大悟访谈录02 | 对话澳当地建筑商及我的6个问题(原创)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-10-02 澳洲房产大全




主编寄语

一直以来,在澳房大全平台上,咨询澳洲房产开发方面的读者还挺多的,可我能力有限,水平一般,特怕不懂乱说,给人家耽误了。

 

但我身边是有神人存在的。

 

我希望通过《大悟访谈录》这个栏目,通过我与相关领域的专业人士的交流,能够给平台里不同需求的读者以最准确的答案。

 

此次专访对象是我在澳洲当地大型建筑商供职的好友---火山(化名),相识之后,竟有种相见恨晚的感觉。


火山与我年龄相仿,思维敏捷,说起话来,言简意赅,有股子侠气。他在澳洲最大建筑商之一供职多年,因此深谙澳洲建筑行业规则。

 

我相信以下对话能够帮到对澳房投资及开发感兴趣的这类读者朋友。






1
澳洲建筑商如何划分?

大悟:澳洲建筑商如何划分?


火山:建筑商也就是常被提起的“builder”,根据其经验,资源,所承接项目规模和项目类型以及年营业额的多少,基本分为三个等级,也就是所谓的“Tier”等级。

 

“Tier 1 builder” - 在澳洲屈指可数,是澳洲建筑行业最有经验,也是发展最稳健的“蓝筹股”。


所承接的项目基本上是大型基础设施项目(如公路,桥梁,医院,大学等等),往往与政府挂钩,而且单项目合同就可以达到数亿至数十亿澳币。

 

比如澳洲顶级开发商Lend Lease,其建筑商部,算是澳洲建筑商中的翘楚了。

 


“Tier 2 builder” - 大致上分上下两段。上半段给自身的定位是朝着Tier1 builder发展,在很多项目的竞标上可以和Tier builder 1博弈比肩;


下半段主要是和Tier 3 builder对比以作区别。其所承接项目主要是商业楼宇,民用住宅, 厂房,社会福利设施,以及古迹保护。

 

“Tier 3 builder” - 所承接项目规模相对比较小,单项目合同一般在百万左右至几百万之间。项目类型主要是小型商业楼宇,民居的建造以及旧房翻修。

 




2
什么因素成就了一流建筑商?

大悟:是什么因素成就了一流建筑商?一流的建筑商又给消费者带来了什么?

 

火山:首先,建筑商的水准基本反映在三个方面,即工期把控,预算控制,质量把控。一般来说,T1建筑商对各方面的把控十分严格。


而这三个方面排序的话,与小业主联系最密切的应该就是质量了。好的建筑商从项目初始阶段到项目结束有着一系列完整的管理程式。越是正规的公司,这个流程也就越成熟。

 

其次,从商务体系来讲,在建筑行业里,公司一般都会有自己generic的合同,是提前草拟好的。建筑商也不例外,其项目合同简单来说分两类,一份对其客户(一般是开发商),一份是对其分包商。

 

这些合同往往大几百页,前后呼应,逻辑十分缜密,其条款更是考虑到公司过去运营过程中的经验教训(就我的经验而言,澳洲T1 builder之一,在过去近30年基本没有诉讼案例)。

 

可见,商务体系的构建在大型成熟建筑商中已经成为了最基本,也是最有效的保护衣。换言之,一流的建筑商是无时无刻不用合同来管理项目的,而不是关系。

 

有了这个模式,在与各方的合作过程中,尤其是管理合作公司的工程进度与质量上都有着核心作用。

 

比如工期,好的承建商往往可以做到按时完工甚至提前完工。这不仅是开发商在一些项目中的“奖金”鼓励所致,更主要的,是其合同在无形中释放给分包商的压力。

 

最后,从项目管理方面来讲,一流建筑商从项目的初始招标到项目完工验收,都有着完整的把控流程。

 

比如,在项目开始的建筑材料封样阶段,较好的承建商都会要求材料供应商(特别是新合作的公司)提交在公司履历,也就是了解其之前做过什么项目。此外,就是核对封样产品的澳洲本地测试认证。

 

看似简单的字眼,其实无行中保护了消费者的权益。一流的承建商,更是会根据澳洲规范的改动,对分包商及时提出新的产品要求(比如全国范围内,某场大火事故后对相关建筑材料所提出新的防火等级的测试,重新审批)。这样,对消费者的核心利益 - 生命安全,更是起到技术上的保障。

 

可见,好的建筑商的知名度,背后依仗的是团队缜密的商务意识和丰富的项目管理经验。







3
从建筑商角度给买家的建议


大悟:如果从建筑商的角度给买家建议,有些什么?

 

火山:买家买房主要要考虑好以下三个方面,第一是银行贷款 ,这得咨询对应的专业人士。

 

二是日常生活。我在墨尔本和悉尼共参与过五个大型项目,其中有民居项目,有商务项目,也有大学项目。合同额都是上千万和几千万澳币的合同。


简单来说,给我较深的感触是好的建筑商的电梯不会总坏,屋顶不会总漏水,房间不会有油烟,洗衣房不会总有异味。更重要的是,出了问题,物业公司安排维修的反应速度。

 

这些表面的现象背后考验的是建筑商对分包商的后期把控,换言之,也就是我们说的defects liability period(也就是项目整改阶段)。


一流的建筑商会成熟地管理分包商的项目质保金(整改阶段对应的质保金一般是总合同额的2.5%),不是自私地为了自己利益吃掉分包商的质保金,而是以解决问题为宗旨与分包商周期性地碰面跟进整改进度,使得分包商在规定时间内积极配合完成整改工作。这样,使得小业主生活的更加舒心。

 

三是投资者的回报;这个简单,大家可以在物业地产网站上查询知名开发商的产品。因为这样的产品持有成本相对稳定,物业费不会经常无故大涨,在资产长期增值和租金增值以及空置率上都有着比较好的表现。





4
选好的开发商,质量就一定有保证吗?

大悟:买房只要选择好的开发商质量就一定有保证吗?

 

火山:凡事都不是一定的。对建筑商而言,同一家建筑公司也有不同水准的项目经理,不同水平的顾问,不同水平的分包商。

 

对于消费者而言,我认为在投资前,必要的功课还是需要的。

 

比如,随着海外开发商的涌入,在购买物业前一定要了解某个项目的开发商是谁,承建商是谁,他们彼此是否之前有过合作,后续还会不会合作。这些信息了解后,自己的投资思路也就愈发清晰了。




5
澳洲房产的架构如何?

大悟:整个澳洲房产建设过程中的架构是如何的?

 

火山:这个主要可以分为四个阶梯。

 

第一阶梯:开发商/业主。这个是地产链条的最上游,一般对项目未来的发展布局,不同council的设计要求,项目施工,项目销售有着整体了解。当然,我说的也是经验较丰富的的开发商,不是新生开发商。

 

第二阶梯:建筑商/总承建商和顾问,也是开发商的左右手。项目开发进行中,开发商需要顾问为其提出各种专业意见,保证项目顺利运营。这里的顾问包括建筑师,工程师(工程造价估算师,土木工程师,结构工程师,岩土工程师,测绘师,机械工程师等等),银行贷款顾问,价值估算师,销售顾问等等。

 

第三阶梯:具体施工单位。可以包括项目结构,幕墙,水管,电路,内装等等。

 

第四阶梯:也就是规模较小的施工单位由于其规模较小和有限的竞争力,往往从第三阶梯施工单位承接部分合同范围。


6

建筑商对开发商究竟有多重要?

大悟:建筑商对于开发商的重要性究竟有多大?

 

火山:对开发商而言,建筑商的选择可能决定其未来信心,发展空间,消费者口碑。尤其对“新生开发商”而言,对于建筑商的选择,更是决定未来的命运。

 

毕竟,澳洲建筑市场不大,也很透明。

 

另一个方面,澳洲不少本土建筑商逐渐打开过往保守的心态,与海外开发商,海外分包商组成公司联合体,增加未来发展空间。这样做利处很多,也是未来的大趋势,可以减少产业上下游公司间的矛盾(包括这些矛盾点主要是付款周期,供货周期,现场施工协调,商务变更等等)。

 

我认为,没有企业会一家独大,建筑行业的竞争未来也会更加激烈。在澳洲成熟的法律环境中,成败关键不在于你是不是开发商,承建商或是大型分包商,而是彼此间以务实为基础开展的创新合作模式。


大悟总结:


房子,说白了,是一种商品,一种很贵的商品,商品的质量和服务为其根本,建筑商作为此端的最终输出口,其重要性不言自明。

 

以汉高祖团队为例,开发商是发号施令的,即做决定的人,比如刘邦;其身边有军师或参谋长,提供相应的顾问服务,比如萧何;建筑商是谁?是大将军,是去攻城拔寨的。比如韩信。

 

当然,这个不存在“将在外,军令有所不受。”一说。


为啥?


因为有合同作保障啊,哈哈。

 

穿越回来,开发商也好,建筑商也好,都是提供相应产品的。

 

最近10年,在澳洲,顶级开发商那些质量杠杆的项目很多,但其中房子估价低估的,不涨的甚至跌价的,也不在少数。总体来讲,墨尔本,布里斯班的中大型公寓类项目,从质量到设计,真心比悉尼高太多,但从公寓增幅来讲,差的也真心不是几个段位。

 

任何商品的质量是核心,尤其对于房产本身讲究的是中长线,质量自是不能忽略的,但从房产投资来说,质量这事儿吧,它也是有瓶颈的。在保值和升值这两点中,个人觉得,它更多的贡献于保值。




说到保值,我忽然想起前两天看到的美国曼哈顿一处新公寓的价格表。


1房起价234万美金到331万美金,内部使用面积在91平米左右。

2房价格377万美金到750万美金,内部使用面积在145到230平米。

顶层最贵的4房达到3000万美金,内部使用面积为477平米。


假设75%的得房率,单平米价位在33000美金,基本在16万人民币左右,北上深的房价和这比也差不了多少。


但最让我惊讶的并不是这个,而是其物业费。


1房每个月的物业费在2500美金,2房3500美金,3房和4房在6000美金-13000美金不等。如果再加上房产税(421 tax abatement),20年后,不算物业费的涨幅,光每个月的税费就和目前的物业费是一致的。


可想而知,这样的持有成本有多高?


前阵子盛传深圳的6平米物业卖到了88万,单平价位也和曼哈顿差不多了。


可你想一想,曼哈顿项目的纽约买家得到了什么?深圳业主不付这钱又失去了什么?


居住的舒适感,产权这我就不说了,尽管交了不菲的物业费,但海外的房产几十年后,物业被维护的依然很好,依然极具使用性,因此,这样的房子是可以传承的。


在美国,那些消防通道在外,楼体内无电梯的旧公寓,在近几年竟变得越来越盛行,其有的租金收益甚至比全新公寓还要高。



 上图是位于美国曼哈顿西部West Village的建于1900年的公寓,距今已百年历史,期间的翻新也只是可替代的消耗品部分,而所传承下来的,除了外观,还有那深厚的文化底蕴。这套1房单卧室公寓目前月租金为4600美金。


而在北上深,同样价位的物业,又有多少是可以传承的?


这样的曼哈顿的物业在美国也算是地标性建筑,而在国内的一线城市中,同样价位的物业又有多少是地标性建筑呢?


本期《大悟访谈录》就是这样,感谢阅读。


第一期访谈录链接如下:

大悟访谈录01 |  对话澳当地开发商及我的6个问题(原创)







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