讲座总结|如何找到和筛选风险小的美国投资移民项目?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-25 美国留学妈妈圈



 


【瓜妈的话】前对投资移民不太了解,近日接触到一位美国方面建立EB5项目中心的美国人,他作为政客,竟然对众多中国人申请EB5也津津乐道。说开始他帮助项目中心做路演时,重点讲投资回报可以到5%,但发现大家并不感兴趣,而最关心的是项目和资金的安全问题,再就是家人孩子什么时候可以享受到绿卡的福利。


我问,你们作为美国的政客和EB5项目中心的人,最担心的是什么?他说,他们最担心的是投资人资金的合法性,最怕洗钱和贪官移民的丑闻。


昨天我们请到观汇出国的Lily Wang总经理再次到妈妈圈做客,跟大家讲到底从哪些方面可以评估出一个相对低风险的EB5项目。原来这里面学问很多,也是要模型和评分系统支撑的。


我们接触到的投资移民的客户,开始都是信心满满地看EB5项目,但是很快就有眼花缭乱,无所适从的感觉。项目越来越多,投资领域也越来越多,各家移民公司都把自己代理的项目说得近乎完美,于是大家不知道如何去分析和筛选这些项目。


目前美国有800多个EB5的区域中心,即使每个区域中心一年只推出一个项目,大家也要在800多个项目中选择。


中国投资移民的常见三大误区

如何筛选好的投资移民项目成了问题。我们所看到的中国投资移民一共有三大误区:


1.大家搞不清区域中心的概念区域中心首先包括了地理概念,比如纽约区域中心或者达拉斯区域中心,是指他们项目的地理范围。比如纽约区域中心筛选的项目不能跨越自己的地理范围,去做达拉斯的项目。


但同时区域中心更具有筛选项目,把关项目的职责。区域中心其实根本上起着一个私募基金的性质,它是基金的发起人。它会在自己的区域内筛选符合移民法相关规定,能够创造足够就业,并且项目能够顺利执行,完成,同时项目在5年之后能全额还款的项目。他们会把这样的项目推荐给中介公司和投资人。


现在有很多房地产开发商本身去成立区域中心,自己去做资金的募集。这是符合移民法规定的,但这种做法就相当于运动员同时也做了裁判员,区域中心即是运动员,又是裁判员,缺乏一种第三方的监督和监管。


2.中国投资人很习惯性地用在中国购买房产的成功经验去衡量EB5项目。现在将近70-80%左右的EB5投资项目都是商业地产项目,公寓,酒店之类的房地产项目。根据国内的经验,大家都认为高大上的地段,大城市和新地段的项目就是好项目,或者高端,高价,几亿,几十亿的项目就是好项目,或者人数多的项目就是好项目。大家容易被高大上的项目所迷惑。并不清楚在一个移民投资项目,它的关键点在哪里。


3. 很多人不理解EB5关美国人什么事。大家想一想,我们的投资款投到美国的项目中去,项目要符合美国移民法的规定,创造足够就业,项目要成功运作,形成合理的退出机制,所以从项目启动开始,到5年后拿回投资款,在这个过程中我们跟美国人有很多的关系。但是在我们接触投资人的过程中,很少有人关注美国移民法的细则,去关注美国律师行业协会每次会议的议题。其实美国律师内部对EB5有很多争论的。


我们希望大家把EB5放到美国整个大环境里去考虑,而不是放在我们中国国内的氛围里去考虑。美国很多律师们认为目前EB5项目实现的目标就业机会远远偏离了1990年EB5法案设立时 的初衷。现在80%甚至90% 以上的资金不是投到偏远欠发达地区的发展,而是被已经很发达的大城市获取了。这将是EB5下一步发展的关键。目前大家都认为,今年9月30号之后,会对目标就业的定义做一个很大的修正。这也是我希望大家关注美国国会和律师协会对EB5的讨论和争论方向的原因。


评估低风险投资项目的方法和手段

那么大家都知道EB5有风险,大家还是希望找到低风险的项目。在这里我用了低风险,而没有“安全”没有风险这样的词。因为客观讲,没有哪一个EB5项目是完美,绝对安全的,如果是这样,这个项目递交到移民局在526阶段一定会被拒签的。区域中心就会白忙一场。这样的项目不会获得移民局的通过。因此,我们所有寻找的,是低风险的优质项目。


比如观汇,我们开发了自己的项目打分系统。100分满分,60分及格,70分风险高一些,85分左右就是比较优质的项目。我们希望大家放弃寻找100分项目的想法,因为到目前我们也没有看到。

时常有人说,他看到100%保证还款的项目,某某项目可以兜底保证项目安全。其实这是不负责任的说法,没有任何一个项目,区域中心,和一个公司可以真正做到这一点。我们能够做到,是凭借我们的经验和专业知识为大家找到低风险的优质项目。


我们的评分系统会从6个方面对项目做评估 –

  • 区域中心本身(20分)

    要看这个中心历史有多长。目前800多个区域中心,很多都是在2013-2015年才拿到移民局的924的批文。项目操作经验就比较少。另外一个成功的区域中心,必须要有成功项目操作经验。我们合作的区域中心,至少要有15个以上的成功项目经验。另外这个区域中心的业绩如何,829永久绿卡通过的记录和50万美元的还款记录怎样也很重要。另外在了解区域中心是,也要了解他们管理团队的个人信誉和团队经验的状况。


    如果这个中心得分在15分以下,我们就不会考虑这个区域中心。


  • 资金结构状况(20分)

    EB5在项目总成本中的比例。有人认为EB5资金占比越低越安全。但如果EB5的资金占得过低,比如在10%以下,就有可能被开发商淘汰出局。因为EB5资金到位的周期比较长,最快也要一年的时间。有时开发商等不了这么长时间。我们的评估系统里面EB5资金 比例如果在15% -35%之间是比较理想的,风险相对可控,项目中心也相对有话语权。

     

  • 目标就业区的资格(20分)

    虽然目前的项目都有目标就业资格,但是否在今年930之后还符合要求,值得担心。目前批准文件是由州政府和市政府来签发的。但未来9月30号之后,这个批准的审批权有可能会提到联邦的层面,来确保欠发达地区能更多地得到EB5资金的支持。另外目标就业区的资格的有效期只有一年。对于比较大的项目,比如400-500人的项目,一般是会跨年的。如果在新的财年里拿不到资格审批,就会比较麻烦。

     

    所以我们选择的目标就业区的资格都是比较安全的,即使在将来更严格的审批条件下,也应该能够通过。

     

  • 项目创造10个以上直接和间接就业机会 (20分)

    很多申请人只是一味看这个项目能创造多少就业,这个数量越多越好。但大家要看一下就业报告,看一下这个数目是怎样计算的。只有严谨的,符合移民法规的,经得起推敲的就业数量的算法才是安全的。

     

    目前用的比较多的是用项目的成本去计算就业,主要是硬成本,建筑材料,建筑工人。其他行政及宣传成本都是软成本。在我们计算就业数目的模型里,我们是不包括软成本的。

     

    另外直接就业和间接就业。直接就业好理解,就是直接在项目中拿工资的。间接就业举个例子,购买原材料是硬成本,订单给到企业后,那部分生产原材料的工人算是间接就业,无法用数人头的办法来计算。这样的就业数就要用公式和模型来计算。

     

    比如大型公寓,写字楼的项目,一般建筑工期都会超过24个月,这类就业就算做建筑就业,也就是间接就业。用每一百万美元的花销,产生336个就业,再乘以一个系数。这样用硬成本来计算就业是比较安全的。有的项目把软成本也加到一起算就业,虽然人数非常多,但到829阶段时,是否经得住推敲,比较担心。

     

    还有一种是运营就业,比如酒店,养老中心,呼叫中心,医院等等。这样的就业比较稳定,数量也比较多。服务业由于工作时间长,每一个岗位就会产生2个就业。

     

  • 项目的退出机制是如何设置的

    资金退出的部分,我们常常看到很多项目给出很诱惑的条件,往往是危险的信号。比如“买房送绿卡”,“提前还款”,理论上这些是没有办法实现的。

     

    以目前的状况,最快的能够拿到有条件绿卡要3年,之后21月递交申请永久绿卡,12个月的审批时间,前后差不多要6年的时间才能拿到永久绿卡。在拿到永久绿卡之前,项目是不能还款的。根据移民法的规定,EB5的资金必须一直处于风险投资的状态,如果提前还款,申请人的永久绿卡就拿不到。

     

    还有的项目说投资会有几倍的收益。建议大家看一下项目的第三方的评估意见。会比较有参考性。

     

  • 项目的还款顺位和方法

    EB5投资有债权型和股权型两种。债权型和股权型还款的顺位不同。债权型永远先于股权型还款。但如果有银行的资金在项目里,银行资金有最先还款顺位。如果是优先股权的形式,那么这种股权会优于项目方的股权,但还是在债权之后。

     

    债权型的EB5资金一般有比较低的利息,0.25% - 0.5%不等,很少有更高的。也不参与分红。股权型可以参与项目的分红,但没有利息,也没有抵押品。还款的顺位在债权之后。

     

    股权型投资项目不一定风险就会高。但一定要研究项目方的商业计划书,在了解商业模式,盈利模式之后再投资。

     

    债权型投资就要考虑抵押品的流动性的问题。到了5年投资期满时,如果需要把抵押品变现,流动性是否好。另外项目方一般都以再融资的方式还款。中小型项目就会比较灵活,变现和再融资的周期都会比较短一点。


本周末妈妈圈周末课堂预告


4月29日,本周五晚8点,作为“我把孩子送进美国顶级大学的第六次课,Jue 妈妈会分享女儿Rose今年被芝加哥大学,杜克大学和霍普金斯大学同时录取的经历。 Rose毕业于Detroit Country Day School, 是密歇根的私立走读学校。


参与方法,详见牛娃爸妈分享系列:我把孩子送进了美国顶尖大学


 


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