颠覆!就算政府增加供应房价也不会降:买房不是买菜!买涨不买跌是人的天性~

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-09-28 SWGroup富华地产


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虽然自去年中开始,房价将会下跌的说法不绝于耳,甚至有所谓的海外专家预测澳洲房价会急跌百分之50,但除了轻微的调整外,并没有出现预期中的跌市。悉尼和墨尔本最近几个周末的拍卖更创下极高的清出率,于是有人指房市再次步入另一个景气期。


上周的待售物业更是逾700套,买买买模式根本停不下来。买房或者围观别人买房估计已经成了悉尼市民最常做的户外运动了...


更有中国壕公司以88,888,888澳元的价格买下悉尼市中心办公楼...买个楼也要这么张扬么...据说将会打造成酒店...恭喜这位买家,你已经成功做了一把宣传...



一份报告显示,由于房屋需求猛涨,生活维持在平均收入上的澳人家庭只能买得起悉尼608个区中的其中一个城区。




虽然房市好对悉尼的经济可是大有好处,但政府估计为了维持心系民生的形象,还是会拿可负担性做文章...


但政府还能干嘛,对付高房价的策略除了收紧借贷,就是增建房屋。


总理谭保曾指缺乏可负担的房屋是因为供应不足,所以需要增建房屋




新州财长Gladys Berejiklian也在不同的场合多次表示,解决可负担房屋问题的最有效方法是增加供应。


当然我们也是这么认为的。因为供求定律是最基本的经济原则: 当供应上升,价格便会下跌,反之亦然。


不过,事实却并非如此简单。因为历史数据说明了,供应增加了,房子涨得更厉害了...


就拿过去五年来说,大悉尼地区的房屋供应虽然增加,但是房价仍继续上升。


根据新州规划部和新州房屋署的数字,虽然已落成的新房增加百分之85,房价自2011年已上升百分之40。


这又如何解释呢...



房子和商品不一样


悉尼大学的Phibbs教授认为房屋和其他商品不同,房屋买卖不能和一般的商品,例如香蕉的销售混为一谈。也许下面这个例子可以好好解释一番...

2011年澳洲北领地受飓风吹袭,超过75%的澳洲香蕉园被毁,需要一年的时间才能恢复全面生产。在缺乏供应下,香蕉的价格曾创下每公斤达十多澳元的纪录,是平时价格的5倍。



其后供应增加,香蕉的售价才回落到正常的水平。当时香蕉供应不足导致价格上升,没有出现消费者抢购的情况,因为他们可以减少购买香蕉,转而购买其他的水果,例如苹果或者橙子。

不过,房屋和香蕉不同的地方是: 价格上升会鼓励买家进入市场,因为持有资产可能会有增值的机会


就像最近在国内发生的抢房事件,由于当地的限购政策,很多人都担心有钱都买不到房,于是开始用生命抢房。价格高只会鼓励更多买家进入市场。



房价才是决定供应的主要因素

此外,有专家认为当供应量的增幅愈高,房价的上升速度反而愈快。其实并非供应量影响房价,而是房价影响供应量,房价才是决定房屋供应量的主要因素。


当房价在上升周期,开发商预期开发项目可以获取利润,定必增建房屋,而买家或投资者都相信“追涨不追跌,宁买当头起,莫买当头跌”这个投资策略,就算房价高企,很多人都会担心升势不止,恐怕如果再不立即入市,日后升至天价,就更无力负担,所以反而会吸引更多的买家。


相反当房价预期下跌,房屋供应量也会自然减少。


另外,

其实从来没有证据显示只要房屋供应充足,房价便会下跌。一般人对房市供求只集中在全新物业的供应量,这看法并不全面。


如果真的要增加供应,除了增加新房,还要鼓励更多人换房,例如在审批房贷时提供较低的门槛。当住在较小和价格较低房屋的人为了改善生活,购入较大的房屋后,便会令到二手市场的平价物业供应增加,首置者便能进入市场。




房价高企的问题并非单单增加供应便可解决,现时的主要因素是借贷成本下降,令买房投资有利可图,所以才令房市火热,政府的单一房屋策略恐怕成效不大。



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