【地产】商业物业售后回租是如何运作的?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-28 南澳壹本杂志



售后回租即是指商业型澳洲房产的业主把房产卖出以后,租回该房产。这可能涉及到整栋建筑物或建筑物基座的投资。

成功的售后回租有几个重要的元素,特别是投资基座。


它是如何运作的?

实际上,售后回租成功的一部分原因在于初始设置。为业主(也是准租户)提供售后回租建议的时候,应该确保租赁条款符合商业和现实。

也需要:

 参考其他出租楼层,订立符合市场水平的租金。如果租金太高,市场会作出调整,提供相应的回报。

 

 准备3个月银行保函为新业主提供保障。根据不同地区的公约提供3-6个月的保函。

 

 确保每年随市场增长进行租金检讨,让投资者享受回报增长,及

 

 订立符合市场期望的理想租期。例如3x 3 x 3,但如果买家要求5 x 5,你可以作出相应的调整。


最终目的是尽量避免麻烦。

投资者追求可观的回报、中长期的租约、增长潜力和租约期满后的租出能力。每平方米的价格接近空屋销售的价格是非常重要的。澳洲房产中介人需要注意计算方法。


售后回租的好处

售后回租最大的吸引力是从租约生效起,就没有免租或装修优惠。

这带来直接的好处,在中央商务区有许多新租赁介乎15-30%之间,租赁准备就绪,所有条款达成一致,带来一定的透明度。

“售后回租最大的吸引力是当租约生效起,就没有免租或装修优惠。”


销售活动进行期间,对房产中介来说,最重要的是业主(也就是准租户)的实力。

因此,澳洲房产中介必须了解业务的情况和业主的能力。

例如,企业从事法律事务,则需配备实用间隔。卖方(准租户)对自己的企业非常有信心,则不断在全国及国际市场发掘新业务机会,并拥有持续的发展计划。

但有些事情是没有办法控制的,例如偿债基金及业主委员会。

再强调一次,透明度是非常重要的,谨慎的投资者会查询业主委员会的纪录。一旦发现负面信息,他们将会调整所提供的回报率,以应对风险。

作者 John Romyn 翻译 wanling)


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