Meriton项目大盘点02┃悉尼西区Parramatta之Altitude

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-09 澳洲房产大全


主编寄语

最近贷款政策收紧,让很多国内外投资人谈澳房色变,澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻,再次推出Vendor Finance,即只要买Meriton的项目,开发商负责2年3%的80%贷款。


这又让很多买家看到了一些希望,并解决了他们的“后顾之忧”。


那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何?我们总不能因为开发商提供此优惠,就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。


另外,考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场,根据不同人士之不同需求的考量,未来,我将用几期【我的看房日记】的篇幅,从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。


希望可以帮到大家。


大悟

系列导读:

前言(谁是Meriton?)

项目综述

区域宏观简述

澳房大全⑩要素排名

  • 交通指数

  • 购物指数

  • 人口密度指数

  • 学区指数

  • 大学指数

  • 医疗指数

  • 人口分布指数

  • 人口收入指数

  • 投资指数

  • 基建指数

总结

【我的看房日记29】

【Meriton项目点评02】

《悉尼西区Parramatta之Altitude》


文┃大悟(微信:262739843)


2016年5月8日 星期日 天气:阴


前言(谁是Meriton?)


很多年前的一天,我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷,等一朋友,远处一老头像视察似的,背着手朝我这边走来,走过时居然还冲我点了点头。我心想,这爷们谁啊?


后来才知道,他就是Meriton(美利通)是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板,


Harry Triguboff。


这犹太老头,今年已经84岁了,依然还在工作。


MERITON之所以叫最大开发商,其公寓量约占悉尼市场总量的10%,在全澳境内,目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时,在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。


关于Meriton的公寓好坏,众说纷纭。


个人认为,Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比,但是公寓所在地皮的选取之精准,不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。


2012年,其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名!


2013年,其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%,号令悉尼!


所以去说说他们的项目,我相信还是很有意义的一件事。


项目综述

开发商:Meriton

项目名称:ALTITUDE

所在位置:西区Parramatta

距离市中心:19公里

所属Council: Parramatta City Council

总套数:400套(有一栋是酒店式公寓)

价格区间:

1房:约70万澳币起

2房:约84万澳币起

3房:约130万澳币起

交房时间:2016年中下旬及2017年


区域宏观简述

Parramatta


目前市场一瞥

独立屋市场:


独立屋市场代表的更多的是区域地皮的价值。目前Parramatta独立屋中位价在100万澳币,位于全新州第338位,过去1年房价涨幅20.24%。


公寓市场:


Parramatta的公寓中位价58.5万澳币,排名新州第255位,过去1年涨幅12.50%,排名第262位。


Parramatta被推崇为悉尼第二个CBD已经是几十年的事了。说实话,我个人对于这里一直印象都不是太好。


但这也仅限于个人自住的考虑,原因是区域内印度人,阿拉伯人实在是太多。你周末去一趟当地最大的购物中心,望一眼,感受一下吧。


但话又说回来,不喜欢归不喜欢。没谁能找到一个地儿让所有人都喜欢。自住是自住,投资是投资。投资房产,未来不管什么民族人的钱还不都是一样?


有一部分人喜欢不就完了嘛!

澳洲房产大全⑩要素排名


交通指数:★★★☆


Parramatta距离悉尼市中心19公里,我不得不再次赞一下Meriton的选址能力。


项目距离火车站850米。距离渡轮站650米。


整个Parramatta位于悉尼西区主要高速公路M4的北部。


公交系统在此也十分发达。毕竟Parramatta是就业带。也是很多Bus线路的终点站。


按照距离市中心20公里之内的区域来讲,这样的交通环境已经相当不错了。



购物指数:★★


Parramatta是整个悉尼西区的核心区域,是所有西区居民周末的聚焦场所之一。原因很简单。


悉尼西线唯一两家Westfield(另一在Burwood),即澳洲最大的大型购物中心连锁在Parramatta。


我在悉尼唯一一次找不到停车的地方,并且花了2个小时找车位,就是发生在这里。可见这里的购物中心的规模。(我的方向感也的确... ...)


但我要说的一点是,澳洲并不是购物的天堂。这里所受的服装类产品说实话,档次很一般。它并不能和位于悉尼东部的Bondi的Westfield相比。个人看法。


人口密度指数:★★


Parramatta并不是一个新区,随着近几年澳房市场的走高,再加上众多项目的推出,这片早已成熟的区域房价涨幅是可以接受的。


但问题是整个区域内高层公寓的数量并不算少,这可能和Parramatta整体区域的规模有很大关系。


作为一个拥有人口基数,拥有就业,拥有良好基建的区域,被很多高层公寓所覆盖,本就不是一件稀奇的事情。


但是物以稀为贵的道理大家都懂。你总不能把它和悉尼的半岛Pyrmont相比吧。Pyrmont也是高密度区,但是房价贵的吓人,2房租金能达到1500澳币一周。原因很简单,Parramatta区域的独特性还没有达到惊人的地步。


未来这里的公寓量不会少,原因是房价总体来讲,还在人们可承受的范围之内。


尽管说实话,它比上期的Meriton项目内西Lewisham要远,却还要贵。


学区指数★★☆


小学

Parramatta的Public, East Public以及West Public排名在2015悉尼Better Education网站上的小学排名里,满分100分,得分91---97分不等,排名在前230名之列。




初高中


以下为Parramatta区域内在Bettereducation网站上的部分排名。有的学校并未上榜,遂不列出。

排名最高的为Parramatta Marist High School, 第64位。



大学

大学的排名与区域关系几无关系,在此只为国内做父母的买家列出距离。


悉尼大学:21公里

悉尼科技大学:22.7公里

西悉尼大学分校区:4公里

新英格兰大学:800米


医疗指数★★


周边最近的大型医院


Westmead Hospital: 3.9公里

Cumberland Hospital: 2.6公里

The Children's Hospital: 3公里


人口分布指数★★☆


区域内公寓指数达到了73%。澳洲当地人比例27%,印度人21%,华人15%。总的来说,区域内澳洲当地人的比例很低。这点当你在其周边的公园,购物中心等,是非常明显的。


人口收入指数★★☆


区域内家庭收入在7.8万---13万澳币的最多,约占23%,其次为5.2万-7.8万澳币,约占20%,总体来讲,收入很一般。


投资指数★★


目前在租物业153套,2房租金基本在600左右。未来1-2年同区域公寓的成交量在1000套以上,这样的租金表现,考虑到当地人的收入情况,租金这块是个问题。


随着同区公寓大量的入驻,你难道没发现Parramatta的独立屋涨得很恐怖么?这样的案例在悉尼已经发生了不是一次两次了。


基建指数


前阵子有个妹子说,“大悟哥,咱去Parramatta吃Brunch吧。”


如果有个姑娘和你说,哪的东西很好吃,你一定要相信。


吃东西,她们是认真的!

在Parramatta的Church St上,一眼望去,各式各样的食埠超多。不用进去,就感觉很好吃。这种氛围,没段时间的沉淀,根本无法造就。


作为一个较为成熟的区域,包括游泳馆,体育场馆等,在Parramatta都有设立,包括未来的博物馆也都会在此。


总体来讲,像个成熟区域的样子。在基建上,几乎挑不出什么。

总结


在目前的市场,Parramatta的公寓价格如果在80万左右,说实话,并非不能接受。Meriton这栋楼所在的位置,就在Church St上,楼前有Parramatta河流经。景色可以,另外,基建交通都很完善。

此公寓53层。是Parramatta目前最高的一栋楼,较高楼层的景色也还可以。


总得来讲,这样的位置,不考虑楼层,对投资类客人,如果价位控制在75--85万左右,我个人觉得是可以接受的,不建议过90万澳币。


对于首次置业的买家而言,你不能要求所有的方面都要满足。但几个大点,满足了的话,未尝不可。


Parramatta无论从人口数量,基础设施情况,就业(悉尼主要就业区域)等,都满足。瑕疵是区域内人口组成及收入问题未来的变化时间会漫长一些。


总之,只要价位控制好了,Parramatta甚者其周边区域对于价位不高的买家而言,相对风险是可控的。


本期《我的看房日记之Meriton项目专辑Parramatta》第二期就是这样,感谢阅读!


注:以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场,房产投资有风险,请务必理性选择。

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