🎭下套,密谋,困境,设局,欺诈,为何我的澳洲房产会被法院合法强制拍卖?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-04 CityDiscount都市折扣



ACCURO,在拉丁文中意为: do something with care, attend or give attention to,意思是严谨专注地完成某件事情或者是认真投入地关注某件事情。


本文章著作权属于Accuro Legal 安润律师行梁欣亮律师和刘丽璇法务专员共同所有。如果您转发此文章,请注明著作权所属。谢谢合作。


 

这是Accuro Legal处理的一个真实发生在墨尔本客户身上的案子。为了保护客户的隐私,我们对故事的细节做出了修改。

 

小王是个典型的年轻富二代,移民获得了澳洲身份,在澳洲买了房子还搞了点投资,小日子过得顺风顺水。虽然新买的餐厅亏钱,但小王心态挺好。“做生意嘛,有赚有亏”。有一天小王在家正打游戏打得来劲,突然有几个五大三粗的法警(Sheriff)来敲门,迎面递到他鼻尖前一张法庭令:“这位先生,根据法庭下达的指示,你此处房产将被强制售卖。”


小王彻底傻了眼,当场愣在原地。


其实,有像小王这种类似经历的人不在少数。有人是突然发现自己银行账户中被扣了一笔款项,有人是突然收到了破产申请通知书(Bankruptcy Notice)。他们气急败坏之余,异口同声都会说一句话:“这简直是莫名其妙!不就是一点小纠纷吗,根本都还没打官司,法院有什么权利帮着对方强制征收我财产?”

与之相关的,其实是澳洲法律中一个常见的程序——缺席判决。有心人利用小王不懂澳洲法律的弱点,在中国养成的藐视法律的习惯,暗中布下了一盘很大的棋。以下,我们来看看故事的来龙去脉。




第一步:下套

小王购买了澳洲著名大型开发商公司旗下的一家连锁餐厅,并同时租用了其推荐的店面。小王迷信品牌,以为对方是正规大公司,一定不会有欺瞒行为,在没找律师的情况下签下了多份合同。实际经营起来,小王才发现餐厅客流量远没有中介吹嘘那么大,经营亏本。小王看到水电租金的账单就觉得心塞,通通置之不理。到后来他干脆把店门一关,沉迷进游戏世界散心去了。


第二步:密谋

开发商跟房东密谋后,房东委托律师起草了一纸诉状,把小王告上初级法院。房东把有法院盖章的诉状和和气气地递给了小王。然而在小王看来,这无非千篇一律都是催租的信,又觉得房东态度还好,没有凶神恶煞,就以为这事根本不急,随手扔在了一边。


第三步:困境

几个月后的一天,法警忽然敲开小王家门,告诉他法院已经下了强制令,他居住的房子将被卖掉。小王非常愤怒,“这是我的房子你们怎么有权利说卖就卖?”然而法警告诉他,根据法庭的缺席判决,即使这是小王私人的房产,原告也有权利申请卖掉。


第四步:设局

小王慌忙找房东和谈,心理和气势上早已输了。房东趁机拿出早就准备好的和解条约让小王签署。小王依旧没有找律师帮他过目,他被房东误导并相信这份和解条约的内容是说,只要他承诺支付欠租,法庭强制令就会被撤销。而实际上,条约的内容为:小王要支付现在房东的欠租,同时还需提前支付未来的大笔租金。就当小王在为已经支付完欠款长舒一口气的时候,他又收到了一个自称新房东的催租信!


第五步:欺诈

小王终于意识到对方追讨的金额远远超出自己理解,他迷茫之余,终于想到了要找律师帮助。律师仔仔细细把小王前后签署的合同协议等看完以后,告诉小王他彻底上当了——所谓的和解条约,就是一纸霸王条款。而小王最开始签署的众多合同中,有一项条款规定:前房东对租客的所有商业欺诈行为,新房东都无需担责,而租客必须向新房东继续支付租金。


至此,这个精心的骗局已完全显现。开发商、原房东和新房东都是一丘之貉,联合起来给小王布下陷阱。




那么,为什么小王会在毫不知情的情况下,突然被法院强制下令冻结资产呢?


根据澳洲法律,一旦被告(小王)收到原告(原房东)递交的带有法院盖章的诉状,必须要在28天之内做出反应,或者答辩(Defence),或者出庭(Appearance)。一般如果被告律师在审阅诉状内容并跟被告讨论后,认为时间充分,律师会针对对方提出的指控在引用被告对事实的描述的前提下,为被告提出答辩的法律事实和依据;如果被告律师和被告经研究认为信息不够充分,则会选择先出庭,向法庭申请要更多的时间来准备答辩。而偏偏小王既没有答辩也没有出庭,而是对这一指控置之不理,这就让原告律师在法庭上轻而易举地申请到了缺席判决(Default Judgement)。顾名思义的意思就是,被告缺席(被告选择自动放弃答辩),我申请法庭批准我诉状里的所有诉求,包括合理的律师费用。


小王一听就掉眼泪了。“所谓不知者不罪,我完全不知道法庭有这个规定啊!怎么可以我不出现就默认我认罪了似的呢?”


然而严峻的现实是:在澳洲的司法观念里,“不懂法”并不是一个法庭能接受的理由。而一旦这份缺席判决下了,要将它撤销可就会让案情进一步复杂化。因为法庭会需要更多的证词来衡量和判断这一行为对原告以及被告带来的影响。而且就算是撤销成功,在实践中往往也是由申请撤诉方来承担原告申请缺席判决以及强制执行阶段产生的费用。

 

其次,为什么明明原房东让小王签署的是和解协议是霸王条款,在法律诉讼中也不能彻底废除呢?


原因在于,小王最开始跟开发商签署的生意买卖合同中,有一项条款稳妥保障了新房东的利益。开发商跟原房东充分利用这一项条款,玩了一出金蝉脱壳的把戏,先让原房东借着缺席判决的东风欺哄小王签下了霸王条款,再让新房东接手了原房东的商铺,以一副全新无辜的脸孔面对小王的“反悔”,要求他继续为不平等的霸王条款买单。




在本案中,安润商业专业律师认真细致地为客人做出了分析,向法院充分解释了客人未能及时应诉的原因并提供了翔实的证据,最终成功地让法院撤销了缺席判决。此外,安润商业专业律师还成功帮客人寻到了有力的证据,证明了新房东并不“无辜”,不应当受到“善意第三人“的保护,同时霸王条款也不应当被认可。


我们希望提醒每一位在澳洲拥有房产者。与中国不同,澳洲的房产是在全澳洲公开的信息,任何人在缴纳一定检索费用后,都可以查到检索到每个名字下所有的房产情况。如果不希望自己名下的房产被检索,我们一般建议客人考虑建立信托公司,将房产安排到信托上,最终起到房屋产权保护的作用。


同时,在合同上,必须标注清楚自己的住址和联系方式,确保可以接收到任何潜在的法律通知或者起诉状。


收到法律文件的时候,马上找专业有经验的律师商量对策,为之后可能发生的诉讼做充足的准备,也为庭外和解做出准备。


最后也是最重要的,不要随便在自己不明白的法律文件上签字。法律不会因为你是文盲,法盲或者疏忽而对你手下留情。只要不存在伪造和胁迫的情况,你都需要对你的签字负全责。




地址:Suite 1415-1417,Level 14,530 Little Collins St,Melbourne VIC 3000.

电话:03 9614 8977

官网:www.accurolegal.com




责任编辑 Troy



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