NPS新法规大力助推土地释放 奥克兰房价交通乱成麻,国家终于看不过去了

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-05-30 逸居新西兰



奥克兰目前面临租金上涨高于通货膨胀7倍的速度增长,高于收入10倍的不堪重负的房价和每天堵车无数个小时的交通网络。人们本来心心念念的2016财政预算案却也注重投入在健康、教育、对应人口增长的必须业务以及减少外债比重。并没有太多预算给房屋基础建设。不过,面对亟待解决的住房问题,约翰基总理表示政府将在未来两个星期内发布关于城市发展的新法规(National Policy Statement on urban development )!


奥克兰市政厅
VS
新西兰政府

奥克兰市政厅哭穷

表示无法满足政府的要求供给足够房子是因为:



道路、公共交通、供水、排污管道等基础设施的资金缺口达到了17亿。

纳税人不希望为此而买单。

受限于政府对市政厅的发债机制,市政厅也无法从政府获得更多的资金支持。

政府指责市政厅对奥克兰建设的不给力。
市政厅则埋怨政府“又要马儿跑,又要马儿不吃草”的态度。

财政部长回应

政府的预案重点放在了减少外债,是为了给国际投资者建立起信心,证明我们有能力应对另一个金融危机或者地震。

但不少基金经理跟海外投资者,都翘首盼望着政府能发放更多债券投资,表示政府应该走出外债的阴影,先解决基础设施捉襟见肘的资金窘境。

而约翰基总理在27号下午
回应市政府的抱怨




奥克兰市政府应该考虑出售资产去应付 17亿的资金空缺。

1992年定下的“城市范围规划”(Metropolitan Urban Limit),是完全失败的实验!现在可建房的土地,每块价格从以前的10万增长到了45万。

所以,约翰基总理表示政府将在未来两个星期内发布关于城市发展的新法规(National Policy Statement on urban development, NPS)!



将会参照 基督城的重建方案,释放大量土地。因为从基督城目前的数据来看,一个带地的3房住宅,总价格才是40万,并且在过去一年的租金已经下降了5%,说明基督城的供需已经得到平衡并得以扭转,重建方案显著而有效。


城市发展新法规
(NPS)的执行方法


根据城市发展的需求,及时重新划分, 重新定义土地的功能和增加土地供应。

通过将新的土地(由市郊土地转化为住宅或工业用途)或者提高现有的城市土地的可用性(例如,通过增加高度限制或减少最低室内面积)。

举个例子

下图中不同颜色的区块代表不同的土地功能,例如深橙色的区块代表公寓用地,而咖啡色区块代表市郊土地,在未来NPS的执行下,一旦地价上涨,开发商就有权力“举手上诉”,将原有的市郊用地转化为住宅用途。

同理也可作用在:其他市郊颜色区块(Rural Production, Rural Coastal等)转化为住宅用地颜色区块(Single House, Mixed Housing Urban等)。



假设土地价格持续上涨,而市政府又否决了开发商对某些未规划用地的开发申请,那么开发商可以上法院起诉并胜诉,无论是商用还是住宅用地都一样。

当然,这样的结果是,之前或现在抱着土地银行打算的投资,利润肯定会大幅减少了。



最后总理画了个美好的大饼,表示政府很可能随着时间的推移会在奥克兰投入更多资金,以支持基础设施。不过现在他们应该自己寻找出路,出售资产不失为一个方法。

逸居观点:

由此可见,政府已经不遗余力打压土地的价格, NPS甚至每一个新法规的发布,从解读,到面对各种争议,以及跟相关人员沟通执行都需要一个相当长的过程。 


新的Unitray Plan发布,已经可以预见到会引起轩然大波,后续从设计到审批的各种不熟悉和学习成本也会接踵而至。如果两周后真的发布上述的类似法规,市政厅更是要焦头烂额,忙于各种上诉的土地纠纷。


到时候的混乱会不会反而更加延误、放慢了新房建设的进程,或者又是一个供后人戳着后背指点 的“失败实验”,我们只能拭目以待了。



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