负扣税永远不可以是您买房的唯一目的或主要目的!【最新】格雷坦研究所 Grattan Institute 关于澳洲负扣税的研究

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-28 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


这个月,澳洲著名的格雷坦研究所 Grattan Institute 发表一份关于负扣税与增值税的研究报告,里面的一些数据还是非常有趣的,值得我们土澳思维的朋友们进一步思考。


澳洲政府的国债目前是越欠越多了。格雷坦指出政府每欠下400亿澳币的国债,对于澳洲25至34岁国民一生的平均税负额就会增加1万澳币。让政府回到财政收支平衡,不仅需要“开源”,而且需要“节流”。国际货币基金组织最新预测发达国家的长线经济增长会慢下来。我们的政府如果只凭借着乐观的经济预测来制定国家财政策略,是很不稳妥的。


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糖宝总理最近一直强调5月3日的联邦预算不会碰负扣税和50%增值税优惠政策。所以假设我们的糖宝总理可以在今年的联邦大选中连任,我们投资者就不必太担心。作为房产投资者,我们需要了解一下澳洲目前负扣税以及50%增值税优惠政策的一些有效数据,便于在投资中“知己知彼、百战百胜”!


用ATO的最新数据说明,在2013-14财政年度,总共有740亿澳币的有效资本收益。由于澳洲各州土地税政策的原因,个人要比公司和基金拥有更多的房地产投资。澳洲个人的有效资本占总收益的45%。


在1985年以前,澳洲是没有增值税的。之后,如果个人持有资产一年以上,可以获得50%的增值税优惠(1999年9月21日以后),要知道,公司是没有这项优惠的。当然了,澳洲的小生意(200万营业额以下)还有4种不同的增值税优惠。最后,我们的自住房是全免增值税的。


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澳洲负扣税政策就是允许纳税人用其它纳税收入(例如工资)抵扣投资上的损失。以下图例可以说明,房产投资人在60岁以下的,有超过70%利用负扣税政策。房产投资人在60岁以上的,只有35%利用负扣税政策。



正常情况下,投资的损失是不可以直接抵扣您其它不相关的收入的(如工资)。澳洲和新西兰是全球少数的几个仍然坚持负扣税政策的发达国家之一。美国和英国是没有的。


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我们的总理虽然不同意这一份报告里的结论,但是,不可否认,负扣税政策促使投资人更加大胆地借债投资,而且借的钱的越多,利息就越高,而投资人的有效税率就会越低。再加上,房产投资是在卖房的时候,才可能产生有效资产增长CGT。换句话说,如果不卖房,房价涨多少都无所谓,因为不需要交税。那需要钱咋办?不卖房,继续贷款套现呗(Refinance + Cash Out)。


所以,大家看下图,“赔钱”的投资受到越来越多人的青睐!2014年为130万人左右,而且2014年平均每人赔了9千刀左右。


现如今,有负扣税的房产投资已经远远超过了“正”扣税的房产投资。



下面一幅图,更能说明问题,自从1999年9月21日澳洲联邦政府推出了50%的增值税优惠政策之后,澳洲房产每年赔钱总数也急剧地上升。



大家知道,现在工党提倡将50%的优惠改成25%,其实工党的建议不无道理。纵观全球,很多国家CGT的优惠都比我们少很多,还有很多国家压根就没有优惠。


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报告还指出,收入越高(下图、平均高出两万左右),就越有可能投资有负扣税的房子。这个结论其实很有道理和逻辑。我还想再加一点:收入越高,负扣税的利益也会相对较多,因为收入越高,有效税率就越高。




看了这些数据,说真的,我还是有一点顾虑的。【悉尼税务】一贯以来对客户的建议都是:


负扣税永远不可以是您买房的唯一目的或主要目的!


搞清楚这个,再来买房,就会看清楚房子自身的优势以及升值空间,才是房产投资牛人的上上策!如果有负扣税优惠,当然就锦上添花啦。



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