最近贷款政策收紧，让很多国内外投资人谈澳房色变，澳洲最大的开发商Meriton识时务的在此刻，再次推出Vendor Finance，即只要买Meriton的项目，开发商负责2年3%的80%贷款。

这又让很多买家看到了一些希望，并解决了他们的“后顾之忧”。

那么Meriton在澳的众多项目成色究竟如何？我们总不能因为开发商提供此优惠，就任凭你乱加价的胡乱忽悠我们吧。

另外，考虑到很多买家并非全以投资房概念入主澳房市场，根据不同人士之不同需求的考量，未来，我将用几期【我的看房日记】的篇幅，从不同方面来细数一下Meriton所售物业区域及楼盘之个人及团队观点。

希望可以帮到大家。

大悟

系列导读：

前言(谁是Meriton?)

项目综述

区域宏观简述

澳房大全⑩要素排名

• 交通指数

• 购物指数

• 人口密度指数

• 学区指数

• 大学指数

• 医疗指数

• 人口分布指数

• 人口收入指数

• 投资指数

• 基建指数

总结

【我的看房日记29】

【Meriton项目点评02】

《悉尼西区Parramatta之Altitude》

文┃大悟（微信：262739843）

2016年5月8日 星期日 天气：阴

前言（谁是Meriton?）

很多年前的一天，我在悉尼的Liverpool St上叼着烟卷，等一朋友，远处一老头像视察似的，背着手朝我这边走来，走过时居然还冲我点了点头。我心想，这爷们谁啊？

后来才知道，他就是Meriton（美利通）是目前为止澳大利亚最大的开发商的幕后老板，

Harry Triguboff。

这犹太老头，今年已经84岁了，依然还在工作。

MERITON之所以叫最大开发商，其公寓量约占悉尼市场总量的10%，在全澳境内，目前开发并建造了超过70,000余套公寓式住宅。同时，在全澳境内的13个地区经营着MERITON酒店式公寓。

关于Meriton的公寓好坏，众说纷纭。

个人认为，Meriton的质量虽然无法与Lend Lease, Mirvac等澳洲同级别开发商相比，但是公寓所在地皮的选取之精准，不得不让人慨叹这位年过耄耋的犹太老板其“毒”到的慧眼。

2012年，其在Rhodes和南区Arncliffe两个同时拥有项目的区域的房价增幅排名全悉尼前两名！

2013年，其同样拥有项目的区域之Zetland的公寓房价同年增幅17%，号令悉尼！

所以去说说他们的项目，我相信还是很有意义的一件事。

项目综述

区域宏观简述

目前市场一瞥

独立屋市场：

独立屋市场代表的更多的是区域地皮的价值。目前Parramatta独立屋中位价在100万澳币，位于全新州第338位，过去1年房价涨幅20.24%。

公寓市场：

Parramatta的公寓中位价58.5万澳币，排名新州第255位，过去1年涨幅12.50%，排名第262位。

Parramatta被推崇为悉尼第二个CBD已经是几十年的事了。说实话，我个人对于这里一直印象都不是太好。

但这也仅限于个人自住的考虑，原因是区域内印度人，阿拉伯人实在是太多。你周末去一趟当地最大的购物中心，望一眼，感受一下吧。

但话又说回来，不喜欢归不喜欢。没谁能找到一个地儿让所有人都喜欢。自住是自住，投资是投资。投资房产，未来不管什么民族人的钱还不都是一样？

有一部分人喜欢不就完了嘛！

澳洲房产大全⑩要素排名

交通指数：★★★☆☆

Parramatta距离悉尼市中心19公里，我不得不再次赞一下Meriton的选址能力。

项目距离火车站850米。距离渡轮站650米。

整个Parramatta位于悉尼西区主要高速公路M4的北部。

公交系统在此也十分发达。毕竟Parramatta是就业带。也是很多Bus线路的终点站。

按照距离市中心20公里之内的区域来讲，这样的交通环境已经相当不错了。

购物指数：★★★★☆

Parramatta是整个悉尼西区的核心区域，是所有西区居民周末的聚焦场所之一。原因很简单。

悉尼西线唯一两家Westfield(另一在Burwood)，即澳洲最大的大型购物中心连锁在Parramatta。

我在悉尼唯一一次找不到停车的地方，并且花了2个小时找车位，就是发生在这里。可见这里的购物中心的规模。（我的方向感也的确... ...）

但我要说的一点是，澳洲并不是购物的天堂。这里所受的服装类产品说实话，档次很一般。它并不能和位于悉尼东部的Bondi的Westfield相比。个人看法。

人口密度指数：★★★☆☆

Parramatta并不是一个新区，随着近几年澳房市场的走高，再加上众多项目的推出，这片早已成熟的区域房价涨幅是可以接受的。

但问题是整个区域内高层公寓的数量并不算少，这可能和Parramatta整体区域的规模有很大关系。

作为一个拥有人口基数，拥有就业，拥有良好基建的区域，被很多高层公寓所覆盖，本就不是一件稀奇的事情。

但是物以稀为贵的道理大家都懂。你总不能把它和悉尼的半岛Pyrmont相比吧。Pyrmont也是高密度区，但是房价贵的吓人，2房租金能达到1500澳币一周。原因很简单，Parramatta区域的独特性还没有达到惊人的地步。

未来这里的公寓量不会少，原因是房价总体来讲，还在人们可承受的范围之内。

尽管说实话，它比上期的Meriton项目内西Lewisham要远，却还要贵。

学区指数★★☆☆☆

小学

Parramatta的Public, East Public以及West Public排名在2015悉尼Better Education网站上的小学排名里，满分100分，得分91---97分不等，排名在前230名之列。

初高中

以下为Parramatta区域内在Bettereducation网站上的部分排名。有的学校并未上榜，遂不列出。

排名最高的为Parramatta Marist High School, 第64位。

大学★★☆☆☆

大学的排名与区域关系几无关系，在此只为国内做父母的买家列出距离。

悉尼大学：21公里

悉尼科技大学：22.7公里

西悉尼大学分校区：4公里

新英格兰大学：800米

医疗指数★★★★☆

周边最近的大型医院

Westmead Hospital: 3.9公里

Cumberland Hospital: 2.6公里

The Children's Hospital: 3公里

人口分布指数★★☆☆☆

区域内公寓指数达到了73%。澳洲当地人比例27%，印度人21%，华人15%。总的来说，区域内澳洲当地人的比例很低。这点当你在其周边的公园，购物中心等，是非常明显的。

人口收入指数★★☆☆☆

区域内家庭收入在7.8万---13万澳币的最多，约占23%，其次为5.2万-7.8万澳币,约占20%，总体来讲，收入很一般。

投资指数★★☆☆☆

目前在租物业153套，2房租金基本在600左右。未来1-2年同区域公寓的成交量在1000套以上，这样的租金表现，考虑到当地人的收入情况，租金这块是个问题。

随着同区公寓大量的入驻，你难道没发现Parramatta的独立屋涨得很恐怖么？这样的案例在悉尼已经发生了不是一次两次了。

基建指数★★★★☆

前阵子有个妹子说，“大悟哥，咱去Parramatta吃Brunch吧。”

如果有个姑娘和你说，哪的东西很好吃，你一定要相信。

吃东西，她们是认真的！

在Parramatta的Church St上，一眼望去，各式各样的食埠超多。不用进去，就感觉很好吃。这种氛围，没段时间的沉淀，根本无法造就。

作为一个较为成熟的区域，包括游泳馆，体育场馆等，在Parramatta都有设立，包括未来的博物馆也都会在此。

总体来讲，像个成熟区域的样子。在基建上，几乎挑不出什么。

总结

在目前的市场，Parramatta的公寓价格如果在80万左右，说实话，并非不能接受。Meriton这栋楼所在的位置，就在Church St上，楼前有Parramatta河流经。景色可以，另外，基建交通都很完善。

此公寓53层。是Parramatta目前最高的一栋楼，较高楼层的景色也还可以。

总得来讲，这样的位置，不考虑楼层，对投资类客人，如果价位控制在75--85万左右，我个人觉得是可以接受的，不建议过90万澳币。

对于首次置业的买家而言，你不能要求所有的方面都要满足。但几个大点，满足了的话，未尝不可。

Parramatta无论从人口数量，基础设施情况，就业（悉尼主要就业区域）等，都满足。瑕疵是区域内人口组成及收入问题未来的变化时间会漫长一些。

总之，只要价位控制好了，Parramatta甚者其周边区域对于价位不高的买家而言，相对风险是可控的。

本期《我的看房日记之Meriton项目专辑Parramatta》第二期就是这样，感谢阅读！

注：以上所有排名及评论仅代表【澳洲房产大全】学术团队立场，房产投资有风险，请务必理性选择。

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