成功将其脱手；
…
我们拭目以待！
