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虽然自去年中开始，房价将会下跌的说法不绝于耳，甚至有所谓的海外专家预测澳洲房价会急跌百分之50，但除了轻微的调整外，并没有出现预期中的跌市。悉尼和墨尔本最近几个周末的拍卖更创下极高的清出率，于是有人指房市再次步入另一个景气期。

上周的待售物业更是逾700套，买买买模式根本停不下来。买房或者围观别人买房估计已经成了悉尼市民最常做的户外运动了...

更有中国壕公司以88,888,888澳元的价格买下悉尼市中心办公楼...买个楼也要这么张扬么...据说将会打造成酒店...恭喜这位买家，你已经成功做了一把宣传...

一份报告显示，由于房屋需求猛涨，生活维持在平均收入上的澳人家庭只能买得起悉尼608个区中的其中一个城区。

虽然房市好对悉尼的经济可是大有好处，但政府估计为了维持心系民生的形象，还是会拿可负担性做文章...

但政府还能干嘛，对付高房价的策略除了收紧借贷，就是增建房屋。

总理谭保曾指缺乏可负担的房屋是因为供应不足，所以需要增建房屋。

新州财长Gladys Berejiklian也在不同的场合多次表示，解决可负担房屋问题的最有效方法是增加供应。

当然我们也是这么认为的。因为供求定律是最基本的经济原则: 当供应上升，价格便会下跌，反之亦然。

不过，事实却并非如此简单。因为历史数据说明了，供应增加了，房子涨得更厉害了...

就拿过去五年来说，大悉尼地区的房屋供应虽然增加，但是房价仍继续上升。

根据新州规划部和新州房屋署的数字，虽然已落成的新房增加百分之85，房价自2011年已上升百分之40。

这又如何解释呢...

房子和商品不一样

悉尼大学的Phibbs教授认为房屋和其他商品不同，房屋买卖不能和一般的商品，例如香蕉的销售混为一谈。也许下面这个例子可以好好解释一番...

2011年澳洲北领地受飓风吹袭，超过75%的澳洲香蕉园被毁，需要一年的时间才能恢复全面生产。在缺乏供应下，香蕉的价格曾创下每公斤达十多澳元的纪录，是平时价格的5倍。

其后供应增加，香蕉的售价才回落到正常的水平。当时香蕉供应不足导致价格上升，没有出现消费者抢购的情况，因为他们可以减少购买香蕉，转而购买其他的水果，例如苹果或者橙子。

不过，房屋和香蕉不同的地方是: 价格上升会鼓励买家进入市场，因为持有资产可能会有增值的机会。

就像最近在国内发生的抢房事件，由于当地的限购政策，很多人都担心有钱都买不到房，于是开始用生命抢房。价格高只会鼓励更多买家进入市场。

房价才是决定供应的主要因素

此外，有专家认为当供应量的增幅愈高，房价的上升速度反而愈快。其实并非供应量影响房价，而是房价影响供应量，房价才是决定房屋供应量的主要因素。

当房价在上升周期，开发商预期开发项目可以获取利润，定必增建房屋，而买家或投资者都相信“追涨不追跌，宁买当头起，莫买当头跌”这个投资策略，就算房价高企，很多人都会担心升势不止，恐怕如果再不立即入市，日后升至天价，就更无力负担，所以反而会吸引更多的买家。

相反当房价预期下跌，房屋供应量也会自然减少。

另外，

其实从来没有证据显示只要房屋供应充足，房价便会下跌。一般人对房市供求只集中在全新物业的供应量，这看法并不全面。

如果真的要增加供应，除了增加新房，还要鼓励更多人换房，例如在审批房贷时提供较低的门槛。当住在较小和价格较低房屋的人为了改善生活，购入较大的房屋后，便会令到二手市场的平价物业供应增加，首置者便能进入市场。

房价高企的问题并非单单增加供应便可解决，现时的主要因素是借贷成本下降，令买房投资有利可图，所以才令房市火热，政府的单一房屋策略恐怕成效不大。