1. 洛杉矶历史文化变迁 

洛杉矶 (Los Angeles)，简称洛城，是位于美国加利福尼亚州南部的都市，也是洛杉矶县的县治，为加州第一大城，同时也是美国人口第二大都市，仅次于纽约市。洛杉矶都市圈，又称南部地区 (Southland)，为世界第18大都市圈，美国第二大都市圈。

1769年西班牙远征队为寻找开设教会地点来到这里，1781年在这里建镇，并把这里称为“天使女王圣母玛利亚的城镇”。“Los Angeles” 在西班牙语意为天使，使得洛杉矶在中文又有“天使之城”的别称。19世纪移民的第一批华人将“Los Angeles”以粤语音译为“罗省枝利”，老一辈华侨简称“罗省”。

洛杉矶市中心天际线

1781年，洛杉矶成为西班牙殖民地。1818年，美国人首次到此。1821年，洛杉矶归属墨西哥。1846年，美墨战争中墨西哥失败，后将加利福尼亚割让给美国，洛杉矶成为美国领土。1848年，西部“淘金热”吸引来大批移民来到洛杉矶。1850年，洛杉矶正式设市，同年加利福尼亚成为美国第31个州，而当时的洛杉矶人口仅有1600人。

洛杉矶为19世纪末20世纪初，随着石油的发现，洛杉矶开始崛起，迅速发展成美国西部一个最大的城市。第二次世界大战后，现代工业的崛起，商业、金融业和旅游业繁荣，移民激增，城区不断向四周扩展，洛杉矶成为美国的特大城市。洛杉矶已成为美国石油化工、海洋、航天工业和电子业的最大地。诺思罗普，罗克韦尔等以航空工业为主的大型公司都在此设立总部，使得洛杉矶已成为美国境内仅次于纽约的金融中心。

好莱坞标志

时至今日，洛杉矶已发展成为全世界的文化、科学、技术、体育、国际贸易和高等教育中心之一，还拥有世界知名的各种专业与文化领域的机构。整个大洛杉矶地区在电影、电视、音乐等文化娱乐产业的蓬勃发展，构成了洛杉矶的国际声誉和全球地位的基础。截至2014年，洛杉矶的大都市生产总值达8605亿美元，排名世界第三。

洛杉矶也是美国西岸的贸易、运输、物流、仓储产业的重心，更是美国与亚洲的进出口贸易中心。位于圣佩卓 (San Pedro) 的洛杉矶港与副港长滩位于市区南面，是全美国最大的海港所在地，一共大约处理了美国西海岸70%的总货柜量。这几年，由于中国国内跨境商务和贸易的活跃，洛杉矶也是华人投资海外仓库及物流中心的一个重点城市。

回音公园

當我們提到洛杉磯的地理時，首先我們需要明白的第一點：洛杉磯不是一個我們傳統理解中的“一個”城市，它面積很大，其中包括了五個縣，包含了：洛杉磯縣 (LA County)、橙縣 (Orange County)、聖伯納迪諾縣 (San Bernardino County)、河濱縣 (Riverside County) 和文圖拉縣 (Ventura County)。

其中華人基本集中在洛杉磯縣和橙縣。洛杉磯縣的聖蓋博谷西區是最早開發的華人區域。這裏著名的城市有：蒙特利公園市 (Monterey Park) 、阿凱迪亞市 (Acadia) 、聖馬力諾市 (San Mario) 、聖蓋博市 (San Gabriel)、阿罕布拉市 (Alhambra) 等，這裏華人的比例非常高，通常在60%以上。

然後在90年代之後，華人逐步東遷，慢慢往羅蘭崗市 (Rowland Heights)、鉆石吧市 (Diamond Bar)、核桃市 (Walnut)、天普市 (Temple City) 和奇諾崗市 (Chino Hills) 遷移。然後在2010左右，隨著來美國移民的大陸中產階級的增加，爾灣市 (Irvine) 和新港灘市 (New Port Beach) 又成為了現在的購房熱點，尤其是在《北京遇到西雅圖2》的上映，幾乎來美國置業的人都聽說過爾灣。導致這裏的房價也居高不下。

洛杉矶五县分布图

如果按照热门级别来排序的话，我们可以把城市分成：

• 超级热门城市：尔湾市；

• 其次热门城市：奇诺岗市，库卡蒙格牧场市，东谷市，约巴林达市，阿凯迪亚市，帕萨迪纳市，新港滩市；

• 其他区域城市：圣盖博市，天普市，蒙特利公园市，阿罕布拉市，布雷亚市，钻石吧市，核桃市等城市。 

我们按照投资的热度，来分别看看华人最喜欢的几个新兴的城市吧：

尔湾市 (Irvine)

爾灣市位於加州橙縣，成立於1971年。占地約 170平方公裏,。總人口21萬，其中將近36.5%的居民為亞裔。爾灣市是一個年輕的新興的中型城市，成立時做了完整的城市規劃，加州大學爾灣分校的校舍建築也配合整個爾灣市而設計，環境優美、街道寬廣、市容整齊、社區內綠樹成蔭，是由著名的爾灣公司精心規劃出來的夢想城市。

2003年，在美國西海岸地區人口10萬人以上的城市中，爾灣被美國 CNN Money 雜誌評為值得居住的“熱門城市”第五名。據美國聯邦調查局2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名錄，爾灣市赫然列在榜首。2008年美國 CNN Money 雜誌將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名，2011年商業周刊雜誌將其列為美國城市排行榜第五位。

奇诺岗市 (Chino Hills)

奇諾崗市是一個寧靜又美麗的城市，被美國 CNN Money 雜誌評定為全美100 個最適合居住城市的第68 名及治安最好城市的第13 名，南加州著名的優良學區，同時也是加州政府重點規劃的新興城市之一。

奇諾崗市的亞裔占三分之一，華裔近一萬人，族群融洽，和睦互助，居民約40% 具學士以上學位，具多從事專業性或經理以上職務工作，生活品質高，環境素質好，奇諾崗也是全美家庭高收入的城市之一。

库卡蒙格牧场市 (Rancho Cucamonga)

庫卡蒙格牧場市於1977年建市，該市高新企業林立，高端人群聚集，區域未來發展趨勢一片大好；作為加州政府重點規劃的三大新型試點城市之一（另外兩個是近年來在國內大熱的爾灣及奇諾崗市），也為庫卡蒙格牧場市加註了一份實力保險，以地標級城市綜合體的形式為人們的生活提供了更多的可選擇性，相信未來居住在這裏的人們，將更能領略到這種多業態聚首的尊崇生活感受。

該市在經濟發展的同時註重社區環境建設。在公園、娛樂、體育設施上加大投資，目前全市有31個公園、49哩長的自行車道、97哩長的山麓運動小徑、擁有6500個座位的體育場、已經建成的維多利亞公園項目擁有家庭娛樂中心、大型活動廳以及公共圖書館。

东谷市 (Eastvale)

目前洛杉磯比較熱門的投資區域還有東谷市。從2000年開始，有十幾家大建築商，聯合開發這片區域，這個城市占地33.9平方公裏，陸地面積為32.4平方公裏。有十三座公園，街道規劃非常寬大、氣派，具有大城市的風範。

東谷市是一個新成立的城市，沒有舊城的包袱，這三、四年間金融危機的影響，造成屋主的汰換，這些新屋主的素質比較高，同時註重子女的教育，所以東谷市的學區也會越來越好。由於東谷市的房子大部是自住為主，而且近幾年中國人遷入的比例越來越高，大家都知道中國人家長相對來說比較註重子女的教育。所以華人越多的城市，學區的分數通常也越來越好。

 2. 选择谁成为我的邻居 

购置房地产，身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方，但是我们不能随意地决定我们的邻居。

白人 = 绿色；黑人 = 蓝色；拉丁美裔 = 黄色；亚裔 = 红色

以上是洛杉矶的种族分布：拉丁裔的比例为48.5%；白人比例为28.7%；亚裔比例为11.3%；黑人比例为9.6%。可见洛杉矶和纽约一样，是一个种族文化非常多元的大都市。

洛杉矶都市圈的人口非常多，包括了：洛杉矶县的1000万人口、橙县的300万人口、圣伯纳迪诺县的200万人口、河滨县的210万人口和文图拉县的85万人口。

人口收入分布图

根据上图我们可以看出，洛杉矶收入较高的地区主要在洛杉矶县和橙县，这两个县也是华人聚集最多的地区。今天小乐就着重给大家介绍下洛杉矶都市圈的优质学区都在哪里吧。

在美国判断一个学校的优劣主要有两大依据：其一是州的等级 (State Rank)，它共有十个级别，从一到十越高越好，通常某个学校被评为八级或以上即为优。其二是学校的表现指数 (API Score)，从1到1000分，当然是越靠近1000分越好，一般来讲超过800分以上即为优。

• 华人区好学区：圣马力诺市，亚凯迪亚市，南帕萨迪纳市，天普市，核桃市，钻石吧市，喜瑞都市。

• 西南区好学区：比佛利山庄市，曼哈顿海滩市，太平洋帕利塞德市，帕洛斯弗迪斯市，埃尔塞贡多市。

• 橙县好学区：尔湾市，约巴林达市，赛普里斯市，富勒顿市，新港滩市，普拉森市。

剛剛我們上面有提到全10分的學區房—是指小學、初中及高中都是10分（最高分）的學校。這些學校的排名在評分網站 GreatSchool 上面可以查到。下面我們著重介紹幾個優質學區：

在十分學區當中，華人區的城市有聖馬力諾 (San Marino)，聖馬力諾五萬多人口，是以獨棟別墅為主體的區域，房齡一般比較長，占地一般在1-2萬尺，容積率低，大多深宅大院，社區裏經常半天看不到一個人。但是學區是一流的。這裏平均房價是在三百萬到四百萬之間。

其次是大家耳熟能詳的亞凱迪亞 (Arcadia)，一個城市優美、學區優異的華人富豪區。它位於華人密集的聖蓋博谷地區，距離洛杉磯市區約20公裏。這兒氣候溫和宜人、城市優美秀麗、學區質量優異，吸引了大批富裕的華裔家庭定居於此，並推高了城市房價。是洛杉磯地區最適宜投資置業的城市之一。

接下來我們討論爾灣 (Irvine)，這是一個可圈可點的城市。近十年以來，一直成為亞裔新移民的港灣。城市人口21萬，4所高中，亞裔占比60%左右。十分學區。房產均價在100-150萬。特點是容積率高，棟間距非常小，有點像國內的開發區。占地面積一般在3000-4000平方英尺，5000尺占地面積算是比較大的，120萬的價位占地面積7000尺以上的很稀缺。

 3. 寻找投资房 

看到这里，你是否已经开始摩拳擦掌，准备好“找”你理想的投资房了呢？以下小乐再为您分享几个找房小贴士，不但能让你快速筛选适合投资房，还能让你与你的房产经纪人作专业的讨论。

运输通勤度

所谓的运输通勤度，就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。这点对于投资的房产很重要。为什么呢？因为如果房子处于方便的交通线上，租客的概括范围就大了。

1. 市区自驾

洛杉磯擁有世界上最大的高速公路系統之一，同時也是全美前十大交通最糟城市。洛杉磯的交通狀況堪憂，雖然設有往返於洛杉磯城區與周圍幾個縣郡的高速公路，但早晚塞車的問題依然嚴重。遊客最好能避免早晚高峰時段利用進出城區的高速公路，否則就只好被堵在路上。在高速公路上速度不能過慢，否則一樣會吃罰單。

停車費一般在1-2美元1小時，一些著名景點的停車費用要貴一些，例如聖莫妮卡海灘，無論停多久都是10美元。停車需要看清路標，有些地方不能停車，或者是在每周中的一天需要做道路清理時不允許停車。千萬不要在非停車區域停車，洛杉磯的交警是非常“勤奮”的，輕則下一張幾十美元的罰單，重則直接拖走你的車。洛杉磯的街道差異也很大，可能僅僅相隔一兩個街區，停車環境就從“臟亂差”變成了“高大上”，而停車費用卻都是一樣的。

2. 地鐵

洛杉磯的地鐵共有8條線路，以市區的聯合車站 (Union Station) 為交通中心，連接了市區及洛杉磯其他區縣的多個區域。途徑眾多景點。雖然運營時間不像紐約地鐵一樣24小時運營，但是從淩晨4點一直運營至午夜時段也算能夠滿足眾多遊客的出行需要。單程票價為1.75美元，一天的地鐵+MTA巴士的通票為7美元，一周的通票為25美元。

主要線路介紹：

• 红线：洛杉矶最早的正式地铁，开通了联合车站到中央威尔士方向的约6.5 公里线路，如今已延长至北好莱坞。是前往市区各景点及好莱坞星光大道沿线的必经线路。

• 紫线：连接了联合车站至威尔士大街的区域，是地铁红线的分支以舒缓人流。

• 蓝线：窄幅铁轨上跑的小型地铁，连接市中心的 7Th St. 地铁中心换乘站到长滩的市中心线路。全线车站十余座，是前往长滩的最佳交通工具。

• EXPO 线：连接了市中心 7Th St. 地铁中心换乘站至威尼斯大街的卡尔弗城线路，今后将一直延伸至圣莫妮卡海滩。

• 绿线：距离洛杉矶国际机场最近的地铁线路，也是从市区换乘地铁前往机场的唯一地铁线路。在 Aviation 下车后可换乘机场接驳巴士前往机场。

3. 公交车

洛杉磯的公交車分為很多種，其中主要包括僅在市區運行的市區循環巴士 (DASH)，連接市區及周圍郊區和幾個縣的 MTA 巴士，為遊客準備的星線觀光巴士以及夜間運營的耶誕巴士。

市中心循環巴士(DASH) 是在洛杉磯市區中運營的巴士線路，用於輔助市中心區域及各地鐵站沿線的交通，共分為A、B、D、E、F五線。單程票價為0.25美元，並可免費換乘其他 DASH 線路，在換乘時需向第一次搭乘的司機索要換乘券，即可免費換乘。A、B、D線。DASH 巴士途經市中心的多處景點，是遊客在市中心遊覽的主要交通工具。

MTA 巴士是連接洛杉磯市內和郊外主要地點的巴士，在交通擁擠的洛杉磯是市民進出城區的代步工具。MTA 巴士大約有200條線路，覆蓋整座洛杉磯城。

4. 出租车

洛杉矶的面积很大，出租车的收费也较贵。但相比半个小时一班的地铁来说则是最容易直接到达目的地的交通方式。在洛杉矶并不能随意在路边伸手叫车，要用车时，需要在旅馆或餐厅用电话叫车或巴士站附近的出租车停靠区 (Taxi Zone) 乘坐。携带大件行李时，需交纳额外费用，另外，记价器打出来的价钱还需要外加10%-15%的小费。

生活便利度

便利性是目前置产的重要因素之一。以往，很多人喜爱住在郊区，人烟稀少，可以享受宁静与大自然。现在的人们，更喜爱能在下班后，顺便采买晚餐的食材；或是在住家附近的餐馆来个餐点享受，饭后再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成为置产考量的重点之一。那你一定在想，我怎么知道我喜欢的房子的便利度如何呢？

你可以用非常传统的方式 - 谷歌的地图，慢慢研究周边的环境，然后再计算出行走与开车的距离。但你不觉得这样太费时了吗？等到你分析完了，这房子也被别人买走了。其实，在美国，便利值的语面直译就是“走路的分数”  (Walk Score)，分数越高，表示你能在越短时间及距离来到餐厅，店家，或是酒吧。

在这里，小乐就分享一个网站，可以让你用指尖的速度，轻松的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/

满分是100分，所以分数越高越便利。从分数上看，洛杉矶市的得分虽然不高，但仍属于出行较为便利的城市。

洛杉矶都市圈人均拥车量

相比与洛杉矶市区，都市圈其他城市都属于依赖汽车出行的城市 (Car-Dependent City)，几乎人手一台汽车。

社区犯罪率

犯罪率！ 相信大家应该跟小乐一样，这是一个非常重要的资讯。直接关乎人身财产安全。大家在外居乐的官网上，将你有兴趣的房子输入住址后，就可以得到详细的社区安全指数。

在洛杉矶居住，安全度和这个区域的房价也是成正比的，价格越贵一般越安全。华人喜爱居住的几个城市安全度都还是比较高的，你可以用外居乐的网站查看该城市的安全度，当地族裔的比例，收入，蓝领或者白领的比例。这样对自己心仪的城市会有一个快速的了解。

我们用尔湾举个例子，尔湾这个地方的平均家庭收入比加州家庭平均收入高9%  比全美家庭平均收入高26%。这个收入影响到当地房价，也就是影响到每年的地产税。当地政府收取地产税之后会投入到当地的基础建设，公共设施，学校的投入等等。所以一环口一环，这些都是相互影响的。

如果您想获得更加详细的犯罪率信息，可以登录这个网站：https://www.crimereports.com/

输入住址后，页面会出现房产的位置，许多相关的资料，建筑证照，附近所属公园，学区学校，公共安全及犯罪率等。在美国，警察调派所是以分区来进行的，所以，如果你知道分区的警察热线，可以加速他们处理案件的速度。

 4. 80万左右的投资房长什么样？ 

洛杉矶都市圈的房价中位数为 $590,000，较去年同期相比上涨了6.9%，与上月相比则环比上涨了0.1%。根据预测，洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.6%。

想要获取更多美国房源资讯，快来联系我们吧！

Maggie X. Chen陈

电话：626-236-2368

大洛杉矶地区资深经纪

千万经纪，17年美国房地产专业经验。熟悉大洛杉矶地区各类房产，尤精高尚住宅区豪宅及学区房。十几年来我们以客户利益至上，严格保护客户隐私，力求帮助所有客户成功置业！我们另与历史悠久的中国汇加 移民留学中介公司合作，为该公司美国指定地产投资顾问。

www.visas.to

服务范围：专精学区高级住宅、商业酒店、集合式出租屋、有潜力开放土地、稳定收入加油站、商场等买卖。更有装修、建造、花园设计、室内设计等服务提供。客户新屋水电煤开户，保险选择及学区辅助入学、房产管理等服务项目。我们有最专业的服务团队，精益求精，值得信任！

Remax 2000 Realty

洛杉矶最大华人地产公司

Email:[email protected]

电话:（626）236-2368

扫一扫也可关注我们：