房价到底还能不能涨回来了?这局我们看央行。

2018年11月19日 澳洲房产大全



近日,澳大利亚央行(RBA)出人意料地承认,对住房贷款的打击很可能会令经济陷入困境。


而此番表态,很可能暗示银行将放松对投资者贷款的监管。毕竟到目前为止,全澳的平均房价已经连续下跌了好几个月。除了霍巴特以外,从城市到乡镇已经无一幸免。


更有许多人认为价格在未来会进一步下跌。坊间预测多数给出了10%到20%的可能性,当然,也有预测表示价格会下跌至灾难性的30%。


每个人对房价下跌都有自己的看法。但对房地产市场来说,最重要的是,澳央行怎么看。


对了,为什么要问央行怎么看,而不是问元芳怎么看呢?


澳大利亚审慎监管局(APRA)对贷款的政策有着决定权,而央行正是每项决定的智囊。从银行可以向谁放贷,到发放多少只付息贷款,再到银行能以多快的速度增加投资者贷款,央行对这些政策都有着很大的影响力,并且控制着官方利率。


因此央行不仅有着操控房价下跌的手腕,也有着在任何时候介入都能重振楼市的实力。这局,我们看央行。




本周,央行副行长在讲话中承认,房地产市场目前存在着重大风险。即是房地产开发商无法借款启动新项目。


我们可以看向下面这张图。成千上万的新房子正在建造中——尤其是高层公寓(左边的“高密度住宅”线)。




如果保持其他一切不变,待售的房子越多,价格就会越便宜。这是初中就学过的最简单的供求关系。但也就是说,大批的新建住宅应该会给房价带来巨大的下行压力。


央行副行长Guy Debelle表示,“我们预计的话,建筑活动将从峰值回落。东海岸主要城市的楼花销售自2017年年中开始就一直在下滑,而根据开发商的反馈,正是因为国内投资者和外国买家的购房需求减弱。”


“还有一个风险是,如果楼花公寓的一些买家无法获得融资,收紧贷款标准很可能就加剧了公寓市场的低迷。接下来,很快就会导致交割失败的数量增加、房价进一步下跌、至开发商的融资条件更加紧张。”


“在我个人看来啊,更严重的是,收紧对开发商的贷款对经济前景所造成的风险。这个是完全高于收紧贷款对家庭的直接影响。”


但问题是,澳大利亚的经济与建筑业紧密相连。这不是说住房市场需要更多的住房,而是澳洲经济根本承受不起建设的停摆。


下面图表显示了参与建设的劳动力比例,的确是前所未有的高。如果开发者不能提前借到钱来施工,那么许多建筑工人的失业对经济来说,就真的是个更惨的消息。



澳大利亚央行承认,借贷规则也可能是间接原因。


“从某种程度上来说,正是住房政策导致投资者需求和价格走低,而且间接影响了开发商获得融资的渠道。”Debelle表示:“这一过程有可能导致经济出现比目前预期更剧烈更持久的下滑。”



那么接下来呢?央行会怎么做?


有两种可能值得解读。


一种可能是:央行对长期的房价下跌完全泰然处之,他们希望有巨大的供应,渴望建造更多的住房。如果是这样的话,他们似乎要让我们迎接更多的房价下跌。


支持这种可能性的,是央行近日的表态。央行很坦白,认为自身政策是“有效地减少了与高风险家庭贷款相关的风险,并且增强了经济对未来冲击的弹性”。这可能意味着他们将继续执行这些规则。


而另一种可能是:央行不得不承认,房价下跌可能会令经济陷入困境。而这很可能是央行再次放松放贷之前发出的第一个讯号。这并不是因为他们希望房价回升,而是希望防止建筑业就业岗位产生大崩溃。


支持这种可能性的,是副行长Guy Debelle在发言中的这句话,“我认为,家庭借贷在其自身负担下崩溃的可能性不大。但是,如果澳大利亚经济受到负面冲击,特别是导致失业率大幅上升的冲击,那么家庭负债表上的风险将加剧这种冲击。”


而建筑业突然涌现失业潮正是他们所描述的那种不想看到的场面。


那么你呢?


这局你会赌哪种可能呢?



文章源自news.com.au

澳房大全编译整理








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